공정 시장 가치(FMV)

잠재적 구매자가 기꺼이 지불할 가격을 기반으로 하는 주택의 공정 시장 가치는 판매자와 구매자 모두에게 중요한 요소입니다. FMV로 축약된 것을 종종 볼 수 있습니다.

부동산의 공정 시장 가치는 무엇입니까?

공정 시장 가치는 현재 수요와 공급 조건이 없는 상태에서 공개 시장에서 기꺼이 구매자가 기꺼이 판매자에게 지불하는 가격이라고 필라델피아의 Copper Hill Real Estate의 파트너이자 중개인인 Tim Garrity는 설명합니다. Garrity는 감정가는 아니지만 경험 많은 상장 에이전트이자 중개 소유자입니다.

즉, 양 당사자는 매각을 진행하기에 충분한 지식을 가지고 있지만 외부 요인은 가격 및 조건 협상과 관련이 없습니다.

로스앤젤레스에 있는 Coldwell Banker Global Luxury의 부동산 중개인 Cara Ameer는 "기본적으로 구매자 청중이 주택을 가치 측면에서 인식하는 것입니다."라고 말합니다.

공정한 시장을 계산하는 방법

대리인이 비교 시장 분석(CMA)을 준비하든 감정인이 감정 보고서를 작성하든, 공정 시장 가치는 종종 최근에 판매된 3개 이상의 비교 가능한 주택 또는 콤프의 가치를 취하고 평균을 구함으로써 계산됩니다. Garrity는 말합니다.

감정의 경우 감정인은 이 주택 그룹을 조사하고 특정 기능을 기반으로 각각에 대해 긍정적 또는 부정적 요인을 조사합니다. 예를 들어 해당 주택이 1,500평방피트이고 구성 요소 중 하나가 1,250평방피트인 경우 평가 대상 주택에는 플러스가 될 수 있지만 평가 대상 주택에는 마이너스가 될 수 있습니다.

Garrity는 "이 과정은 대부분의 집이 서로 다르기 때문에 집의 가치가 무엇인지에 대해 보다 정확한 그림을 그리는 데 도움이 됩니다."라고 말합니다.

공정 시장 가치 추정이 사용되는 용도

부동산 중개인은 일반적으로 목록 또는 제안 전략을 고안하기 위해 판매자 또는 구매자와 협력할 때 주택이 판매될 가격 또는 가격대를 결정하기 위해 공정 시장 가치를 사용합니다.

또한 감정인은 주택 구입 과정에서 자금 조달이 관련되거나 주택 소유자가 재융자할 때 작성되는 감정 보고서에서 공정 시장 가치를 고려합니다. 주택의 감정가(단일 감정가의 의견)가 공정한 시장 가치와 항상 같지는 않지만 감정 보고서는 여전히 가장 일반적인 방법이라고 Garrity는 말합니다.

부동산 거래 외에도 변호사, 공무원 및 보험 회사는 이혼, 사망, 저명한 도메인 및 자연 재해로 인한 손실과 같은 다양한 시나리오에서 공정한 시장 가치를 고려합니다.

에이전트와 평가자 모두 평가 항목 목록의 범위를 좁힐 수 있는 여러 가지 방법이 있습니다. Ameer는 지난 90일에서 180일 동안 크기와 연령이 비슷한 활성 상태의 계약 및 판매된 부동산을 조사합니다. 요즘은 최근에 팔수록 좋습니다.

Ameer는 "많은 시장에서 현재 판매 속도를 고려할 때 180일을 되돌아보면 많은 시장에서 가격이 6~3개월 전에 비해 급격히 상승했기 때문에 너무 오래된 데이터를 보여줄 수 있습니다"라고 말합니다.

그런 다음 그녀는 스타일과 위치가 가장 가까운 집을 선택하고 가격을 책정하고 다음과 같은 다양한 요소를 조정합니다.

• 정사각형 영상

• 차고의 종류

• 수영장 대 수영장 없음

• 욕실 수

• 벽난로 대 벽난로 없음

• 필지의 종류(프라이버시, 근접성, 전망)

이러한 조정은 CoreLogic의 Marshall & Swift Residential Cost Handbook에서 일반적으로 허용되는 값 범위를 기반으로 합니다.

Ameer는 "예를 들어 수영장의 가치는 크기와 기능에 따라 약 $15,000에서 $30,000일 수 있으며, 세 번째 차고 베이는 $5,000에서 $7,000, 전체 욕실은 $5,000에서 $7,000의 가치가 있을 수 있습니다"라고 말합니다.

