Mercado Hipotecario Primario
¿Qué es el mercado hipotecario primario?
El mercado hipotecario primario es el mercado donde los prestatarios pueden obtener un préstamo hipotecario de un prestamista primario. Los bancos, los corredores hipotecarios, los banqueros hipotecarios y las cooperativas de crédito son prestamistas primarios y forman parte del mercado hipotecario primario.
Cómo funciona el mercado hipotecario primario
Los propietarios de viviendas pueden tratar directamente con los prestamistas principales cuando busquen un préstamo hipotecario comunicándose con su banco local. Para la mayorÃa de los prestatarios, no se darán cuenta de que están negociando en el mercado hipotecario primario, ya que interactuarán con su representante hipotecario en su banco local durante todo el proceso. El profesional hipotecario informará al prestatario sobre los distintos tipos de hipotecas disponibles y cotizará la tasa de interés según el tipo elegido. La sucursal local generalmente será el lugar para el cierre del préstamo, donde se firma la documentación.
Muchos prestatarios también comienzan el proceso de compra de una vivienda poniéndose en contacto con un banquero hipotecario o un originador de hipotecas. Los originadores y los banqueros hipotecarios no son bancos per se, sino que ayudan a facilitar la transacción y remiten la solicitud de hipoteca a un banco para cerrar el préstamo. Los corredores obtienen una tarifa por su servicio, ya que remiten negocios a los prestamistas principales. Los prestatarios, por otro lado, pueden obtener una mejor tasa si el corredor busca la mejor oferta según el crédito del prestatario y los términos deseados.
Sin embargo, es importante tener en cuenta que la Oficina de Protección Financiera del Consumidor ha implementado regulaciones con respecto a la compensación de los corredores hipotecarios. Antes de la crisis financiera, los corredores podÃan recibir una compensación tanto del prestatario como del prestamista. Los consumidores no sabÃan que el prestamista estaba pagando al corredor cuando pagaron su tarifa. Además, los corredores tenÃan incentivos para guiar a los consumidores hacia productos o hipotecas más caras y, en ocasiones, tasas de interés más altas. Desde la Gran Recesión de 2008 y 2009 y las regulaciones resultantes que siguieron, la cantidad de corredores hipotecarios ha disminuido.
Beneficios del Mercado Primario Hipotecario
Hay algunos beneficios disponibles para los prestatarios que realizan transacciones en el mercado hipotecario primario, que pueden incluir:
Bajos costos de cierre
Los prestamistas principales suelen ser bancos de propiedad local, lo que significa que realizan el análisis crediticio y el proceso de suscripción. Los aseguradores revisan la información financiera y el historial de crédito del prestatario para decidir si extender el crédito o negar el préstamo. Además, los bancos locales preparan todo el papeleo y la documentación internamente en lugar de pasar por una unidad centralizada fuera del estado como es el proceso para algunos bancos grandes. El resultado puede ser tarifas más bajas con un banco local, ya que tienen menos gastos generales en comparación con un banco más grande. Además, si un agente hipotecario se involucró en la búsqueda del banco, también se cobrará una tarifa. En resumen, optar por un banco administrado localmente para una hipoteca principal puede ayudar a reducir los costos de cierre.
Pagos iniciales pequeños
Por lo general, el pago inicial de una hipoteca es el 20% del precio de compra de la vivienda. Sin embargo, un prestatario puede poner menos dinero y muchos prestamistas primarios ofrecen un pago inicial del 10 por ciento.
Para los prestatarios de ingresos bajos a moderados, un préstamo de la FHA ofrece un pago inicial tan bajo como el 3.5% del valor de la vivienda. FHA es la Administración Federal de Vivienda,. que ofrece seguros a los prestamistas para que puedan otorgar préstamos a prestatarios de bajos ingresos.
Sin embargo, un pago inicial de menos del 20% desencadena la necesidad de que el prestatario compre un seguro hipotecario privado o PMI. PMI protege a los bancos y prestamistas en caso de que el prestatario no cumpla con la hipoteca. PMI es una tarifa mensual que se le cobra al prestatario hasta que se haya pagado el 20% del préstamo hipotecario.
