Primärer Hypothekenmarkt
Was ist der primäre Hypothekenmarkt?
Der primäre Hypothekenmarkt ist der Markt, auf dem Kreditnehmer ein Hypothekendarlehen von einem primären Kreditgeber erhalten können. Banken, Hypothekenmakler, Hypothekenbanker und Kreditgenossenschaften sind alle primäre Kreditgeber und Teil des primären Hypothekenmarktes.
Wie der primäre Hypothekenmarkt funktioniert
Eigenheimbesitzer können beim Kauf eines Hypothekendarlehens direkt mit primären Kreditgebern in Kontakt treten, indem sie sich an ihre örtliche Bank wenden. Die meisten Kreditnehmer werden nicht bemerken, dass sie auf dem primären Hypothekenmarkt tätig sind, da sie während des gesamten Prozesses mit ihrem Hypothekenvertreter bei ihrer örtlichen Bank interagieren. Der Hypothekenexperte informiert den Kreditnehmer über die verschiedenen verfügbaren Hypothekenarten und gibt den Zinssatz je nach gewählter Art an. Die örtliche Filiale ist normalerweise der Ort für den Kreditabschluss – wo die Unterlagen unterzeichnet werden.
Viele Kreditnehmer beginnen den Prozess des Eigenheimkaufs auch damit, dass sie sich an einen Hypothekenbanker oder Hypothekengeber wenden. Originatoren und Hypothekenbanker sind per se keine Banken, sondern helfen stattdessen, die Transaktion zu erleichtern und den Hypothekenantrag an eine Bank weiterzuleiten, um das Darlehen abzuschließen. Die Makler erhalten eine Gebühr für ihre Dienstleistung, da sie Geschäfte an primäre Kreditgeber weiterleiten. Die Kreditnehmer hingegen können einen besseren Zinssatz erzielen, indem sie den Makler je nach Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers und den gewünschten Konditionen nach dem besten Angebot suchen lassen.
Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass das Consumer Financial Protection Bureau Vorschriften zur Entschädigung von Hypothekenmaklern eingeführt hat. Vor der Finanzkrise konnten Makler sowohl vom Kreditnehmer als auch vom Kreditgeber eine Entschädigung erhalten. Die Verbraucher waren sich nicht bewusst, dass der Makler vom Kreditgeber bezahlt wurde, als sie ihre Gebühr bezahlten. Außerdem hatten Makler Anreize, die Verbraucher zu teureren Produkten oder Hypotheken und manchmal zu höheren Zinssätzen zu lenken. Seit der Großen Rezession von 2008 und 2009 und den daraus resultierenden Regulierungen ist die Zahl der Hypothekenmakler zurückgegangen.
Vorteile des primären Hypothekenmarktes
Es gibt einige Vorteile für Kreditnehmer, die auf dem primären Hypothekenmarkt tätig sind, darunter:
Niedrige Abschlusskosten
Primäre Kreditgeber sind in der Regel Banken in lokalem Besitz, was bedeutet, dass sie die Kreditanalyse und den Underwriting-Prozess durchführen. Underwriter überprüfen die Finanzinformationen und die Kredithistorie eines Kreditnehmers, um zu entscheiden, ob der Kredit verlängert oder das Darlehen abgelehnt wird. Außerdem bereiten lokale Banken den gesamten Papierkram und die Dokumentation intern vor, anstatt eine zentralisierte Einheit außerhalb des Staates zu durchlaufen, wie dies bei einigen großen Banken der Fall ist. Das Ergebnis können niedrigere Gebühren bei einer lokalen Bank sein, da sie im Vergleich zu einer größeren Bank weniger Gemeinkosten haben. Wenn sich ein Hypothekenmakler an der Suche nach der Bank beteiligt, wird ebenfalls eine Gebühr erhoben. Kurz gesagt, die Entscheidung für eine lokal geführte Bank für eine Haupthypothek kann dazu beitragen, die Abschlusskosten zu senken.
Kleine Anzahlungen
Typischerweise beträgt die Anzahlung für eine Hypothek 20 % des Kaufpreises des Eigenheims. Ein Kreditnehmer kann jedoch weniger Geld hinterlegen, und viele primäre Kreditgeber bieten eine Anzahlung von 10 Prozent an.
Für Kreditnehmer mit niedrigem bis mittlerem Einkommen bietet ein FHA-Darlehen eine Anzahlung von nur 3,5 % des Wertes des Eigenheims. FHA ist die Federal Housing Administration,. die Kreditgebern Versicherungen anbietet, damit sie Kredite an Kreditnehmer mit niedrigem Einkommen vergeben können.
Eine Anzahlung von weniger als 20 % löst jedoch die Notwendigkeit für den Kreditnehmer aus, eine private Hypothekenversicherung oder PMI abzuschließen. PMI schützt Banken und Kreditgeber, falls der Kreditnehmer mit der Hypothek in Verzug gerät. PMI ist eine monatliche Gebühr, die dem Kreditnehmer in Rechnung gestellt wird, bis 20 % des Hypothekendarlehens zurückgezahlt sind.
