Mercado Hipotecário Primário
Qual é o mercado de hipotecas primárias?
O mercado hipotecário primário é o mercado onde os mutuários podem obter um empréstimo hipotecário de um credor primário. Bancos, corretores de hipotecas, banqueiros de hipotecas e cooperativas de crédito são todos credores primários e fazem parte do mercado primário de hipotecas.
Como funciona o mercado de hipotecas primárias
Os proprietários de imóveis podem lidar diretamente com os credores primários ao comprar um empréstimo hipotecário entrando em contato com o banco local. Para a maioria dos mutuários, eles não perceberão que estão negociando no mercado de hipotecas primárias, pois interagirão com seu representante de hipotecas em seu banco local durante todo o processo. O profissional de hipoteca irá educar o mutuário sobre os vários tipos de hipotecas disponíveis e citar a taxa de juros dependendo de qual tipo foi escolhido. A filial local geralmente será o local para o fechamento do empréstimo – onde a papelada é assinada.
Muitos mutuários também iniciam o processo de compra de casa entrando em contato com um banqueiro de hipoteca ou originador de hipoteca. Os originadores e banqueiros de hipotecas não são bancos em si, mas ajudam a facilitar a transação e encaminham o pedido de hipoteca a um banco para fechar o empréstimo. Os corretores recebem uma taxa por seus serviços, pois encaminham negócios para os credores primários. Os mutuários, por outro lado, podem obter uma taxa melhor fazendo com que o corretor procure o melhor negócio, dependendo do crédito do mutuário e dos termos desejados.
No entanto, é importante notar que o Consumer Financial Protection Bureau implementou regulamentos sobre compensação para corretores de hipotecas. Antes da crise financeira, os corretores podiam receber uma compensação tanto do mutuário quanto do credor. Os consumidores não sabiam que o corretor estava sendo pago pelo credor quando pagou sua taxa. Além disso, os corretores tinham incentivos para direcionar os consumidores para produtos ou hipotecas mais caros e, às vezes, taxas de juros mais altas. Desde a Grande Recessão de 2008 e 2009 e as regulamentações resultantes que se seguiram, o número de corretores de hipotecas diminuiu.
Benefícios do mercado de hipoteca primária
Existem alguns benefícios disponíveis para os mutuários que realizam transações no mercado primário de hipotecas, que podem incluir:
Baixos Custos de Fechamento
Os credores primários são tipicamente bancos de propriedade local, o que significa que eles fazem a análise de crédito e o processo de subscrição. Os subscritores analisam as informações financeiras e o histórico de crédito de um mutuário para decidir se estendem o crédito ou negam o empréstimo. Além disso, os bancos locais preparam toda a papelada e documentação internamente, em vez de passar por uma unidade centralizada fora do estado, como é o processo de alguns grandes bancos. O resultado pode ser taxas mais baixas com um banco local, pois eles têm menos despesas gerais em comparação com um banco maior. Além disso, se um corretor de hipotecas se envolver em encontrar o banco, uma taxa também será avaliada. Em suma, optar por um banco administrado localmente para uma hipoteca primária pode ajudar a reduzir os custos de fechamento.
Adiantamentos pequenos
Normalmente, o pagamento inicial de uma hipoteca é de 20% do preço de compra da casa. No entanto, um mutuário pode colocar menos dinheiro, e muitos credores primários oferecem um adiantamento de 10%.
Para mutuários de renda baixa a moderada, um empréstimo FHA oferece um adiantamento tão baixo quanto 3,5% do valor da casa. A FHA é a Federal Housing Administration,. que oferece seguro aos credores para que eles possam emitir empréstimos a mutuários de baixa renda.
No entanto, um adiantamento inferior a 20% desencadeia a necessidade de o mutuário adquirir um seguro de hipoteca privado ou PMI. O PMI protege bancos e credores caso o mutuário deixe de pagar a hipoteca. O PMI é uma taxa mensal cobrada do mutuário até que 20% do empréstimo hipotecário seja pago.
