Primär bolånemarknad

Vad är den primära bolånemarknaden?

Den primära bolånemarknaden är den marknad där låntagare kan få ett bolån från en primär långivare. Banker, bolånemäklare, bolånebanker och kreditföreningar är alla primära långivare och är en del av den primära bolånemarknaden.

Hur den primära bolånemarknaden fungerar

Husägare kan handla direkt med primära långivare när de handlar för ett bolån genom att kontakta sin lokala bank. För de flesta låntagare kommer de inte att märka att de handlar på den primära bolånemarknaden eftersom de kommer att interagera med sin bolånerepresentant på sin lokala bank under hela processen. Den professionella inteckning kommer att utbilda låntagaren om de olika typer av inteckningar som finns och citera räntan beroende på vilken typ som valdes. Den lokala filialen kommer vanligtvis att vara platsen för stängning av lånet - där pappersarbetet är undertecknat.

Många låntagare startar också bostadsköpsprocessen genom att kontakta en bolånebank eller bolånegivare. Upphovsmän och bolånebanker är inte banker i sig, utan hjälper istället till att underlätta transaktionen och hänvisar bolåneförfrågan till en bank för att avsluta lånet. Mäklarna får en avgift för sin tjänst eftersom de hänvisar affärer till primära långivare. Låntagarna, å andra sidan, kommer att få en bättre ränta genom att låta mäklaren leta efter bästa affären beroende på låntagarens kredit och önskade villkor.

Det är dock viktigt att notera att Consumer Financial Protection Bureau har implementerat regler om ersättning till hypoteksmäklare. Före finanskrisen kunde mäklare få ersättning från såväl låntagaren som långivaren. Konsumenterna var omedvetna om att mäklaren fick betalt av långivaren när de betalade sin avgift. Mäklare hade också incitament att styra konsumenterna till dyrare produkter eller bolån och ibland högre räntor. Sedan den stora lågkonjunkturen 2008 och 2009 och de efterföljande regleringar har antalet bolånemäklare minskat.

Fördelar med den primära bolånemarknaden

Det finns några fördelar tillgängliga för låntagare som gör transaktioner på den primära bolånemarknaden, vilket kan inkludera:

Låga stängningskostnader

Primära långivare är vanligtvis lokalt ägda banker, vilket innebär att de gör kreditanalysen och emissionsprocessen. Underwriters granskar en låntagares finansiella information och kredithistorik för att besluta om de ska förlänga krediten eller neka lånet. Lokala banker förbereder också alla papper och dokumentation internt istället för att gå igenom en centraliserad enhet utanför staten, vilket är processen för vissa stora banker. Resultatet kan bli lägre avgifter hos en lokal bank eftersom de har mindre omkostnader jämfört med en större bank. Dessutom, om en bolånemäklare blev inblandad i att hitta banken, kommer en avgift att bedömas också. Kort sagt, att välja en lokalt driven bank för ett primärt bolån kan hjälpa till att minska stängningskostnaderna.

Små förskottsbetalningar

Vanligtvis är handpenningen för ett bolån 20% av köpeskillingen för bostaden. En låntagare kan dock lägga ner mindre pengar, och många primära långivare erbjuder en handpenning på 10 procent.

För låntagare med låg till måttlig inkomst erbjuder ett FHA-lån en handpenning så låg som 3,5 % av bostadens värde. FHA är Federal Housing Administration,. som erbjuder försäkringar till långivare så att de kan ge ut lån till låginkomsttagare.

En handpenning på mindre än 20 % utlöser dock behovet för låntagaren att köpa en privat bolåneförsäkring eller PMI. PMI skyddar banker och långivare i fall låntagaren misslyckas med bolånet. PMI är en månadsavgift som tas ut av låntagaren tills 20 % av bolånet har betalats.

Flexibilitet

Eftersom upphovsmännen till lånet vanligtvis är lokalt ägda banker, är det mer troligt att låntagarna kommer att kunna kommunicera med de personer som får sista ordet, vilket sannolikt inte kommer att hända på en nationell bank. Den direkta kontakten kan ge flexibilitet om låntagarna har en unik ekonomisk situation.

Flexibiliteten kan innefatta att erbjuda en fast ränta på 15 år kontra ett 30-årigt bolån om låntagaren vill betala av lånet tidigare. Några av fördelarna med ett 15-årigt bolån inkluderar mindre totala räntekostnader eftersom det betalas av tidigare. Dessutom kan låntagare vanligtvis förhandla om en lägre ränta eftersom det finns mindre risk för att låntagaren fallerar eller inte betalar av lånet på grund av ekonomiska svårigheter. Naturligtvis är en stor fördel med ett 30-årigt bolån att det ger lägre betalningar eftersom de är utspridda över en längre period jämfört med andra villkor.

Bolån med justerbar ränta är ett flexibelt alternativ som vanligtvis erbjuds mot övervägande. ARM-lån kommer vanligtvis med en fast ränta under en viss tidsperiod och justeras sedan årligen på ett index som var förutbestämt av långivaren och låntagaren. Vanligtvis kommer ARMs med ett tak för hur hög räntan kan gå under ett låns livstid, vilket gör det lättare att beräkna och budgetera för din maximala månatliga betalning.

Primär bolånemarknad vs. Sekundär bolånemarknad

Den primära marknaden består av primära långivare. Primära långivare behåller vanligtvis de lån de tar som en del av sin portfölj och betjänar dem under lånets livslängd. Däremot kan banken som gjorde bolånet sälja lånet på den sekundära bolånemarknaden,. som är en marknad där investerare kan köpa och sälja tidigare utgivna bostadslån. Ett bolån kan säljas till en annan långivare eller tjänsteföretag, som behandlar betalningarna för lånet. Den nya långivaren eller tjänsteleverantören tjänar pengar på avgifter och räntor på bolånet.

Många bolån köps av Fannie Mae eller Federal National Mortgage Association (Fannie Mae eller FNMA). Fannie Mae vänder sig om och paketerar lånen och säljer dem som investeringar som kallas inteckningsskyddade värdepapper (MBS),. som liknar fonder men innehåller bolån istället för aktier. Investerare tjänar räntan från bolånen för att hålla MBS.

Om ditt bolån säljs, tänk på att det är en vanlig praxis i finansbranschen. Banker har utlåningsgränser, vilket innebär att de har tak för hur mycket av sin inlåningsbas de kan låna ut. Försäljningen av ett bolån till Fannie Mae eller en tjänsteleverantör tar bort lånet från bankens böcker så att den kan låna ut mer pengar. Om bankerna inte kunde sälja av sina bolån skulle de nå sina utlåningstak och skulle inte kunna erbjuda fler bolån, vilket skulle bromsa ekonomin. Men om du inte är en investerare som vill köpa en MBS, kommer du inte att ta itu med den sekundära marknaden. Istället kommer du att ta itu med en bank eller mäklare på den primära bolånemarknaden.

##Höjdpunkter

– Den primära bolånemarknaden är den marknad där låntagare kan få ett bolån från en primär långivare.

• Banker, bolånemäklare, bolånebanker och kreditföreningar är alla primära långivare och är en del av den primära bolånemarknaden.

• Husägare kan handla direkt med primära långivare när de handlar för ett bolån genom att kontakta sin lokala bank.