Primært realkreditmarked

Hvad er det primære realkreditmarked?

Det primære realkreditmarked er det marked, hvor låntagere kan få et realkreditlån hos en primær långiver. Banker, realkreditmæglere, realkreditinstitutter og kreditforeninger er alle primære långivere og er en del af det primære realkreditmarked.

Hvordan det primære realkreditmarked fungerer

Boligejere kan handle direkte med primære långivere, når de køber et realkreditlån ved at kontakte deres lokale bank. For de fleste låntagere vil de ikke bemærke, at de handler på det primære realkreditmarked, da de vil interagere med deres realkreditrepræsentant i deres lokale bank under hele processen. Det professionelle realkreditlån vil uddanne låntageren om de forskellige typer af realkreditlån, der er tilgængelige, og angive renten afhængigt af, hvilken type der blev valgt. Den lokale afdeling vil normalt være lokationen for lånet - hvor papirerne er underskrevet.

Mange låntagere starter også boligkøbsprocessen ved at kontakte et realkreditinstitut eller realkreditinstitut. Ophavsmænd og realkreditinstitutter er ikke banker i sig selv, men hjælper i stedet med at lette transaktionen og henvise pantanmodningen til en bank for at lukke lånet. Mæglerne får et gebyr for deres service, da de henviser forretning til primære långivere. Låntagerne står derimod til at få en bedre rente ved at lade mægleren shoppe efter den bedste handel afhængigt af låntagers kredit og de ønskede vilkår.

Det er dog vigtigt at bemærke, at Consumer Financial Protection Bureau har implementeret regler vedrørende kompensation til realkreditmæglere. Før finanskrisen kunne mæglere modtage kompensation fra såvel låntager som långiver. Forbrugerne var ikke klar over, at mægleren blev betalt af långiveren, da de betalte deres gebyr. Mæglere havde også incitamenter til at styre forbrugerne til dyrere produkter eller realkreditlån og nogle gange højere renter. Siden den store recession i 2008 og 2009 og de deraf følgende reguleringer er antallet af realkreditmæglere faldet.

Fordele ved det primære realkreditmarked

Der er nogle fordele til rådighed for låntagere, der handler på det primære realkreditmarked, som kan omfatte:

Lave lukkeomkostninger

Primære långivere er typisk lokalt ejede banker, hvilket betyder, at de udfører kreditanalysen og tegningsprocessen. Underwriters gennemgår en låntagers finansielle oplysninger og kredithistorik for at beslutte, om de skal forlænge kredit eller nægte lånet. Lokale banker forbereder også alt papirarbejde og dokumentation internt i stedet for at gå gennem en centraliseret enhed uden for staten, som det er processen for nogle store banker. Resultatet kan være lavere gebyrer hos en lokal bank, da de har mindre overhead i forhold til en større bank. Også, hvis en realkreditmægler blev involveret i at finde banken, vil et gebyr også blive vurderet. Kort sagt, at vælge en lokalt drevet bank til et primært realkreditlån kan hjælpe med at reducere lukkeomkostningerne.

Små forudbetalinger

Typisk er udbetalingen for et realkreditlån 20 % af boligens købspris. En låntager kan dog lægge færre penge ned, og mange primære långivere tilbyder en udbetaling på 10 procent.

For låntagere med lav til moderat indkomst tilbyder et FHA-lån en udbetaling så lavt som 3,5 % af boligens værdi. FHA er Federal Housing Administration,. som tilbyder forsikring til långivere, så de kan udstede lån til lavindkomstlåntagere.

En udbetaling på mindre end 20 % udløser dog, at låntageren skal købe en privat realkreditforsikring eller PMI. PMI beskytter banker og långivere i tilfælde af, at låntager misligholder realkreditlånet. PMI er et månedligt gebyr, der opkræves hos låntager, indtil 20 % af realkreditlånet er betalt.

Fleksibilitet

Fordi ophavsmændene til lånet typisk er lokalt ejede banker, er det mere sandsynligt, at låntagerne vil være i stand til at kommunikere med de personer, der får det sidste ord, hvilket næppe vil ske i en nationalbank. Den direkte kontakt kan give fleksibilitet, hvis låntagerne har en unik økonomisk situation.

Fleksibiliteten kan omfatte at tilbyde et fastforrentet 15-årigt versus et 30-årigt realkreditlån, hvis låntageren ønsker at betale lånet hurtigere. Nogle af fordelene ved et 15-årigt realkreditlån inkluderer færre samlede renteomkostninger, da det er betalt tidligere. Låntagere kan også normalt forhandle sig frem til en lavere rente, da der er mindre risiko for, at låntageren misligholder eller ikke betaler af på lånet på grund af økonomiske vanskeligheder. Selvfølgelig er en stor fordel ved et 30-årigt realkreditlån, at det giver lavere ydelser, da de er spredt ud over en længere periode i forhold til andre vilkår.

Rentetilpasningslån er en fleksibel mulighed, der normalt tilbydes til overvejelse. ARM-lån kommer normalt med en fast rente i en bestemt periode og justeres derefter årligt på et indeks, der var forudbestemt af långiveren og låntageren. Typisk kommer ARM'er med et loft for, hvor høj renten kan gå i løbet af et låns levetid, hvilket gør det nemmere at beregne og budgettere for din maksimale månedlige betaling.

Primært realkreditmarked vs. Sekundært realkreditmarked

Det primære marked består af primære långivere. Primære långivere beholder typisk de lån, de optager, som en del af deres portefølje og servicerer dem i hele lånets levetid. Banken, der har lavet realkreditlånet, kan dog sælge lånet på det sekundære realkreditmarked,. som er et marked, hvor investorer kan købe og sælge tidligere udstedte realkreditlån. Et realkreditlån kan sælges til en anden långiver eller servicevirksomhed, som behandler betalingerne for lånet. Den nye långiver eller tjenesteudbyder tjener penge på gebyrer og renter på realkreditlånet.

Mange realkreditlån er købt af Fannie Mae eller Federal National Mortgage Association (Fannie Mae eller FNMA). Fannie Mae vender sig om og pakker lånene og sælger dem som investeringer kaldet mortgage-backed securities (MBS),. som ligner gensidige fonde, men indeholder realkreditlån i stedet for aktier. Investorer tjener renten fra realkreditlånene for at holde MBS.

Hvis dit realkreditlån er solgt, skal du vide, at det er en almindelig praksis i den finansielle industri. Banker har udlånsgrænser, hvilket betyder, at de har lofter for, hvor meget af deres indlånsgrundlag de kan udlåne. Salget af et realkreditlån til Fannie Mae eller en tjenesteudbyder fjerner lånet fra bankens bøger, så den kan låne flere penge ud. Hvis bankerne ikke kunne sælge ud af deres realkreditlån, ville de nå deres udlånsloft og ville ikke være i stand til at tilbyde flere realkreditlån, hvilket ville bremse økonomien. Medmindre du er en investor, der ønsker at købe en MBS, vil du dog ikke beskæftige dig med det sekundære marked. I stedet skal du handle med en bank eller mægler på det primære realkreditmarked.

##Højdepunkter

• Det primære realkreditmarked er det marked, hvor låntagere kan få et realkreditlån hos en primær långiver.

• Banker, realkreditmæglere, realkreditinstitutter og kreditforeninger er alle primære långivere og er en del af det primære realkreditmarked.

• Boligejere kan handle direkte med primære långivere, når de køber et realkreditlån ved at kontakte deres lokale bank.