Birincil Mortgage Piyasası
Birincil Mortgage Piyasası Nedir?
Birincil ipotek piyasası, borçluların birincil borç verenden ipotek kredisi alabilecekleri piyasadır. Bankalar, ipotek komisyoncuları, ipotek bankacıları ve kredi birlikleri birincil borç verenlerdir ve birincil ipotek piyasasının bir parçasıdır.
Birincil Mortgage Piyasası Nasıl Çalışır?
Ev sahipleri, ipotek kredisi için alışveriş yaparken yerel bankalarıyla iletişime geçerek doğrudan birincil kredi verenlerle anlaşabilirler. Çoğu borçlu için, tüm süreç boyunca yerel bankalarındaki ipotek temsilcileriyle etkileşime girecekleri için birincil ipotek piyasasında işlem yaptıklarını fark etmeyeceklerdir. İpotek uzmanı, borçluyu mevcut çeşitli ipotek türleri hakkında eğitecek ve hangi türün seçildiğine bağlı olarak faiz oranını teklif edecektir. Yerel şube genellikle kredinin kapatılacağı, evrakların imzalandığı yer olacaktır.
ipotek oluşturucu ile iletişime geçerek ev satın alma sürecini başlatır . Oluşturanlar ve ipotek bankacıları kendi başlarına banka değildirler, bunun yerine işlemi kolaylaştırmaya yardımcı olurlar ve ipotek talebini krediyi kapatmak için bir bankaya yönlendirirler. Aracılar, işi birincil borç verenlere yönlendirdikleri için hizmetleri için bir ücret alırlar. Öte yandan, borçlular, komisyoncunun borçlunun kredisine ve istenen koşullara bağlı olarak en iyi anlaşma için alışveriş yapmasını sağlayarak daha iyi bir oran elde etmeye hazırdır.
Tüketici Mali Koruma Bürosunun ipotek komisyoncuları için tazminat ile ilgili düzenlemeler uyguladığını belirtmek önemlidir . Mali krizden önce, aracı kurumlar borç verenden olduğu kadar borç alandan da tazminat alabilirdi. Tüketiciler, komisyoncu ücretini ödediklerinde borç veren tarafından ödendiğinin farkında değillerdi. Ayrıca, komisyoncuların tüketicileri daha pahalı ürünlere veya ipoteklere ve bazen daha yüksek faiz oranlarına yönlendirmek için teşvikleri vardı. 2008 ve 2009'daki Büyük Durgunluk ve ardından gelen düzenlemelerden bu yana, ipotek komisyoncularının sayısı azaldı.
Birincil Mortgage Piyasasının Faydaları
Birincil ipotek piyasasında işlem yapan borçlular için aşağıdakileri içerebilecek bazı avantajlar vardır:
Düşük Kapanış Maliyetleri
Birincil borç verenler tipik olarak yerel sermayeli bankalardır; bu, kredi analizi ve sigortalama sürecini yaptıkları anlamına gelir. Sigortacılar,. krediyi uzatmaya veya krediyi reddetmeye karar vermek için borçlunun finansal bilgilerini ve kredi geçmişini inceler. Ayrıca, yerel bankalar, bazı büyük bankalarda olduğu gibi, eyalet dışında merkezi bir birimden geçmek yerine, tüm evrak ve belgeleri kurum içinde hazırlar. Sonuç, daha büyük bir bankaya kıyasla daha az ek yüke sahip oldukları için yerel bir banka ile daha düşük ücretler olabilir. Ayrıca, bir ipotek komisyoncusu bankayı bulmaya dahil olursa, bir ücret de değerlendirilecektir. Kısacası, birincil ipotek için yerel olarak işletilen bir bankayı tercih etmek, kapanış maliyetlerini düşürmeye yardımcı olabilir.
Küçük Peşinatlar
Tipik olarak, bir ipotek için peşinat,. evin satın alma fiyatının %20'sidir. Bununla birlikte, bir borçlu daha az para yatırabilir ve birçok birincil borç veren yüzde 10 peşinat sunar.
Düşük-orta gelirli borçlular için, bir FHA kredisi, evin değerinin %3,5'i kadar düşük bir peşinat ödemesi sunar. FHA, borç verenlere düşük gelirli borçlulara kredi verebilmeleri için sigorta sunan Federal Konut İdaresi'dir .
Ancak, %20'den az bir peşinat, borçlunun özel ipotek sigortası veya PMI satın alma ihtiyacını tetikler. PMI, borçlunun ipotekte temerrüde düşmesi durumunda bankaları ve borç verenleri korur. PMI, ipotek kredisinin %20'si ödenene kadar borçludan alınan aylık ücrettir.