감정인은 부동산 중개인보다 핸드북을 더 많이 활용하지만 조정에 대한 최신 정보를 얻기 위해 감정인과 상담하는 경우가 많습니다.

Ameer는 조정이 이루어진 후 일반적으로 "부동산의 가치에 대해 매우 잘 알고 있습니다."라고 말합니다.

FMV를 결정하는 기타 일반적인 방법

평가 전략 외에도 감정인은 공정 시장 가치를 결정하기 위해 비용 접근 방식을 사용합니다. 특히 주택이 독특하고 비교할 평가가 많지 않을 때 그렇습니다. 비용 접근법에서 감정인은 해당 부지의 이전 판매 가격을 고려하고 해당 부동산의 주택을 교체하기 위한 건설 비용을 추정하고 감가상각을 고려하고 가치에서 이를 뺍니다.

덜 사용되는 세 번째 방법은 소득 자본화 접근 방식으로 알려져 있으며 일반적으로 소득 또는 임대 부동산에 대해 예약되어 있으며 주택에서 얼마나 많은 소득을 창출할 수 있는지를 기반으로 합니다.

오늘날 시장에서 공정한 시장 가치

콤프 전략은 주택의 공정한 시장 가치, 즉 구매자가 주어진 시장에서 지불할 의사가 있는 가격을 결정하는 인기 있는 방법입니다.

그러나 오늘날 많은 시장에서 공정한 시장 가치 이상으로 판매되는 주택이 있으므로 제안 전략을 수립하기 위해 콤프를 사용하면 다중 제안 상황에서 구매자에게 성공적인 결과를 얻지 못할 수 있습니다.

Ameer는 "전국의 많은 판매자가 현재 우리가 경험하고 있는 낮은 공급/높은 수요 시장을 감안할 때 시장이 얼마나 버틸지 알아보기 위해 요구 가격을 밀어붙이고 있습니다."라고 말합니다. "이 접근 방식은 재고 수준이 형성되고 afz 판매자가 종종 신축을 포함하여 가격 범위에서 많은 옵션과 경쟁하는 침체된 시장에서 잘 작동하지 않습니다."

그러나 보다 균형 잡힌 조건에서 대리인과 감정인은 공정 시장 가치를 추정하기 위해 종종 comp 방법과 때로는 비용 또는 소득 활용 접근 방식에 의존합니다. 집의 공정한 시장 가치가 궁금하다면 두 공식 중 하나를 시작하는 것이 좋습니다.

결론

부동산 중개인은 일반적으로 주택이 판매될 가격이나 가격대를 파악하기 위해 공정한 시장 가치를 사용합니다. 목록 또는 제안 전략을 제시하는 데 사용됩니다. 공정 시장 가치는 일반적으로 3채 이상의 비교 가능한 주택의 평균을 취하여 결정됩니다.

##하이라이트

• 공정 시장 가치는 특정 조건이 충족될 때 공개 시장에서 자산이 판매되는 가격입니다.

• 조건은 관련 당사자가 모든 사실을 알고 있고, 자신의 이익을 위해 행동하고, 매수 또는 매도에 대한 압력이 없고, 결정을 내릴 충분한 시간이 있다는 것입니다.

• 세금 설정과 부동산 시장은 일반적으로 공정 시장 가치를 사용하는 두 가지 영역입니다.

• 보험 회사는 특정 청구 지불금을 결정할 때 공정한 시장 가치를 사용합니다.

• 공정시가는 시가 및 감정가와 다릅니다.

##자주하는 질문

내 차의 공정한 시장 가치를 어떻게 알 수 있습니까?

Kelley Blue Book은 보상 판매 가치, 개인 당사자 가치 및 기타 연구 분야와 같은 데이터를 분석하여 차량의 공정한 시장 가치를 결정하는 데 도움이 되는 온라인 가이드입니다.

공정 시장 가치는 어떻게 계산합니까?

공정 시장 가치를 계산하는 대신 몇 가지 다른 방법으로 평가할 수 있습니다. 첫째, 판매되는 자산과 유사한 개체에 대한 판매 목록 또는 전문가의 의견을 통해 해당 항목의 판매자 비용을 기준으로 합니다. 예를 들어 다이아몬드 감정사는 경험을 바탕으로 다이아몬드 반지를 식별하고 계산할 수 있습니다.

내 집의 공정한 시장 가치를 어떻게 알 수 있습니까?

부동산 자산은 표준, 지침, 국가 및 지역 규정을 사용하여 공정한 시장 가치를 알려줄 수 있는 전문 감정인이 평가합니다.