Flexibilidade
Como os originadores do empréstimo são tipicamente bancos de propriedade local, é mais provável que os mutuários consigam se comunicar com as pessoas que têm a palavra final, o que é improvável que aconteça em um banco nacional. O contato direto pode proporcionar flexibilidade caso os mutuários tenham uma situação financeira única.
A flexibilidade pode incluir oferecer uma hipoteca de taxa fixa de 15 anos versus uma hipoteca de 30 anos, se o mutuário quiser pagar o empréstimo mais cedo. Algumas das vantagens de uma hipoteca de 15 anos incluem menos encargos totais de juros, uma vez que é pago mais cedo. Além disso, os mutuários geralmente podem negociar uma taxa de juros mais baixa, pois há menos risco de inadimplência do mutuário ou de não pagar o empréstimo devido a dificuldades financeiras. Obviamente, uma grande vantagem de uma hipoteca de 30 anos é que ela oferece pagamentos mais baixos, pois são distribuídos por um período mais longo em relação a outros termos.
Hipotecas de taxa ajustável são uma opção flexível que geralmente são oferecidas para consideração. Os empréstimos ARM geralmente vêm com uma taxa de juros fixa por um determinado período de tempo e, em seguida, ajustados anualmente em um índice que foi pré-determinado pelo credor e pelo devedor. Normalmente, os ARMs vêm com um limite de quão alto a taxa de juros pode chegar durante a vida útil de um empréstimo, o que facilita o cálculo e o orçamento do seu pagamento mensal máximo.
Mercado Hipotecário Primário vs. Mercado Hipotecário Secundário
O mercado primário é composto por credores primários. Os credores primários normalmente mantêm os empréstimos que originaram como parte de seu portfólio e os atendem durante a vida do empréstimo. No entanto, o banco que fez o empréstimo hipotecário pode vender o empréstimo no mercado secundário de hipotecas,. que é um mercado onde os investidores podem comprar e vender empréstimos hipotecários emitidos anteriormente. Uma hipoteca pode ser vendida para outro credor ou empresa de serviços, que processa os pagamentos do empréstimo. O novo credor ou prestador de serviços ganha dinheiro com taxas e juros da hipoteca.
Muitas hipotecas são compradas pela Fannie Mae ou pela Federal National Mortgage Association (Fannie Mae, ou FNMA). Fannie Mae se vira e empacota os empréstimos e os vende como investimentos chamados títulos garantidos por hipotecas (MBS),. que são semelhantes aos fundos mútuos, mas contêm hipotecas em vez de ações. Os investidores ganham a taxa de juros das hipotecas para manter o MBS.
Se sua hipoteca for vendida, saiba que é uma prática comum no setor financeiro. Os bancos têm limites de empréstimos, o que significa que eles têm limites de quanto de sua base de depósitos eles podem emprestar. A venda de um empréstimo hipotecário à Fannie Mae ou a um prestador de serviços remove o empréstimo dos livros do banco, permitindo-lhe emprestar mais dinheiro. Se os bancos não pudessem vender suas hipotecas, eles atingiriam seus limites de empréstimos e não seriam capazes de oferecer mais hipotecas, o que desaceleraria a economia. No entanto, a menos que você seja um investidor que queira comprar um MBS, não lidará com o mercado secundário. Em vez disso, você lidará com um banco ou corretor no mercado primário de hipotecas.
Destaques
O mercado hipotecário primário é o mercado onde os mutuários podem obter um empréstimo hipotecário de um credor primário.
Bancos, corretores de hipotecas, banqueiros de hipotecas e cooperativas de crédito são todos credores primários e fazem parte do mercado de hipotecas primário.
Os proprietários podem negociar diretamente com os credores primários ao comprar um empréstimo hipotecário entrando em contato com o banco local.
