1차 모기지 시장
1์ฐจ ๋ชจ๊ธฐ์ง ์์ฅ์ด๋?
1์ฐจ ๋ชจ๊ธฐ์ง ์์ฅ์ ์ฐจ์ฉ์ธ์ด 1์ฐจ ๋์ถ ๊ธฐ๊ด์ผ๋ก๋ถํฐ ๋ชจ๊ธฐ์ง ๋์ถ์ ๋ฐ์ ์ ์๋ ์์ฅ์ ๋๋ค. ์ํ, ๋ชจ๊ธฐ์ง ๋ธ๋ก์ปค, ๋ชจ๊ธฐ์ง ์ํ๊ฐ ๋ฐ ์ ์ฉ ์กฐํฉ์ ๋ชจ๋ ์ฃผ์ ๋์ถ ๊ธฐ๊ด์ด๋ฉฐ ๊ธฐ๋ณธ ๋ชจ๊ธฐ์ง ์์ฅ์ ์ผ๋ถ์ ๋๋ค.
๊ธฐ๋ณธ ๋ชจ๊ธฐ์ง ์์ฅ์ ์๋ ์๋ฆฌ
์ฃผํ ์์ ์๋ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ก ์ ๊ตฌ๋งคํ ๋ ์ง์ญ ์ํ์ ์ฐ๋ฝํ์ฌ ์ฃผ์ ๋์ถ ๊ธฐ๊ด๊ณผ ์ง์ ๊ฑฐ๋ํ ์ ์์ต๋๋ค. ๋๋ถ๋ถ์ ์ฐจ์ฉ์ธ์ ์ ์ฒด ๊ณผ์ ์์ ์ง์ญ ์ํ์ ๋ชจ๊ธฐ์ง ๋ด๋น์์ ์ํธ ์์ฉํ๊ธฐ ๋๋ฌธ์ ๊ธฐ๋ณธ ๋ชจ๊ธฐ์ง ์์ฅ์์ ๊ฑฐ๋ํ๊ณ ์๋ค๋ ์ฌ์ค์ ์์์ฐจ๋ฆฌ์ง ๋ชปํ ๊ฒ์ ๋๋ค. ๋ชจ๊ธฐ์ง ์ ๋ฌธ๊ฐ๋ ์ด์ฉ ๊ฐ๋ฅํ ๋ค์ํ ๋ชจ๊ธฐ์ง ์ ํ์ ๋ํด ์ฐจ์ฉ์ธ์๊ฒ ๊ต์กํ๊ณ ์ ํํ ์ ํ์ ๋ฐ๋ผ ์ด์์จ์ ์๋ ค์ค๋๋ค. ์ง์ญ ์ง์ ์ ์ผ๋ฐ์ ์ผ๋ก ์๋ฅ์ ์๋ช ํ๋ ๋์ถ ๋ง๊ฐ ์ฅ์์ ๋๋ค.
๋ํ ๋ง์ ์ฐจ์ฉ์ธ์ ๋ชจ๊ธฐ์ง ์ํ๊ฐ๋ ๋ชจ๊ธฐ์ง ๋ฐํ์ธ์๊ฒ ์ฐ๋ฝํ์ฌ ์ฃผํ ๊ตฌ์ ์ ์ฐจ๋ฅผ ์์ ํฉ๋๋ค. ๊ฐ์ค์์ ๋ชจ๊ธฐ์ง ์ํ๊ฐ๋ ๊ทธ ์์ฒด๋ก ์ํ์ด ์๋์ง๋ง ๊ฑฐ๋๋ฅผ ์ฉ์ดํ๊ฒ ํ๊ณ ๋ชจ๊ธฐ์ง ์์ฒญ์ ์ํ์ ํ๋ถํ์ฌ ๋์ถ์ ์ข ๋ฃํฉ๋๋ค. ์ค๊ฐ์ธ์ ์ฌ์ ์ 1์ฐจ ๋์ถ ๊ธฐ๊ด์ ์๋ขฐํ๊ธฐ ๋๋ฌธ์ ์๋น์ค์ ๋ํ ์์๋ฃ๋ฅผ ๋ฐ์ต๋๋ค. ๋ฐ๋ฉด์ ์ฐจ์ฉ์ธ์ ์ฐจ์ฉ์ธ์ ์ ์ฉ๊ณผ ์ํ๋ ์กฐ๊ฑด์ ๋ฐ๋ผ ๋ธ๋ก์ปค๊ฐ ๊ฐ์ฅ ์ข์ ๊ฑฐ๋๋ฅผ ํ๋๋ก ํจ์ผ๋ก์จ ๋ ๋์ ์ด์จ์ ์ป์ ์ ์์ต๋๋ค.
