変動金利住宅ローン（ARM）
あなたが住宅ローンを取得するとき、あなたは固定金利または変化するものを選ぶことができます。固定金利の住宅ローンはローンの存続期間中同じ金利と支払いを維持しますが、変動金利の住宅ローン、つまりARMには変動金利があり、支払う金額が変わります。
##変動金利住宅ローンとは何ですか？
変動金利住宅ローン（ARM）は、定期的に変動する可能性のある金利の住宅ローンです。これは、毎月の支払いが上下する可能性があることを意味します。一般的に、初期金利は同等の固定金利住宅ローンのそれよりも低くなっています。その期間が終了すると、金利（および毎月の支払い）は上下する可能性があります。
金利は予測不可能ですが、ここ数十年で、複数年のサイクルにわたって上下する傾向があります。今年は金利が上昇すると予想されますが、歴史的に言えばまだ比較的低く、今のところ全期間固定金利住宅ローンがより一般的な選択肢となっています。 ARMは、家に長期滞在する予定がない、または高金利の環境に滞在する予定のない借り手に最適です。
###変動金利住宅ローンとティーザーローン
変動金利住宅ローンの初期金利は「ティーザー」レートと呼ばれることもあり、ARM自体でさえ「ティーザー」ローンと呼ばれることもあります。それらは一般的に同じですが、通常のARMと、前もって非常に割引されたレートを提供し、その後レートが劇的に増減するリスクの高いティーザーローンとの間には違いがあります。
ARMはどのように機能しますか？
最も人気のある変動金利住宅ローンは5/1ARMです。
-5/1ARMの導入率は5年間続きます。 （これは5/1の「5」です。）
-その後、金利は毎年変わる可能性があります。 （これは5/1の「1」です。）
一部の貸し手は、3/1 ARM、7/1 ARM、および10/1ARMを提供しています。
ARMには、料金と支払いが変更される可能性のある金額を制限する上限が付いているため、月々の支払いが年々急激に増加する可能性から隔離されています。
-定期的な金利上限は、ある年から次の年に金利がどの程度変化するかを制限します。
-生涯金利の上限は、ローンの存続期間中に金利がどれだけ上昇できるかを制限します。
-支払い上限は、レートがパーセンテージポイントでどれだけ変化するかではなく、ローンの存続期間中に月々の支払いが増加できる金額をドルで制限します。
##ARMの種類
-ハイブリッドARM–ハイブリッドARMは、従来の変動金利住宅ローンです。ローンは数年間（通常は3から10）の固定金利で始まり、その後、年に1回など、事前に設定されたスケジュールで金利が上下に調整されます。
-利息のみのARM–利息のみのARMは変動金利の住宅ローンであり、借り手は一定期間のみ利息（元本なし）を支払います。その利息のみの期間が終了すると、借り手は元本と利息の全額の支払いを開始します。利息のみの期間は、数か月から数年続く場合があります。その間、毎月の支払いは少なくなりますが（利息のみであるため）、借り手も（住宅の価値が高く評価されない限り）エクイティを構築しません。
-支払いオプションARM–支払いオプションARMを使用すると、借り手は、利息のみなど、独自の支払い構造とスケジュールを選択します。 15〜30年または40年の任期。または最低支払い額以上のその他の支払い。 （最低支払額は、ローンの初期利率による通常の30年の償却に基づいています。）ただし、支払オプションARMは、負の償却になる可能性があります。つまり、十分に支払っていないため、ローンの残高が増加します。興味をカバーするために。残高が増えすぎると、貸し手がローンをリキャストし、はるかに多額の、潜在的に手ごろな価格の支払いを要求する可能性があります。
##ARMの変動金利の決定方法
ほとんどのARMレートは、次の3つの主要なインデックスのいずれかのパフォーマンスに関連しています。
-1年間の財務省短期証券の毎週一定の満期利回り–連邦準備制度理事会が追跡しているように、米国財務省が発行した利回り債務証券が支払っています。
-第11地区の資金コスト指数（COFI） –米国西部の利息金融機関は保有する預金に支払いを行っています
-** Secured Overnight Financing Rate（SOFR）** – SOFRは、ARMのベンチマークレートとしてLondon Interbank Offering Rate（LIBOR）に取って代わりました。
ローンの書類は、特定のARMがどのインデックスに従うかを識別します。
ARMレートを設定するために、住宅ローンの貸し手はインデックスレートを取得し、マージンと呼ばれる合意されたパーセンテージポイントの数を追加します。インデックスレートは変更できますが、マージンは変更されません。
たとえば、インデックスが1.25パーセントで、マージンが3パーセントポイントの場合、それらは4.25パーセントの金利で合計されます。 1年後、指数が1.5％の場合、ローンの金利は4.5％に上昇します。
##ARMの長所と短所
pros
-初期金利が低くなり、月々の支払いが少なくなり、元本により多くのお金を割り当てる可能性があります
-金利と月々の支払いが減少する可能性があります
-金利は上限を超えて上昇することはできません
###短所
-上限がある場合でも、金利と月々の支払いが上昇し、手ごろな価格になる可能性があります
-理解するのが難しい可能性があるより複雑な構造
##変動金利住宅ローンはあなたに適していますか？
変動金利住宅ローンは、ローンの最初の数年間に低金利を提供することにより、長期の確実性と前払いの節約を交換します。彼らは一般的に彼らの家に長期滞在することを計画していないか、数年後に借り換えを計画している借り手にとって理想的です。何十年も家にいる場合、ARMはリスクを伴う可能性があります。固定金利期間が終了すると、住宅ローンの支払いが大幅に増加する可能性があります。永遠の家を購入する場合は、ARMが自分に適しているかどうかを慎重に検討してください。
##ハイライト
-ARMには通常、1年あたりまたはローンの全期間にわたって金利や支払いがどれだけ上昇するかを制限する上限があります。
-ARMは、限られた期間ローンを維持することを計画している住宅購入者にとって賢明な経済的選択であり、金利の潜在的な上昇を許容することができます。
-変動金利住宅ローン（ARM）は、特定のベンチマークのパフォーマンスに基づいて定期的に変動する可能性のある金利の住宅ローンです。
＃＃よくある質問
ARMはどのように計算されますか？
最初の固定金利期間が終了すると、借入コストは、プライムレート、ロンドン銀行間取引金利（LIBOR）、担保付オーバーナイトファイナンスレート（SOFR）、または短期金利などの参照金利に基づいて変動します。用語米国債。その上、貸し手は、ARMマージンとして知られている独自の固定利息を追加します。
###変動金利住宅ローン（ARM）が悪い考えであるのはなぜですか？
変動金利住宅ローン（ARM）は万人向けではありません。はい、彼らの有利な導入率は魅力的であり、ARMはあなたが家のためにより大きなローンを得るのを助けることができます。ただし、支払いが大きく変動する可能性がある場合は予算を立てるのが難しく、特に上限が設定されていない場合、金利が急上昇すると大きな財政難に陥る可能性があります。
ARMが最初に住宅購入者に提供されたのはいつですか？
ARMは数十年前から存在しており、1980年代初頭にアメリカ人が最初に利用できるようになったのは、変動金利の長期住宅ローンを利用するオプションです。 1970年代にそのようなローンを導入する以前の試みは、借り手に管理不能な住宅ローンの支払いを残す恐れがあるため、議会によって阻止されました。しかし、その10年後の倹約産業の衰退により、当局は当初の抵抗を再考し、より柔軟になるようになりました。
