سوق الرهن العقاري الأساسي
ما هو سوق الرهن العقاري الأساسي؟
سوق الرهن العقاري الأساسي هو السوق حيث يمكن للمقترضين الحصول على قرض رهن عقاري من مقرض رئيسي. البنوك ، وسماسرة الرهن العقاري ، ومصرفيو الرهن العقاري ، والاتحادات الائتمانية كلها جهات إقراض أساسية وتشكل جزءًا من سوق الرهن العقاري الأساسي.
كيف يعمل سوق الرهن العقاري الأساسي
يمكن لأصحاب المنازل التعامل مباشرة مع المقرضين الأساسيين عند التسوق للحصول على قرض رهن عقاري عن طريق الاتصال بالبنك المحلي. بالنسبة لمعظم المقترضين ، لن يلاحظوا أنهم يتعاملون في سوق الرهن العقاري الأساسي لأنهم سيتفاعلون مع ممثل الرهن العقاري في بنكهم المحلي خلال العملية برمتها. سيقوم أخصائي الرهن العقاري بتثقيف المقترض حول الأنواع المختلفة من الرهون العقارية المتاحة ويقتبس سعر الفائدة اعتمادًا على النوع الذي تم اختياره. عادة ما يكون الفرع المحلي هو مكان إغلاق القرض - حيث يتم توقيع الأوراق.
يبدأ العديد من المقترضين أيضًا عملية شراء المنزل عن طريق الاتصال بمصرفي الرهن العقاري أو منشئ الرهن العقاري. المصدرون ومصرفيو الرهن العقاري ليسوا بنوكًا في حد ذاتها ، ولكن بدلاً من ذلك ، يساعدون في تسهيل المعاملة وإحالة طلب الرهن العقاري إلى أحد البنوك لإغلاق القرض. يحصل السماسرة على رسوم مقابل خدمتهم لأنهم يحيلون الأعمال إلى المقرضين الأساسيين. من ناحية أخرى ، من المتوقع أن يحصل المقترضون على سعر أفضل من خلال جعل الوسيط يتجول للحصول على أفضل صفقة اعتمادًا على ائتمان المقترض والشروط المطلوبة.
ومع ذلك ، من المهم ملاحظة أن مكتب الحماية المالية للمستهلك قد نفذ اللوائح المتعلقة بتعويض وسطاء الرهن العقاري. قبل الأزمة المالية ، كان السماسرة يحصلون على تعويض من المقترض وكذلك من المقرض. لم يكن المستهلكون على دراية بأن الوسيط كان يتقاضى رواتب من المُقرض عندما دفعوا رسومهم. أيضًا ، كان لدى الوسطاء حوافز لتوجيه المستهلكين إلى منتجات أو قروض عقارية باهظة الثمن وأحيانًا أسعار فائدة أعلى. منذ الركود الكبير في عامي 2008 و 2009 واللوائح الناتجة عن ذلك ، انخفض عدد سماسرة الرهن العقاري.
فوائد سوق الرهن العقاري الأساسي
هناك بعض المزايا المتاحة للمقترضين الذين يتعاملون في سوق الرهن العقاري الأساسي ، والتي يمكن أن تشمل:
تكاليف إغلاق منخفضة
المقرضون الأساسيون هم عادةً بنوك مملوكة محليًا ، مما يعني أنهم يقومون بتحليل الائتمان وعملية الاكتتاب. يقوم متعهدو التأمين بمراجعة المعلومات المالية للمقترض والتاريخ الائتماني لتحديد ما إذا كان عليهم تقديم الائتمان أو رفض القرض. أيضًا ، تعد البنوك المحلية جميع الأعمال الورقية والوثائق داخليًا بدلاً من المرور عبر وحدة مركزية خارج الدولة كما هو الحال بالنسبة لبعض البنوك الكبيرة. يمكن أن تكون النتيجة رسومًا أقل مع أحد البنوك المحلية نظرًا لأن لديها مصروفات أقل مقابل بنك أكبر. أيضًا ، إذا شارك سمسار الرهن العقاري في العثور على البنك ، فسيتم تقييم الرسوم أيضًا. باختصار ، يمكن أن يساعد اختيار بنك مُدار محليًا للحصول على قرض عقاري أولي في تقليل تكاليف الإغلاق.
دفعات مقدمة صغيرة
عادة ، الدفعة الأولى للقرض العقاري هي 20٪ من سعر شراء المنزل. ومع ذلك ، يمكن للمقترض أن يضع أموالاً أقل ، ويقدم العديد من المقرضين الأساسيين دفعة مقدمة بنسبة 10 في المائة.
بالنسبة للمقترضين ذوي الدخل المنخفض إلى المتوسط ، يقدم قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية دفعة أولى منخفضة تصل إلى 3.5٪ من قيمة المنزل. قروض إدارة الإسكان الفدرالية هي الإدارة الفيدرالية للإسكان ، والتي تقدم التأمين للمقرضين حتى يتمكنوا من إصدار قروض للمقترضين ذوي الدخل المنخفض.