์๋น์ ๊ธ์ต ๋ณดํธ๊ตญ ์ด ๋ชจ๊ธฐ์ง ๋ธ๋ก์ปค์ ๋ํ ๋ณด์์ ๊ดํ ๊ท์ ์ ์ํ ํ๋ค๋ ์ ์ ์ ์ํด์ผ ํฉ๋๋ค . ๊ธ์ต ์๊ธฐ ์ด์ ์๋ ์ค๊ฐ์ธ์ด ๋์ถ์๋ฟ๋ง ์๋๋ผ ์ฐจ์ฉ์๋ก๋ถํฐ ๋ณด์์ ๋ฐ์ ์ ์์์ต๋๋ค. ์๋น์๋ค์ ๋ธ๋ก์ปค๊ฐ ์์๋ฃ๋ฅผ ์ง๋ถํ ๋ ๋์ถ ๊ธฐ๊ด์ด ๋ธ๋ก์ปค์๊ฒ ๋์ ์ง๋ถํ๊ณ ์๋ค๋ ์ฌ์ค์ ์์ง ๋ชปํ์ต๋๋ค. ๋ํ ์ค๊ฐ์ธ์ ์๋น์๋ฅผ ๋ ๋น์ผ ์ํ์ด๋ ๋ชจ๊ธฐ์ง, ๋๋ก๋ ๋ ๋์ ์ด์์จ๋ก ์ ๋ํ ์ธ์ผํฐ๋ธ๊ฐ ์์์ต๋๋ค. 2008๋ ๊ณผ 2009๋ ์ ๋๊ณตํฉ๊ณผ ๊ทธ์ ๋ฐ๋ฅธ ๊ท์ ์ดํ ๋ชจ๊ธฐ์ง ๋ธ๋ก์ปค์ ์๋ ๊ฐ์ํ์ต๋๋ค.
1์ฐจ ๋ชจ๊ธฐ์ง ์์ฅ์ ์ด์
1์ฐจ ๋ชจ๊ธฐ์ง ์์ฅ์์ ๊ฑฐ๋ํ๋ ์ฐจ์ฉ์ธ์ ๋ค์๊ณผ ๊ฐ์ ํํ์ ๋๋ฆด ์ ์์ต๋๋ค.
๋ฎ์ ๋ง๊ฐ ๋น์ฉ
1์ฐจ ๋์ถ ๊ธฐ๊ด์ ์ผ๋ฐ์ ์ผ๋ก ํ์ง ์์ ์ ์ํ์ผ๋ก ์ ์ฉ ๋ถ์ ๋ฐ ์ธ์ ์ ์ฐจ๋ฅผ ์ํํฉ๋๋ค. ๋ณดํ์ ์๋ ์ฐจ์ฉ์ธ์ ์ฌ์ ์ ๋ณด์ ์ ์ฉ ๊ธฐ๋ก์ ๊ฒํ ํ์ฌ ์ ์ฉ์ ์ฐ์ฅํ ์ง ์๋๋ฉด ๋์ถ์ ๊ฑฐ๋ถํ ์ง ๊ฒฐ์ ํฉ๋๋ค. ๋ํ ์ง์ญ ์ํ์ ์ผ๋ถ ๋ํ ์ํ์ ํ๋ก์ธ์ค์ ๊ฐ์ด ์ฃผ ์ธ๋ถ์ ์ค์ ์ง์ค์ ์ฅ์น๋ฅผ ๊ฑฐ์น์ง ์๊ณ ๋ชจ๋ ์๋ฅ ๋ฐ ๋ฌธ์๋ฅผ ์ฌ๋ด์์ ์ค๋นํฉ๋๋ค. ๊ฒฐ๊ณผ์ ์ผ๋ก ์ง์ญ ์ํ์ ๋ ํฐ ์ํ์ ๋นํด ๊ฐ์ ๋น๊ฐ ์ ๊ธฐ ๋๋ฌธ์ ์์๋ฃ๋ฅผ ๋ฎ์ถ ์ ์์ต๋๋ค. ๋ํ ๋ชจ๊ธฐ์ง ๋ธ๋ก์ปค๊ฐ ์ํ์ ์ฐพ๋ ๋ฐ ๊ด์ฌํ ๊ฒฝ์ฐ ์์๋ฃ๋ ๋ถ๊ณผ๋ฉ๋๋ค. ์์ปจ๋, 1์ฐจ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ฅผ ์ํด ํ์ง์์ ์ด์ํ๋ ์ํ์ ์ ํํ๋ฉด ํด๋ก์ง ๋น์ฉ์ ์ค์ด๋ ๋ฐ ๋์์ด ๋ ์ ์์ต๋๋ค.