Esneklik
Kredinin yaratıcıları tipik olarak yerel bankaların sahip olduğu bankalar olduğundan, borçluların son sözü söyleyen kişilerle iletişim kurmaları daha olasıdır, ki bu bir ulusal bankada gerçekleşmesi pek olası değildir. Borçluların benzersiz bir mali durumu varsa, doğrudan temas esneklik sağlayabilir.
Esneklik, borçlu krediyi daha erken ödemek istiyorsa, 30 yıllık ipotek yerine 15 yıllık sabit oranlı bir ipotek teklif etmeyi içerebilir. 15 yıllık bir ipoteğin avantajlarından bazıları, daha önce ödendiği için daha az toplam faiz ücreti içerir. Ayrıca, borçlunun temerrüde düşme veya finansal zorluklar nedeniyle borcunu ödememe riski daha düşük olduğundan, borçlular genellikle daha düşük bir faiz oranı için pazarlık yapabilirler. Tabii ki, 30 yıllık bir ipotek için büyük bir avantaj, diğer şartlara göre daha uzun bir süreye yayıldıkları için daha düşük ödemeler sunmasıdır.
Ayarlanabilir oranlı ipotekler,. genellikle değerlendirilmek üzere sunulan esnek bir seçenektir. ARM kredileri genellikle belirli bir süre için sabit bir faiz oranıyla gelir ve daha sonra borç veren ve borç alan tarafından önceden belirlenmiş bir endekse göre yıllık olarak ayarlanır. Tipik olarak, ARM'ler, bir kredinin ömrü boyunca faiz oranının ne kadar yüksek olabileceğine dair bir üst sınır ile gelir; bu, maksimum aylık ödemeniz için hesaplamayı ve bütçeyi kolaylaştırır.
Birincil Mortgage Piyasası ve İkincil Mortgage Piyasası
Birincil piyasa, birincil borç verenlerden oluşur. Birincil borç verenler genellikle oluşturdukları kredileri portföylerinin bir parçası olarak tutar ve kredinin ömrü boyunca onlara hizmet eder. Ancak konut kredisi veren banka, yatırımcıların daha önce kullanmış oldukları konut kredilerini alıp satabilecekleri bir piyasa olan ikincil konut piyasasında krediyi satabilmektedir. Bir ipotek, kredinin ödemelerini işleyen başka bir borç verene veya hizmet şirketine satılabilir. Yeni borç veren veya hizmet sağlayıcı ipotek üzerindeki ücret ve faizlerden para kazanır.
Birçok ipotek, Fannie Mae veya Federal Ulusal İpotek Birliği (Fannie Mae veya FNMA) tarafından satın alınır. Fannie Mae geri döner ve kredileri paketler ve bunları, yatırım fonlarına benzeyen ancak hisse senedi yerine ipotek içeren ipoteğe dayalı menkul kıymetler (MBS) adı verilen yatırımlar olarak satar. Yatırımcılar MBS'yi tutmak için ipoteklerden faiz oranını kazanırlar.
İpoteğiniz satılırsa, bunun finans sektöründe yaygın bir uygulama olduğunu lütfen bilin. Bankaların kredi verme limitleri vardır, yani mevduat tabanlarının ne kadarını ödünç verebilecekleri konusunda üst limitleri vardır. Fannie Mae'ye veya bir hizmet sağlayıcıya bir ipotek kredisinin satışı, krediyi bankanın defterlerinden kaldırarak daha fazla borç vermesini sağlar. Bankalar ipoteklerini satamazlarsa, kredi limitlerine ulaşırlar ve daha fazla ipotek teklif edemezler, bu da ekonomiyi yavaşlatır. Ancak, MBS satın almak isteyen bir yatırımcı değilseniz, ikincil piyasa ile uğraşmazsınız. Bunun yerine, birincil ipotek piyasasında bir banka veya komisyoncu ile anlaşacaksınız.
Öne Çıkanlar
Birincil ipotek piyasası, borçluların birincil borç verenden ipotek kredisi alabilecekleri piyasadır.
Bankalar, ipotek komisyoncuları, ipotek bankacıları ve kredi birliklerinin tümü birincil borç verenlerdir ve birincil ipotek piyasasının bir parçasıdır.
Ev sahipleri, konut kredisi için alışveriş yaparken yerel bankalarıyla iletişime geçerek doğrudan birincil kredi verenlerle anlaşabilirler.
