비용 접근

비용 접근 방식이란 무엇입니까?

비용 접근법은 구매자가 부동산에 대해 지불해야 하는 가격이 동등한 건물을 짓는 데 드는 비용과 같다고 추정하는 부동산 평가 방법입니다. 비용 접근 방식에서 자산 가치는 토지 비용에 총 건설 비용을 더한 값에서 감가상각 을 뺀 값 입니다. 다른 방법보다 새 부동산일 때 가장 정확한 시장 가치 를 산출합니다.

비용 접근법은 부동산에 대한 세 가지 평가 방법 중 하나입니다. 나머지는 소득 접근법 과 비교 가능한 접근법입니다.

비용 접근 방식 이해

소득 창출 능력에 초점을 맞추는 대신 건물이 파괴되어 교체해야 할 경우 오늘날 비용이 얼마나 들 것인지 계산하여 부동산 가치를 평가합니다. 처음부터 끝까지. 또한 토지의 가치를 고려하고 감가상각으로 알려진 가치 손실에 대해 공제합니다.

비용 접근 방식의 논리는 구매자가 처음부터 건물을 짓는 데 드는 비용보다 더 많은 비용을 부동산에 지불하는 것은 거의 의미가 없다는 것입니다.

비용 접근법 평가에는 두 가지 주요 유형이 있습니다.

1. 복제 방법: 이 버전은 유산의 복제품을 건축하는 데 드는 비용을 고려하고 원본 재료의 사용에 주의를 기울입니다.

2. 교체 방법. 이 경우 새로운 구조는 동일한 기능을 가지지만 현재의 공법과 최신 설계를 활용하여 새로운 재료를 사용하는 것으로 가정합니다.

모든 견적이 수집되면 비용 접근 방식은 다음과 같은 방식으로 계산됩니다.

비용 – 감가상각 + 토지 가치 = 부동산 가치.

비용 접근법의 장점과 단점

비용 접근 방식은 실제로 수입 및 비교 가능한 방법론보다 덜 신뢰할 수 있습니다. 구매자가 동일한 부동산을 지을 수 있는 충분한 토지가 있다는 것을 당연시하는 것을 포함하여 특정 가정이 필요합니다.

또한, 비교 가능한 공터가 없는 경우 가치를 추정해야 하므로 평가의 정확도가 떨어집니다. 유사한 건축 자재의 부족은 또한 평가의 정확성을 감소시키고 주관성의 여지를 증가시킵니다. 오래된 자산에 대한 감가상각을 계산하는 것도 간단하지 않고 쉽게 측정할 수 없습니다.

이러한 제한에도 불구하고 비용 접근 방식이 유용하고 필요할 수도 있는 몇 가지 경우가 있습니다. 부동산의 다양한 구성요소를 개별적으로 평가하는 것은 새롭거나 독특한 방식으로 다른 부동산과 다른 부동산을 다룰 때 특히 유용합니다.

비용 접근법을 사용하는 경우

특수 용도 속성

비용 접근이 필요하며 때로는 도서관, 학교 또는 교회와 같은 전용 건물의 가치를 결정하는 유일한 방법입니다. 이러한 자원은 수입이 거의 없고 자주 판매되지 않으므로 수입 및 유사한 접근 방식이 무효화됩니다.

신축공사

비용 접근법은 신축에도 자주 사용됩니다. 건설 대출 기관은 시장 가치 또는 소득 가치가 프로젝트 표준 및 완료에 따라 달라지기 때문에 비용 접근 방식 평가가 필요합니다. 프로젝트는 건설의 다양한 단계에서 재평가되어 다음 완료 단계를 위한 자금을 사용할 수 있습니다.

보험

보험 감정은 주택 소유자의 정책을 인수하거나 청구를 고려할 때 비용 접근 방식을 사용하는 경향이 있습니다. 개선 가치만 보험에 가입할 수 있고 토지 가치는 자산의 총 가치에서 분리되기 때문입니다. 감가상각 가치와 완전 대체 또는 재생산 가치 사이의 선택은 평가를 위한 결정 요소입니다.

상업용 부동산

사무실 건물, 소매점 및 호텔과 같은 상업용 부동산 의 가치에 의존하는 경우가 있습니다. 소득 접근법이 여기에서 사용되는 주요 방법이지만 비용 접근법은 설계, 건설, 기능적 유용성 또는 자재 등급에 개별 조정이 필요한 경우 구현될 수 있습니다.

특별 고려 사항

대부분의 주거 평가는 비용 접근 방식을 사용하지 않습니다. 대신, 판매 비교는 일반적으로 이러한 유형의 부동산에 대한 시장 평가를 유도합니다.

비용 접근 방식 평가가 시장 가격보다 낮으면 시장이 과열되었다는 신호일 수 있습니다. 반대로, 시장 가격보다 높은 정기적인 평가는 구매 기회를 나타낼 수 있습니다.

부동산이 이웃에 비해 과소 개선되거나 과도하게 개선된 경우는 예외입니다. 이 경우 개선 가치의 정확한 추정은 가치 결정의 정확성을 더하는데, 이는 비교 가능한 접근 방식만으로는 불가능합니다.

하이라이트

• 비용 접근 방식은 다른 부동산 평가 방법보다 덜 신뢰할 수 있는 것으로 간주되지만 신축 또는 비교 대상이 거의 없는 고유한 주택을 평가할 때와 같은 특정 경우에 유용할 수 있습니다.

• 부동산 평가에 대한 비용 접근 방식은 가치가 동등한 구조를 구축하는 총 비용과 같아야 한다고 생각합니다.

• 비용 접근법은 토지 비용에 건설 비용을 더한 감가상각비를 고려합니다.