์์ก ๊ณ์ฝ๊ธ
์ผ๋ฐ์ ์ผ๋ก ๋ชจ๊ธฐ์ง ๊ณ์ฝ๊ธ ์ ์ฃผํ ๊ตฌ์ ๊ฐ๊ฒฉ์ 20%์ ๋๋ค. ๊ทธ๋ฌ๋ ์ฐจ์ฉ์ธ์ ๋ ์ ์ ๊ธ์ก์ ์์นํ ์ ์์ผ๋ฉฐ ๋ง์ ์ฃผ์ ๋์ถ ๊ธฐ๊ด์ 10%์ ๊ณ์ฝ๊ธ์ ์ ๊ณตํฉ๋๋ค.
์คํ์ ์๋ ์ฐจ์ฉ์ธ์ ๊ฒฝ์ฐ FHA ๋์ถ์ ์ฃผํ ๊ฐ์น์ 3.5%๋งํผ ๋ฎ์ ๊ณ์ฝ๊ธ์ ์ ๊ณตํฉ๋๋ค. FHA๋ ์ฐ๋ฐฉ ์ฃผํ์ฒญ( Federal Housing Administration )์ผ๋ก, ๋์ถ ๊ธฐ๊ด์ด ์ ์๋ ์ฐจ์ฉ์ธ์๊ฒ ๋์ถ์ ์ ๊ณตํ ์ ์๋๋ก ๋ณดํ์ ์ ๊ณตํฉ๋๋ค.
๊ทธ๋ฌ๋ 20% ๋ฏธ๋ง์ ๊ณ์ฝ๊ธ์ ์ฐจ์ฉ์ธ์ด ๊ฐ์ธ ๋ชจ๊ธฐ์ง ๋ณดํ ๋๋ PMI ๋ฅผ ๊ตฌ๋งคํด์ผ ํ๋ ํ์์ฑ์ ์ ๋ฐํฉ๋๋ค. PMI๋ ์ฐจ์ฉ์ธ์ด ๋ชจ๊ธฐ์ง ์ฑ๋ฌด ๋ถ์ดํ ์ ์ํ๊ณผ ๋์ถ ๊ธฐ๊ด์ ๋ณดํธํฉ๋๋ค. PMI๋ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ก ์ 20%๊ฐ ์ํ๋ ๋๊น์ง ์ฐจ์ฉ์ธ์๊ฒ ๋ถ๊ณผ๋๋ ์๋ณ ์์๋ฃ์ ๋๋ค.
์ ์ฐ์ฑ
๋์ถ์ ๊ฐ์์๋ ์ผ๋ฐ์ ์ผ๋ก ํ์ง ์์ ์ ์ํ์ด๊ธฐ ๋๋ฌธ์ ์ฐจ์ฉ์ธ์ด ์ต์ข ๊ฒฐ์ ๊ถ์ ๊ฐ์ง ์ฌ๋๋ค๊ณผ ์์ฌ ์ํตํ ๊ฐ๋ฅ์ฑ์ด ๋ ๋์ผ๋ฉฐ ์ด๋ ๊ตญ๋ฆฝ ์ํ์์๋ ๋ฐ์ํ์ง ์์ ๊ฒ์ ๋๋ค. ์ฐจ์ฉ์ธ์ด ๊ณ ์ ํ ์ฌ์ ์ํฉ์ ์๋ ๊ฒฝ์ฐ ์ง์ ์ฐ๋ฝ์ ํตํด ์ตํต์ฑ์ ์ป์ ์ ์์ต๋๋ค.
