Aðal húsnæðislánamarkaður
Hver er aðal húsnæðislánamarkaðurinn?
Aðallánamarkaður er sá markaður þar sem lántakendur geta fengið húsnæðislán hjá aðallánveitanda. Bankar, húsnæðislánamiðlarar, veðbankastjórar og lánasamtök eru allir aðallánveitendur og eru hluti af aðal húsnæðislánamarkaði.
Hvernig aðalhúsnæðislánamarkaðurinn virkar
Húseigendur geta haft beint samband við aðallánveitendur þegar þeir kaupa húsnæðislán með því að hafa samband við heimabankann. Fyrir flesta lántakendur munu þeir ekki taka eftir því að þeir séu að eiga við aðal húsnæðislánamarkaðinn þar sem þeir munu hafa samskipti við húsnæðislánafulltrúa sinn í heimabanka sínum á öllu ferlinu. Hið faglega veð mun fræða lántakanda um hinar ýmsu tegundir húsnæðislána sem í boði eru og gefa upp vexti eftir því hvaða tegund var valin. Staðbundið útibú mun venjulega vera staðsetning fyrir lokun lánsins - þar sem pappírsvinnan er undirrituð.
Margir lántakendur hefja einnig íbúðakaupaferlið með því að hafa samband við bankastjóra húsnæðislána eða húsnæðislánaaðila. Upphafsmenn og veðbankastjórar eru ekki bankar í sjálfu sér, en í staðinn hjálpa þeir til við að auðvelda viðskiptin og vísa veðbeiðninni til banka til að loka láninu. Miðlararnir fá þóknun fyrir þjónustu sína þar sem þeir vísa viðskiptum til aðallánveitenda. Lántakendur standa hins vegar til með að fá betra gengi með því að láta miðlarann versla fyrir bestu kaupin, allt eftir inneign lántakanda og æskilegum kjörum.
Hins vegar er mikilvægt að hafa í huga að Fjárhagsverndarskrifstofa neytenda hefur innleitt reglur um bætur til veðmiðlara. Fyrir fjármálakreppuna gátu miðlarar fengið bætur frá lántakanda jafnt sem lánveitanda. Neytendur vissu ekki að miðlarinn var að fá greitt frá lánveitanda þegar þeir greiddu þóknun sína. Einnig höfðu miðlarar hvata til að beina neytendum að dýrari vörum eða húsnæðislánum og stundum hærri vöxtum. Frá kreppunni mikla 2008 og 2009 og þeim reglugerðum sem fylgdu í kjölfarið hefur húsnæðislánamiðlarum fækkað.
Hagur grunnlánamarkaðarins
Það eru nokkrir kostir í boði fyrir lántakendur sem eiga viðskipti á aðal húsnæðislánamarkaði, sem geta falið í sér:
Lágur lokakostnaður
Aðallánveitendur eru venjulega bankar í eigu staðarins, sem þýðir að þeir sjá um útlánagreiningu og sölutryggingarferlið. Söluaðilar fara yfir fjárhagsupplýsingar lántaka og lánsferil til að ákveða hvort eigi að framlengja lánsfé eða neita láninu . Einnig undirbúa staðbundnir bankar alla pappírsvinnu og skjöl innanhúss í stað þess að fara í gegnum miðstýrða einingu utan ríkisins eins og ferlið er fyrir suma stóra banka. Niðurstaðan getur verið lægri þóknun hjá staðbundnum banka þar sem þeir hafa minni kostnaður samanborið við stærri banka. Einnig, ef húsnæðislánamiðlari tók þátt í að finna bankann, verður þóknun einnig metin. Í stuttu máli, að velja staðbundinn banka fyrir aðalveð getur hjálpað til við að draga úr lokunarkostnaði.
Lítil útborgun
Venjulega er niðurgreiðsla fyrir húsnæðislán 20% af kaupverði heimilisins. Hins vegar getur lántaki lagt niður minna fé og margir aðallánveitendur bjóða upp á 10 prósent niðurgreiðslu.
Fyrir lántakendur með lágar til meðaltekjur, býður FHA lán upp á útborgun allt að 3,5% af verðmæti heimilisins. FHA er Federal Housing Administration,. sem býður upp á tryggingar til lánveitenda svo þeir geti gefið út lán til lágtekjulántakenda.
