Mercato primario dei mutui

Qual è il mercato dei mutui primari?

Il mercato dei mutui primari è il mercato in cui i mutuatari possono ottenere un mutuo ipotecario da un prestatore primario. Banche, broker ipotecari, banchieri ipotecari e unioni di credito sono tutti istituti di credito primari e fanno parte del mercato dei mutui primari.

Come funziona il mercato dei mutui primari

I proprietari di abitazione possono trattare direttamente con istituti di credito primari quando acquistano un mutuo ipotecario contattando la loro banca locale. Per la maggior parte dei mutuatari, non noteranno che hanno a che fare nel mercato dei mutui primari poiché interagiranno con il loro rappresentante dei mutui presso la loro banca locale durante l'intero processo. Il professionista dei mutui istruirà il mutuatario sui vari tipi di mutui disponibili e citerà il tasso di interesse a seconda del tipo scelto. La filiale locale sarà solitamente il luogo per la chiusura del prestito, dove vengono firmati i documenti.

Molti mutuatari iniziano anche il processo di acquisto di una casa contattando un banchiere ipotecario o un cedente di mutui. I cedenti e i banchieri ipotecari non sono banche di per sé, ma aiutano invece a facilitare la transazione e indirizzano la richiesta di mutuo a una banca per chiudere il prestito. I broker ottengono una commissione per il loro servizio poiché riferiscono affari a istituti di credito primari. I mutuatari, d'altra parte, sono in grado di ottenere un tasso migliore facendo in modo che il broker si guardi intorno per l'affare migliore a seconda del credito del mutuatario e dei termini desiderati.

Tuttavia, è importante notare che il Consumer Financial Protection Bureau ha implementato regolamenti in materia di compensazione per i broker ipotecari. Prima della crisi finanziaria, i broker potevano ricevere un compenso sia dal mutuatario che dal prestatore. I consumatori non erano a conoscenza del fatto che il broker veniva pagato dal prestatore quando pagavano la commissione. Inoltre, i broker avevano incentivi per indirizzare i consumatori verso prodotti o mutui più costosi e, talvolta, tassi di interesse più elevati. Dalla Grande Recessione del 2008 e 2009 e dalle conseguenti normative che ne sono seguite, il numero di intermediari ipotecari è diminuito.

Vantaggi del mercato ipotecario primario

Ci sono alcuni vantaggi disponibili per i mutuatari che effettuano transazioni nel mercato dei mutui primari, che possono includere:

Bassi costi di chiusura

I prestatori primari sono in genere banche di proprietà locale, il che significa che eseguono l'analisi del credito e il processo di sottoscrizione. I sottoscrittori esaminano le informazioni finanziarie e la storia creditizia di un mutuatario per decidere se estendere il credito o negare il prestito. Inoltre, le banche locali preparano internamente tutte le pratiche burocratiche e la documentazione invece di passare attraverso un'unità centralizzata fuori dallo stato, come avviene per alcune grandi banche. Il risultato possono essere commissioni inferiori con una banca locale poiché hanno meno spese generali rispetto a una banca più grande. Inoltre, se un broker ipotecario è stato coinvolto nella ricerca della banca, verrà calcolata anche una commissione. In breve, optare per una banca locale per un mutuo primario può aiutare a ridurre i costi di chiusura.

Piccoli acconti

In genere, l' acconto per un mutuo è del 20% del prezzo di acquisto della casa. Tuttavia, un mutuatario può mettere meno soldi e molti istituti di credito primari offrono un acconto del 10%.

Per i mutuatari di reddito da basso a moderato, un prestito FHA offre un acconto a partire dal 3,5% del valore della casa. FHA è la Federal Housing Administration,. che offre assicurazioni ai prestatori in modo che possano emettere prestiti a mutuatari a basso reddito.

Tuttavia, un acconto inferiore al 20% fa scattare la necessità per il mutuatario di acquistare un'assicurazione ipotecaria privata o PMI. PMI protegge le banche e gli istituti di credito nel caso in cui il mutuatario sia inadempiente sul mutuo. PMI è un canone mensile addebitato al mutuatario fino a quando il 20% del mutuo ipotecario non è stato estinto.