์ตํต์ฑ์ ์ฐจ์ฉ์ธ์ด ๋์ถ๊ธ์ ๋ ๋นจ๋ฆฌ ๊ฐ๊ณ ์ ํ๋ ๊ฒฝ์ฐ ๊ณ ์ ์ด์์จ 15๋ ๋ 30๋ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ฅผ ์ ๊ณตํ๋ ๊ฒ์ ํฌํจํ ์ ์์ต๋๋ค. 15๋ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ก ์ ์ฅ์ ์ค ์ผ๋ถ๋ ๋ ์ผ์ฐ ์ํ๋๊ธฐ ๋๋ฌธ์ ์ด ์ด์ ๋ถ๋ด์ด ์ ๋ค๋ ๊ฒ์ ๋๋ค. ๋ํ ์ฐจ์ฉ์ธ์ ์ฑ๋ฌด ๋ถ์ดํ ๋๋ ์ฌ์ ์ ์ด๋ ค์์ผ๋ก ์ธํด ๋์ถ๊ธ์ ์ํํ์ง ์์ ์ํ์ด ์ ๊ธฐ ๋๋ฌธ์ ์ผ๋ฐ์ ์ผ๋ก ๋ ๋ฎ์ ์ด์์จ์ ํ์ํ ์ ์์ต๋๋ค. ๋ฌผ๋ก 30๋ ๋ชจ๊ธฐ์ง์ ํฐ ์ฅ์ ์ ๋ค๋ฅธ ๊ธฐ๊ฐ์ ๋นํด ์ฅ๊ธฐ๊ฐ์ ๊ฑธ์ณ ๋ถ์ฐ๋์ด ์๊ธฐ ๋๋ฌธ์ ๋ ๋ฎ์ ์ง๋ถ๊ธ์ ์ ๊ณตํ๋ค๋ ๊ฒ์ ๋๋ค.
์กฐ์ ๊ฐ๋ฅํ ์ด์์จ ๋ชจ๊ธฐ์ง ๋ ์ผ๋ฐ์ ์ผ๋ก ๊ณ ๋ ค ๋์์ผ๋ก ์ ๊ณต๋๋ ์ ์ฐํ ์ต์ ์ ๋๋ค. ARM ๋์ถ์ ์ผ๋ฐ์ ์ผ๋ก ์ผ์ ๊ธฐ๊ฐ ๋์ ๊ณ ์ ์ด์์จ๋ก ์ ๊ณต๋๋ฉฐ ๋์ถ ๊ธฐ๊ด๊ณผ ๋์ถ ๊ธฐ๊ด์ด ๋ฏธ๋ฆฌ ๊ฒฐ์ ํ ์ง์์ ๋ฐ๋ผ ๋งค๋ ์กฐ์ ๋ฉ๋๋ค. ์ผ๋ฐ์ ์ผ๋ก ARM์๋ ๋์ถ ๊ธฐ๊ฐ ๋์ ์ด์์จ์ด ์ผ๋ง๋ ๋์ ์ ์๋์ง์ ๋ํ ์ํ์ ์ด ์์ผ๋ฏ๋ก ์ต๋ ์ ์ง๋ถ์ก์ ๊ณ์ฐํ๊ณ ์์ฐ์ ์ฑ ์ ํ๊ธฐ๊ฐ ๋ ์ฝ์ต๋๋ค.
1์ฐจ ๋ชจ๊ธฐ์ง ์์ฅ๊ณผ 2์ฐจ ๋ชจ๊ธฐ์ง ์์ฅ
1์ฐจ ์์ฅ์ 1์ฐจ ๋์ถ ๊ธฐ๊ด์ผ๋ก ๊ตฌ์ฑ๋ฉ๋๋ค. 1์ฐจ ๋์ถ ๊ธฐ๊ด์ ์ผ๋ฐ์ ์ผ๋ก ์์ ์ด ์์ํ ๋์ถ์ ํฌํธํด๋ฆฌ์ค์ ์ผ๋ถ๋ก ์ ์งํ๊ณ ๋์ถ ๊ธฐ๊ฐ ๋์ ์๋น์ค๋ฅผ ์ ๊ณตํฉ๋๋ค. ๊ทธ๋ฌ๋ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ก ์ ๋ง๋ ์ํ์ ํฌ์์๋ค์ด ์ด์ ์ ๋ฐํํ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ก ์ ์ฌ๊ณ ํ ์ ์๋ ์์ฅ์ธ 2์ฐจ ๋ชจ๊ธฐ์ง ์์ฅ ์์ ๋์ถ์ ํ๋งคํ ์ ์๋ค. ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ ๋์ถ์ ๋ํ ์ง๋ถ์ ์ฒ๋ฆฌํ๋ ๋ค๋ฅธ ๋์ถ ๊ธฐ๊ด์ด๋ ์๋น์ค ํ์ฌ์ ํ๋งค๋ ์ ์์ต๋๋ค. ์๋ก์ด ๋์ถ ๊ธฐ๊ด์ด๋ ์๋น์ค ์ ๊ณต์๋ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ก ์ ๋ํ ์์๋ฃ์ ์ด์๋ก ๋์ ๋ฒ๊ฒ ๋ฉ๋๋ค.