Hins vegar, niðurgreiðsla sem er undir 20% kallar á nauðsyn lántakanda til að kaupa sér veðtryggingu eða PMI. PMI verndar banka og lánveitendur ef lántakandi vanrækir veð. PMI er mánaðarlegt gjald sem er innheimt af lántakanda þar til 20% af húsnæðisláninu hefur verið greitt upp.
Sveigjanleiki
Vegna þess að upphafsmenn lánsins eru venjulega bankar í eigu sveitarfélaga, er líklegra að lántakendur geti átt samskipti við fólkið sem fær lokaorðið, sem er ólíklegt að gerist hjá landsbanka. Bein samskipti geta veitt sveigjanleika ef lántakendur búa við einstaka fjárhagsstöðu.
Sveigjanleikinn getur falið í sér að bjóða upp á fasta vexti til 15 ára á móti 30 ára húsnæðisláni ef lántaki er að leitast við að greiða af láninu fyrr. Sumir af kostunum við 15 ára húsnæðislán fela í sér minni heildarvaxtagjöld þar sem þau eru greidd upp fyrr. Einnig geta lántakendur venjulega samið um lægri vexti þar sem minni hætta er á því að lántakandi lendi í vanskilum eða greiði ekki af láninu vegna fjárhagserfiðleika. Auðvitað er stór kostur við 30 ára húsnæðislán að það býður upp á lægri greiðslur þar sem þær dreifast yfir lengra tímabil miðað við önnur kjör.
Fasteignalán með breytilegum vöxtum eru sveigjanlegur kostur sem venjulega er boðið upp á til athugunar. ARM lán eru venjulega með föstum vöxtum í ákveðinn tíma og síðan leiðrétt árlega á vísitölu sem var fyrirfram ákveðin af lánveitanda og lántakanda. Venjulega eru ARM-lán með þak á hversu háir vextirnir gætu farið á líftíma láns, sem gerir það auðveldara að reikna út og gera fjárhagsáætlun fyrir hámarks mánaðarlega greiðslu þína.
Aðal húsnæðislánamarkaður vs. Efri húsnæðislánamarkaður
Aðalmarkaðurinn samanstendur af aðallánveitendum. Aðallánveitendur halda venjulega lánin sem þeir hafa upprunnið sem hluta af eignasafni sínu og þjóna þeim út lánstímann. Hins vegar getur bankinn sem veitti húsnæðislánið selt lánið á eftirmarkaði húsnæðislána,. sem er markaður þar sem fjárfestar geta keypt og selt áður útgefin húsnæðislán. Hægt er að selja húsnæðislán til annars lánveitanda eða þjónustufyrirtækis sem annast greiðslur fyrir lánið. Nýi lánveitandinn eða þjónustuaðilinn græðir á gjöldum og vöxtum af húsnæðisláninu.
Mörg húsnæðislán eru keypt af Fannie Mae eða Federal National Mortgage Association (Fannie Mae, eða FNMA). Fannie Mae snýr sér við og pakkar lánunum og selur þau sem fjárfestingar sem kallast veðtryggð verðbréf (MBS),. sem líkjast verðbréfasjóðum en innihalda veð í stað hlutabréfa. Fjárfestar vinna sér inn vextina af húsnæðislánunum fyrir að halda MBS.
Ef húsnæðislánið þitt er selt skaltu vita að það er algengt í fjármálageiranum. Bankar hafa útlánamörk, sem þýðir að þeir hafa hámark á því hversu mikið af innlánsgrunni þeirra þeir geta lánað. Sala á húsnæðisláni til Fannie Mae eða þjónustuaðila tekur lánið úr bókum bankans og gerir honum kleift að lána út meira fé. Ef bankar gætu ekki selt húsnæðislánin sín myndu þeir ná útlánaþakinu og gætu ekki boðið upp á fleiri húsnæðislán, sem myndi hægja á hagkerfinu. Hins vegar, nema þú sért fjárfestir sem vill kaupa MBS, muntu ekki takast á við eftirmarkaðinn. Í staðinn muntu eiga við banka eða miðlara á aðal húsnæðislánamarkaði.
##Hápunktar
Aðallánamarkaður er sá markaður þar sem lántakendur geta fengið veðlán hjá aðallánveitanda.
Bankar, húsnæðislánamiðlarar, húsnæðislánabankamenn og lánasamtök eru öll aðallánveitendur og eru hluti af aðal húsnæðislánamarkaði.
Húseigendur geta haft beint samband við aðallánveitendur þegar þeir kaupa húsnæðislán með því að hafa samband við heimabankann.