ومع ذلك ، فإن الدفعة الأولى التي تقل عن 20٪ تدفع المقترض إلى شراء تأمين الرهن العقاري الخاص أو PMI. يحمي PMI البنوك والمقرضين في حالة تخلف المقترض عن سداد الرهن العقاري. PMI هو رسم شهري يتم تحصيله من المقترض حتى يتم سداد 20٪ من قرض الرهن العقاري.
المرونة
نظرًا لأن منشئي القرض هم عادةً بنوك مملوكة محليًا ، فمن المرجح أن يكون المقترضون قادرين على التواصل مع الأشخاص الذين لديهم الكلمة الأخيرة ، وهو ما من غير المرجح أن يحدث في بنك وطني. يمكن أن يوفر الاتصال المباشر المرونة إذا كان لدى المقترضين وضع مالي فريد.
يمكن أن تشمل المرونة تقديم رهن عقاري بسعر ثابت لمدة 15 عامًا مقابل 30 عامًا إذا كان المقترض يتطلع إلى سداد القرض في وقت أقرب. تتضمن بعض مزايا الرهن العقاري لمدة 15 عامًا رسومًا إجمالية أقل للفائدة نظرًا لسدادها في وقت سابق. أيضًا ، يمكن للمقترضين عادةً التفاوض على سعر فائدة أقل نظرًا لوجود مخاطر أقل في تخلف المقترض عن السداد ، أو عدم سداد القرض بسبب المصاعب المالية. بطبيعة الحال ، فإن الميزة الكبيرة للرهن العقاري لمدة 30 عامًا هي أنه يقدم مدفوعات أقل نظرًا لأنها موزعة على فترة أطول مقابل شروط أخرى.
الرهون العقارية القابلة للتعديل هي خيار مرن يتم تقديمه عادة للنظر فيها. تأتي قروض ARM عادةً بسعر فائدة ثابت لفترة زمنية محددة ثم يتم تعديلها سنويًا على مؤشر تم تحديده مسبقًا من قبل المقرض والمقترض. عادةً ما تأتي ARM مع حد أقصى لمدى ارتفاع معدل الفائدة خلال فترة القرض ، مما يجعل من السهل حساب وميزانية الحد الأقصى للدفع الشهري.
سوق الرهن العقاري الأساسي مقابل سوق الرهن العقاري الثانوي
يتكون السوق الأساسي من المقرضين الأساسيين. عادةً ما يحتفظ المقرضون الأساسيون بالقروض التي ينشئونها كجزء من محفظتهم ويخدمونها طوال مدة القرض. ومع ذلك ، يمكن للبنك الذي قدم قرض الرهن العقاري بيع القرض في سوق الرهن العقاري الثانوي ، وهو سوق يمكن للمستثمرين فيه شراء وبيع قروض الرهن العقاري الصادرة مسبقًا. يمكن بيع الرهن العقاري لمقرض أو شركة خدمة أخرى ، والتي تعالج مدفوعات القرض. المقرض أو مزود الخدمة الجديد يكسب المال من الرسوم والفوائد على الرهن العقاري.
يتم شراء العديد من الرهون العقارية من قبل Fannie Mae أو الجمعية الفيدرالية الوطنية للرهن العقاري (Fannie Mae أو FNMA). تستدير فاني ماي وتجمع القروض وتبيعها كاستثمارات تسمى الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) ، والتي تشبه الصناديق المشتركة ولكنها تحتوي على قروض عقارية بدلاً من الأسهم. يحصل المستثمرون على سعر الفائدة من الرهون العقارية مقابل عقد MBS.
إذا تم بيع رهنك العقاري ، فيرجى العلم أنه ممارسة شائعة في الصناعة المالية. البنوك لديها حدود للإقراض ، مما يعني أن لديها حدودًا قصوى لمقدار قاعدة الودائع التي يمكنها إقراضها. يؤدي بيع قرض رهن عقاري إلى Fannie Mae أو مقدم خدمة إلى إزالة القرض من دفاتر البنك مما يسمح لها بإقراض المزيد من المال. إذا لم تستطع البنوك بيع قروض الرهن العقاري الخاصة بها ، فستصل إلى الحد الأقصى للإقراض ولن تكون قادرة على تقديم المزيد من الرهون العقارية ، مما سيؤدي إلى إبطاء الاقتصاد. ومع ذلك ، ما لم تكن مستثمرًا يتطلع إلى شراء MBS ، فلن تتعامل مع السوق الثانوية. بدلاً من ذلك ، ستتعامل مع بنك أو وسيط في سوق الرهن العقاري الأساسي.
يسلط الضوء
سوق الرهن العقاري الأساسي هو السوق حيث يمكن للمقترضين الحصول على قرض رهن عقاري من مقرض رئيسي.
البنوك ، وسماسرة الرهن العقاري ، ومصرفيو الرهن العقاري ، والاتحادات الائتمانية كلها جهات إقراض رئيسية وتشكل جزءًا من سوق الرهن العقاري الأساسي.
يمكن لأصحاب المنازل التعامل مباشرة مع المقرضين الأساسيين عند التسوق للحصول على قرض رهن عقاري عن طريق الاتصال بمصرفهم المحلي.