Flexibilidad
Debido a que los originadores del préstamo suelen ser bancos de propiedad local, es más probable que los prestatarios puedan comunicarse con las personas que tienen la última palabra, lo que es poco probable que suceda en un banco nacional. El contacto directo puede brindar flexibilidad si los prestatarios tienen una situación financiera única.
La flexibilidad puede incluir ofrecer una hipoteca de tasa fija a 15 años versus una hipoteca a 30 años si el prestatario desea pagar el préstamo antes. Algunas de las ventajas de una hipoteca a 15 años incluyen menos cargos por intereses totales ya que se paga antes. Además, los prestatarios generalmente pueden negociar una tasa de interés más baja ya que hay menos riesgo de que el prestatario incumpla o no pague el préstamo debido a dificultades financieras. Por supuesto, una gran ventaja de una hipoteca a 30 años es que ofrece pagos más bajos, ya que se distribuyen en un perÃodo más largo en comparación con otros términos.
hipotecas de tasa ajustable son una opción flexible que generalmente se ofrecen para su consideración. Los préstamos ARM generalmente vienen con una tasa de interés fija por un perÃodo de tiempo determinado y luego se ajustan anualmente según un Ãndice predeterminado por el prestamista y el prestatario. Por lo general, los ARM vienen con un lÃmite sobre cuán alta podrÃa ser la tasa de interés durante la vigencia de un préstamo, lo que facilita el cálculo y el presupuesto de su pago mensual máximo.
Mercado Hipotecario Primario vs. Mercado Hipotecario Secundario
El mercado primario está compuesto por prestamistas primarios. Los prestamistas primarios normalmente conservan los préstamos que originan como parte de su cartera y los administran durante la vigencia del préstamo. Sin embargo, el banco que hizo el préstamo hipotecario puede vender el préstamo en el mercado hipotecario secundario,. que es un mercado donde los inversores pueden comprar y vender préstamos hipotecarios emitidos anteriormente. Una hipoteca se puede vender a otro prestamista o empresa de servicios, que procesa los pagos del préstamo. El nuevo prestamista o proveedor de servicios gana dinero con los cargos e intereses de la hipoteca.
Muchas hipotecas son compradas por Fannie Mae o la Asociación Hipotecaria Nacional Federal (Fannie Mae o FNMA). Fannie Mae da la vuelta y empaqueta los préstamos y los vende como inversiones llamadas valores respaldados por hipotecas (MBS),. que son similares a los fondos mutuos pero contienen hipotecas en lugar de acciones. Los inversores ganan la tasa de interés de las hipotecas por mantener los MBS.
Si se vende su hipoteca, tenga en cuenta que es una práctica común en la industria financiera. Los bancos tienen lÃmites de préstamo, lo que significa que tienen topes en cuanto a la cantidad de su base de depósitos que pueden prestar. La venta de un préstamo hipotecario a Fannie Mae oa un proveedor de servicios elimina el préstamo de los libros del banco, lo que le permite prestar más dinero. Si los bancos no pudieran vender sus hipotecas, alcanzarÃan sus lÃmites de préstamo y no podrÃan ofrecer más hipotecas, lo que desacelerarÃa la economÃa. Sin embargo, a menos que sea un inversionista que busca comprar un MBS, no tratará con el mercado secundario. En su lugar, tratará con un banco o corredor en el mercado hipotecario primario.
Reflejos
El mercado hipotecario primario es el mercado en el que los prestatarios pueden obtener un préstamo hipotecario de un prestamista primario.
Los bancos, los corredores hipotecarios, los banqueros hipotecarios y las cooperativas de crédito son prestamistas primarios y forman parte del mercado hipotecario primario.
Los propietarios de viviendas pueden tratar directamente con los prestamistas primarios cuando busquen un préstamo hipotecario comunicándose con su banco local.
