Byggrätt Lien

Vad är en byggpant?

En byggpant är en fordran som riktas mot en fastighet av en entreprenör eller underentreprenör som inte har fått betalt för utfört arbete på den fastigheten. Byggpanträtter är utformade för att skydda yrkesverksamma från risken att inte få betalt för utförda tjänster.

En byggpant gör det svårt eller omöjligt att sälja eller refinansiera en fastighet eftersom den gör dess titel otydlig. I värsta fall kan det tvinga fram en försäljning av huset för att ge ersättningen.

Lagarna om byggrätter varierar från stat till stat. I vissa lagar kan det kallas en mekanikerpant.

Byggpanträtt förklaras

Om en fastighetsägare är missnöjd med det arbete som utförs av en entreprenör eller annan fackman, löser det inte problemet att bara inte betala räkningen. Om entreprenören har använt underleverantörer och inte har betalat dem, kan husägaren vara på hugget för betalningen, och en panträtt kan användas för att säkerställa att betalning sker.

En fastighetsägare som är missnöjd bör diskutera kvaliteten på arbetet med entreprenören och söka en överenskommelse för att åtgärda eventuella problem.

En framgångsrik lösning avslutas med ett så kallat friställande av panträtt, vilket är ett dokument som upphäver panträtten.

Allmänna regler för byggpanträtter

Även om statliga lagar varierar, kan en byggpant endast lämnas in om det finns ett skriftligt kontrakt som beskriver arten av det arbete som ska utföras, de material som ska användas och det överenskomna priset för arbetet. Vissa stater har olika lagar för panträtter mot bostäder och kommersiella fastigheter.

New York State lagar, till exempel, tillåter byggpanträtter att lämnas in av entreprenörer, underleverantörer och andra som utför arbete eller tillhandahåller material för att förbättra fastigheter. En kvarstad kan lämnas in när som helst medan byggnadsarbeten pågår eller upp till åtta månader efter projektets slutförande. En kopia av kvarstaden ska skickas till ägaren av fastigheten i fråga. Denna kopia måste skickas upp till fem dagar innan kvarstadsbeskedet lämnas eller upp till 30 dagar efteråt.

När den väl har trätt i kraft gäller kvarstaden i upp till ett år enligt New Yorks lag.

Lagen är annorlunda i New Jersey. Där ska en byggpant i ett kommersiellt projekt lämnas in till en länsskrivare inom 90 dagar från den sista dagen tjänster eller material tillhandahölls. Att lämna in en byggpanträtt för bostadsprojekt kräver inlämnande av ett meddelande om obetalt saldo och rätt att lämna kvarstad inom 90 dagar efter den sista dagen för delgivningen. Husägaren måste också få en kopia av meddelandet inom 10 dagar efter att det lämnats in. Nästa steg för en bostadsfastighet som står inför en byggpant skulle vara en skiljeförhandling.

Undvika en byggpant

Om du ska göra ombyggnadsarbeten, se till att det är på en professionell affärsmässig grund från början:

• Se till att du har ett skriftligt avtal på plats med huvudentreprenören som beskriver det arbete som ska utföras, vilket material som ska användas, underleverantörer och andra arbetare som ska anlitas, med en uppdelning av kostnaden.

• Kräv bevis på att dessa underleverantörer och andra har fått betalt innan du gör din slutbetalning till huvudentreprenören. (Alternativt kan du kräva en skriftlig lista över vad varje underleverantör är skyldig.)

Om du går in i en kostsam ombyggnad är det en bra idé att konsultera en advokat om din delstats lagar om betalning för tjänster.

Höjdpunkter

• Om du är missnöjd med kvaliteten på det utförda arbetet är det ditt ansvar att söka en lösning.

– En entreprenör eller underentreprenör kan lämna byggpant i en fastighet om ägaren inte har betalat för utfört arbete på den.

– En panträtt gör det svårt eller omöjligt att sälja eller refinansiera en fastighet.