Flessibilità

Poiché gli erogatori del prestito sono in genere banche di proprietà locale, è più probabile che i mutuatari siano in grado di comunicare con le persone che ottengono l'ultima parola, cosa che è improbabile che accada in una banca nazionale. Il contatto diretto può fornire flessibilità se i mutuatari hanno una situazione finanziaria unica.

La flessibilità può includere l'offerta di un mutuo di 15 anni a tasso fisso rispetto a un mutuo di 30 anni se il mutuatario sta cercando di estinguere il prestito prima. Alcuni dei vantaggi di un mutuo di 15 anni includono meno spese per interessi totali poiché è stato pagato prima. Inoltre, i mutuatari di solito possono negoziare un tasso di interesse più basso poiché c'è meno rischio che il mutuatario sia inadempiente o non ripaga il prestito a causa di difficoltà finanziarie. Naturalmente, un grande vantaggio di un mutuo di 30 anni è che offre pagamenti inferiori poiché sono distribuiti su un periodo più lungo rispetto ad altri termini.

mutui a tasso variabile sono un'opzione flessibile che di solito viene offerta a titolo oneroso. I prestiti ARM di solito vengono con un tasso di interesse fisso per un determinato periodo di tempo e quindi rettificato annualmente su un indice predeterminato dal prestatore e dal mutuatario. In genere, gli ARM hanno un limite su quanto potrebbe aumentare il tasso di interesse durante la durata di un prestito, il che semplifica il calcolo e il budget per il pagamento mensile massimo.

Mercato ipotecario primario vs. mercato ipotecario secondario

Il mercato primario è costituito da istituti di credito primari. I prestatori primari in genere mantengono i prestiti che originano come parte del loro portafoglio e li forniscono per tutta la durata del prestito. Tuttavia, la banca che ha concesso il mutuo ipotecario può vendere il prestito nel mercato ipotecario secondario,. un mercato in cui gli investitori possono acquistare e vendere prestiti ipotecari precedentemente emessi. Un mutuo può essere venduto a un altro prestatore o società di servizi, che elabora i pagamenti per il prestito. Il nuovo prestatore o fornitore di servizi guadagna denaro da commissioni e interessi sul mutuo.

Molti mutui vengono acquistati da Fannie Mae o dalla Federal National Mortgage Association (Fannie Mae o FNMA). Fannie Mae si gira e impacchetta i prestiti e li vende come investimenti chiamati titoli garantiti da ipoteca (MBS),. che sono simili ai fondi comuni di investimento ma contengono mutui invece di azioni. Gli investitori guadagnano il tasso di interesse dai mutui per la detenzione di MBS.

Se il tuo mutuo viene venduto, sappi che è una pratica comune nel settore finanziario. Le banche hanno limiti di prestito, il che significa che hanno limiti su quanto della loro base di depositi possono prestare. La vendita di un mutuo ipotecario a Fannie Mae oa un fornitore di servizi rimuove il prestito dai libri contabili della banca consentendole di prestare più denaro. Se le banche non potessero vendere i loro mutui, raggiungerebbero i loro limiti di prestito e non sarebbero in grado di offrire altri mutui, il che rallenterebbe l'economia. Tuttavia, a meno che tu non sia un investitore che cerca di acquistare un MBS, non ti occuperai del mercato secondario. Invece, avrai a che fare con una banca o un broker nel mercato dei mutui primari.

Mette in risalto

Il mercato dei mutui primari è il mercato in cui i mutuatari possono ottenere un mutuo ipotecario da un prestatore primario.
Banche, broker ipotecari, banchieri ipotecari e unioni di credito sono tutti istituti di credito primari e fanno parte del mercato dei mutui primari.
I proprietari di abitazione possono trattare direttamente con gli istituti di credito primari quando acquistano un mutuo ipotecario contattando la loro banca locale.