Flexibilität
Da die Kreditgeber in der Regel lokale Banken sind, ist es wahrscheinlicher, dass die Kreditnehmer mit den Personen kommunizieren können, die das letzte Wort haben, was bei einer nationalen Bank unwahrscheinlich ist. Der direkte Kontakt kann Flexibilität bieten, wenn die Kreditnehmer eine besondere finanzielle Situation haben.
Die Flexibilität kann das Angebot einer 15-jährigen Festzinshypothek im Vergleich zu einer 30-jährigen Hypothek umfassen, wenn der Kreditnehmer das Darlehen früher zurückzahlen möchte. Zu den Vorteilen einer 15-jährigen Hypothek gehören geringere Gesamtzinskosten, da sie früher zurückgezahlt werden. Außerdem können Kreditnehmer in der Regel einen niedrigeren Zinssatz aushandeln, da das Risiko geringer ist, dass der Kreditnehmer ausfällt oder den Kredit aufgrund finanzieller Schwierigkeiten nicht zurückzahlt. Ein großer Vorteil einer 30-jährigen Hypothek besteht natürlich darin, dass sie niedrigere Zahlungen bietet, da sie im Vergleich zu anderen Laufzeiten über einen längeren Zeitraum verteilt sind.
Hypotheken mit variablem Zinssatz sind eine flexible Option, die normalerweise zur Prüfung angeboten wird. ARM-Darlehen haben in der Regel einen festen Zinssatz für einen festgelegten Zeitraum und werden dann jährlich an einen Index angepasst, der vom Kreditgeber und vom Kreditnehmer im Voraus festgelegt wurde. In der Regel haben ARMs eine Obergrenze dafür, wie hoch der Zinssatz während der Laufzeit eines Darlehens sein könnte, was die Berechnung und Budgetierung Ihrer maximalen monatlichen Zahlung erleichtert.
Primärer Hypothekenmarkt vs. Sekundärer Hypothekenmarkt
Der Primärmarkt besteht aus primären Kreditgebern. Primäre Kreditgeber behalten die von ihnen vergebenen Kredite in der Regel als Teil ihres Portfolios und bedienen sie für die Laufzeit des Kredits. Die Bank, die das Hypothekendarlehen gewährt hat, kann das Darlehen jedoch auf dem sekundären Hypothekenmarkt verkaufen,. einem Markt, auf dem Anleger zuvor ausgegebene Hypothekendarlehen kaufen und verkaufen können. Eine Hypothek kann an einen anderen Kreditgeber oder ein Dienstleistungsunternehmen verkauft werden, das die Zahlungen für das Darlehen abwickelt. Der neue Kreditgeber oder Dienstleister verdient an Gebühren und Zinsen für die Hypothek.
Viele Hypotheken werden von Fannie Mae oder der Federal National Mortgage Association (Fannie Mae oder FNMA) erworben. Fannie Mae dreht um und verpackt die Kredite und verkauft sie als Investments namens Mortgage-Backed Securities (MBS),. die Investmentfonds ähneln, aber Hypotheken anstelle von Aktien enthalten. Anleger verdienen den Zinssatz aus den Hypotheken für das Halten der MBS.
Wenn Ihre Hypothek verkauft wird, beachten Sie bitte, dass dies in der Finanzbranche üblich ist. Banken haben Kreditlimits, was bedeutet, dass sie Obergrenzen dafür haben, wie viel ihrer Einlagenbasis sie verleihen können. Der Verkauf eines Hypothekendarlehens an Fannie Mae oder einen Dienstleister entfernt das Darlehen aus den Büchern der Bank, sodass sie mehr Geld verleihen kann. Wenn die Banken ihre Hypotheken nicht verkaufen könnten, würden sie ihre Kreditobergrenze erreichen und könnten keine Hypotheken mehr anbieten, was die Wirtschaft bremsen würde. Wenn Sie jedoch kein Investor sind, der einen MBS kaufen möchte, werden Sie sich nicht mit dem Sekundärmarkt befassen. Stattdessen wenden Sie sich an eine Bank oder einen Makler auf dem primären Hypothekenmarkt.
Höhepunkte
Der primäre Hypothekenmarkt ist der Markt, auf dem Kreditnehmer ein Hypothekendarlehen von einem primären Kreditgeber erhalten können.
Banken, Hypothekenmakler, Hypothekenbanker und Kreditgenossenschaften sind alle primäre Kreditgeber und Teil des primären Hypothekenmarktes.
Eigenheimbesitzer können beim Kauf eines Hypothekendarlehens direkt mit primären Kreditgebern verhandeln, indem sie sich an ihre örtliche Bank wenden.