๋ง์ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ Fannie Mae ๋๋ Federal National Mortgage Association(Fannie Mae ๋๋ FNMA)์์ ๊ตฌ์ ํฉ๋๋ค. Fannie Mae๋ ๋์ถ์ ํฌ์ฅํ์ฌ ๋ฎค์ถ์ผ ํ๋์ ์ ์ฌํ์ง๋ง ์ฃผ์ ๋์ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ฅผ ํฌํจํ๋ ๋ชจ๊ธฐ์ง ๋ด๋ณด๋ถ ์ฆ๊ถ(MBS) ์ด๋ผ๋ ํฌ์๋ก ํ๋งคํฉ๋๋ค. ํฌ์์๋ MBS๋ฅผ ๋ณด์ ํ๊ธฐ ์ํด ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ก๋ถํฐ ์ด์์จ์ ์ป์ต๋๋ค.
๊ทํ์ ๋ชจ๊ธฐ์ง๊ฐ ๋งค๊ฐ๋ ๊ฒฝ์ฐ ์ด๋ ๊ธ์ต ์ ๊ณ์ ์ผ๋ฐ์ ์ธ ๊ดํ์์ ์์๋์ญ์์ค. ์ํ์๋ ๋์ถ ํ๋๊ฐ ์์ต๋๋ค. ์ฆ, ์๊ธ ๊ธฐ๋ฐ์์ ๋์ถํ ์ ์๋ ํ๋๊ฐ ์์ต๋๋ค. Fannie Mae ๋๋ ์๋น์ค ์ ๊ณต์์๊ฒ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ก ์ ํ๋งคํ๋ฉด ์ํ ์ฅ๋ถ์์ ๋์ถ๊ธ์ด ์ ๊ฑฐ๋์ด ๋ ๋ง์ ๋์ ๋์ถํ ์ ์์ต๋๋ค. ์ํ์ด ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ฅผ ๋งค๊ฐํ ์ ์๋ค๋ฉด ๋์ถ ํ๋์ ๋๋ฌํ๊ณ ๋ ์ด์ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ฅผ ์ ๊ณตํ ์ ์๊ฒ ๋์ด ๊ฒฝ์ ๊ฐ ๋ํ๋ ๊ฒ์ ๋๋ค. ๊ทธ๋ฌ๋ MBS๋ฅผ ๊ตฌ๋งคํ๋ ค๋ ํฌ์์๊ฐ ์๋ ํ ์ ํต ์์ฅ์ ๋ค๋ฃจ์ง ์์ ๊ฒ์ ๋๋ค. ๋์ 1์ฐจ ๋ชจ๊ธฐ์ง ์์ฅ์์ ์ํ์ด๋ ๋ธ๋ก์ปค์ ๊ฑฐ๋๋ฅผ ํ๊ฒ ๋ฉ๋๋ค.
ํ์ด๋ผ์ดํธ
1์ฐจ ๋ชจ๊ธฐ์ง ์์ฅ์ ์ฐจ์ฉ์ธ์ด 1์ฐจ ๋์ถ์๋ก๋ถํฐ ๋ชจ๊ธฐ์ง๋ก ์ ๋ฐ์ ์ ์๋ ์์ฅ์ ๋๋ค.
์ํ, ๋ชจ๊ธฐ์ง ๋ธ๋ก์ปค, ๋ชจ๊ธฐ์ง ์ํ๊ฐ ๋ฐ ์ ์ฉ ์กฐํฉ์ ๋ชจ๋ 1์ฐจ ๋์ถ ๊ธฐ๊ด์ด๋ฉฐ 1์ฐจ ๋ชจ๊ธฐ์ง ์์ฅ์ ์ผ๋ถ์ ๋๋ค.
์ฃผํ ์์ ์๋ ์ง์ญ ์ํ์ ์ฐ๋ฝํ์ฌ ๋ชจ๊ธฐ์ง ๋์ถ์ ๊ตฌ๋งคํ ๋ ์ฃผ์ ๋์ถ ๊ธฐ๊ด๊ณผ ์ง์ ๊ฑฐ๋ํ ์ ์์ต๋๋ค.