Zastaw budowlany
Co to jest zastaw budowlany?
Zastaw budowlany to roszczenie wniesione przeciwko nieruchomo艣ci przez wykonawc臋 lub podwykonawc臋, kt贸ry nie otrzyma艂 zap艂aty za prac臋 wykonan膮 na tej nieruchomo艣ci. Zastawy budowlane maj膮 na celu ochron臋 profesjonalist贸w przed ryzykiem braku zap艂aty za 艣wiadczone us艂ugi.
Zastaw budowlany utrudnia lub uniemo偶liwia sprzeda偶 lub refinansowanie nieruchomo艣ci, poniewa偶 czyni jej tytu艂 niejasny. W najgorszym przypadku mo偶e to wymusi膰 sprzeda偶 domu w celu zapewnienia rekompensaty.
Przepisy dotycz膮ce zastaw贸w budowlanych r贸偶ni膮 si臋 w zale偶no艣ci od stanu. W niekt贸rych prawach mo偶e by膰 okre艣lany jako zastaw mechanika.
Wyja艣nienie zastawu budowlanego
Je艣li w艂a艣ciciel nieruchomo艣ci jest niezadowolony z pracy wykonanej przez wykonawc臋 lub innego profesjonalist臋, samo niezap艂acenie rachunku nie rozwi膮zuje problemu. Je艣li wykonawca skorzysta艂 z us艂ug podwykonawc贸w i nie zap艂aci艂 im, w艂a艣ciciel domu mo偶e by膰 obci膮偶ony p艂atno艣ci膮, a zastaw mo偶e zosta膰 wykorzystany do zapewnienia p艂atno艣ci.
Niezadowolony w艂a艣ciciel nieruchomo艣ci powinien om贸wi膰 jako艣膰 pracy z wykonawc膮 i poszuka膰 porozumienia w celu rozwi膮zania wszelkich problem贸w.
Udane rozstrzygni臋cie ko艅czy si臋 tzw. zwolnieniem zastawu, kt贸ry jest dokumentem uniewa偶niaj膮cym zastaw.
Og贸lne zasady dotycz膮ce zastaw贸w budowlanych
Chocia偶 przepisy stanowe s膮 r贸偶ne, zastaw budowlany mo偶na zwykle z艂o偶y膰 tylko wtedy, gdy istnieje pisemna umowa opisuj膮ca charakter pracy do wykonania, u偶yte materia艂y i uzgodnion膮 cen臋 za prac臋. Niekt贸re stany maj膮 r贸偶ne przepisy dotycz膮ce zastaw贸w na nieruchomo艣ciach mieszkalnych i komercyjnych.
Na przyk艂ad prawo stanu Nowy Jork zezwala na wnoszenie zastaw贸w budowlanych przez wykonawc贸w, podwykonawc贸w i inne osoby, kt贸re wykonuj膮 prac臋 lub dostarczaj膮 materia艂y w celu ulepszenia nieruchomo艣ci. Zastaw mo偶na z艂o偶y膰 w dowolnym momencie w trakcie prac budowlanych lub do o艣miu miesi臋cy po zako艅czeniu projektu. Kopi臋 zastawu nale偶y przes艂a膰 do w艂a艣ciciela danej nieruchomo艣ci. Ta kopia musi zosta膰 wys艂ana do pi臋ciu dni przed z艂o偶eniem zawiadomienia o zastawie lub do 30 dni p贸藕niej.
Po wprowadzeniu w 偶ycie zastaw obowi膮zuje przez okres do jednego roku zgodnie z prawem stanu Nowy Jork.
W New Jersey prawo jest inne. Tam zastaw budowlany na projekcie komercyjnym nale偶y z艂o偶y膰 u urz臋dnika powiatowego w ci膮gu 90 dni od ostatniego dnia 艣wiadczenia us艂ug lub materia艂贸w. Z艂o偶enie zastawu budowlanego na projektach mieszkaniowych wymaga z艂o偶enia zawiadomienia o niesp艂aconym saldzie i prawa do z艂o偶enia zastawu w ci膮gu 90 dni od ostatniego dnia 艣wiadczenia us艂ugi. W艂a艣ciciel domu musi r贸wnie偶 otrzyma膰 kopi臋 tego zawiadomienia w ci膮gu 10 dni od jego z艂o偶enia. Kolejnym krokiem w przypadku nieruchomo艣ci mieszkalnej zagro偶onej zastawem budowlanym by艂aby rozprawa arbitra偶owa.
Unikanie zastawu budowlanego
Je艣li wykonujesz prace zwi膮zane z przebudow膮, od samego pocz膮tku upewnij si臋, 偶e jest to profesjonalna podstawa biznesowa:
Upewnij si臋, 偶e masz pisemn膮 umow臋 z generalnym wykonawc膮 opisuj膮c膮 prac臋 do wykonania, materia艂y do wykorzystania, podwykonawc贸w i innych pracownik贸w, kt贸rzy maj膮 by膰 zatrudnieni, z podzia艂em koszt贸w.
Wymagaj dowodu, 偶e ci podwykonawcy i inni zostali op艂aceni, zanim dokonasz ostatecznej p艂atno艣ci na rzecz generalnego wykonawcy. (Alternatywnie mo偶esz za偶膮da膰 pisemnej listy nale偶no艣ci ka偶dego podwykonawcy.)
Je艣li przyst臋pujesz do kosztownej przebudowy, dobrym pomys艂em jest skonsultowanie si臋 z prawnikiem w sprawie przepis贸w stanowych dotycz膮cych p艂atno艣ci za us艂ugi.
Przegl膮d najwa偶niejszych wydarze艅
Je艣li jeste艣 niezadowolony z jako艣ci wykonanej pracy, Twoim obowi膮zkiem jest znalezienie rozwi膮zania.
Wykonawca lub podwykonawca mo偶e wnie艣膰 zastaw budowlany na nieruchomo艣ci, je艣li w艂a艣ciciel nie zap艂aci艂 za wykonan膮 na niej prac臋.
Zastaw utrudnia lub uniemo偶liwia sprzeda偶 lub refinansowanie nieruchomo艣ci.
