Empréstimo para Imóveis Comerciais (CRE)

Seja você um desenvolvedor de loteamento embarcando em um novo projeto ou um proprietário de um prédio de escritórios procurando refinanciar, é provável que você precise de um empréstimo imobiliário comercial. Os empréstimos imobiliários comerciais funcionam de maneira diferente das hipotecas residenciais em termos de subscrição, estrutura, taxas de juros e taxas, e há vários tipos para escolher. Aqui está um guia.

O que é um empréstimo imobiliário comercial?

Um empréstimo imobiliário comercial é normalmente usado para comprar, construir, reabilitar ou refinanciar propriedades comerciais, industriais e outras propriedades não ocupadas pelo proprietário. Isso pode incluir prédios de escritórios, prédios de aluguel de várias unidades, instalações médicas, armazéns, hotéis ou terrenos baldios nos quais um ou mais desses tipos de propriedades podem ser construídos. As hipotecas comerciais também podem ser usadas para comprar e desenvolver terrenos nos quais casas uni ou multifamiliares serão construídas e vendidas

Ao contrário de uma hipoteca residencial, o ativo subjacente de um empréstimo comercial não é uma residência principal. Em vez disso, o credor comercial subscreve com base na renda – como aluguel dos inquilinos – e nas despesas que a propriedade gerará.

“Os candidatos ideais para buscar um empréstimo imobiliário comercial incluem os mutuários que possuem a propriedade e procuram reduzir sua taxa de juros por meio de refinanciamento ou buscam obter capital por meio de um refinanciamento de saque”, explica Chris Moreno, CEO da GoKapital, Inc. , com sede em Miami. “Além disso, investidores interessados em trabalhar com imóveis comerciais e diversificar seu portfólio devem explorar esse tipo de opção de empréstimo. Além disso, os proprietários de empresas que alugam um local e se qualificam para um empréstimo imobiliário comercial podem obter financiamento para comprar sua propriedade comercial.”

Tipos de empréstimo para imóveis comerciais

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“Se você deseja fechar uma transação rapidamente ou tem um crédito menos do que perfeito, provavelmente terá que trabalhar com um credor privado”, diz Moreno.

Os empréstimos imobiliários comerciais também são categorizados por classes de ativos. Isso inclui prédios de apartamentos, prédios de escritórios, prédios médicos, prédios industriais e ativos de várias unidades versus ativos de inquilino único.

“Tudo isso é avaliado de forma diferente pelo credor”, explica Barry Saywitz, presidente da The Saywitz Company, uma corretora de imóveis comerciais com sede em Newport Beach, Califórnia. “O valor do bem será determinado pela avaliação exigida, e a avaliação será determinada com base na qualidade do inquilino, seu crédito, histórico de pagamento e taxa de aluguel, e as condições do prédio e despesas envolvidas.”

Empréstimo comercial vs. residencial

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Como uma hipoteca residencial, uma hipoteca comercial pode ser usada para comprar ou refinanciar um imóvel. Os empréstimos imobiliários comerciais, no entanto, geralmente vêm com um prazo mais curto do que um empréstimo hipotecário residencial. Um empréstimo comercial pode ter taxa fixa por cinco anos e prazo de 15 anos, amortizado em 20 anos, por exemplo, explica James Sandagato, vice-presidente e líder da equipe comercial do Cornerstone Bank em Worcester, Massachusetts.

“A taxa de juros se reajustaria a cada cinco anos, e o saldo seria devido ao final do prazo de 15 anos, que é conhecido como nota balão”, diz Sandagato. “O saldo pode ser pago no final do prazo, ou o empréstimo pode ser renovado em taxas, termos e condições a serem determinados naquele momento.”

Por outro lado, a maioria das hipotecas residenciais vem com taxas de juros fixas e geralmente são pagas em 15, 20 ou 30 anos.

Os credores de empréstimos comerciais também olham para a propriedade, e não para o mutuário, como fonte de pagamento da dívida.

“Com um empréstimo residencial, o credor garante a capacidade de pagamento do mutuário analisando sua renda e capacidade de crédito”, diz Suzanne Hollander, advogada imobiliária e professora da Florida International University, com sede em Miami. “Um credor de empréstimo comercial analisa o índice de cobertura do serviço da dívida a partir da renda que a propriedade gerará.”

Além disso, as taxas e os custos de fechamento envolvidos com um empréstimo imobiliário comercial são geralmente muito mais altos do que os de uma hipoteca residencial, juntamente com o pagamento inicial. Conte com um adiantamento de pelo menos 20%, embora até 45% possam ser necessários.

O processo de avaliação também é diferente, diz Saywitz. Um avaliador de imóveis comerciais revisará a receita potencial de aluguel da propriedade, vendas comparáveis e custos de reposição prospectivos. Isso geralmente leva mais tempo do que uma avaliação residencial que geralmente examina apenas vendas comparáveis na área.

Quando se trata de taxas de juros, espere pagar mais por uma hipoteca comercial também.

“Os credores convencionais normalmente oferecem taxas hoje que variam de 3,5% a 5% e exigem uma pontuação de crédito de pelo menos 680 para financiamento comercial convencional”, diz Moreno. “Os credores privados, por outro lado, geralmente oferecem taxas de 7% a 12%”.

Taxas de empréstimos imobiliários comerciais para propriedades de investimento

As taxas de empréstimo comercial variam de acordo com o tipo de propriedade para a qual estão sendo usadas e a renda potencial que essa propriedade gerará. Lembre-se de que os compradores comerciais podem ser responsáveis por investir muito mais dinheiro do que os compradores regulares de casas, porque os credores comerciais geralmente exigem taxas mais baixas de empréstimo para valor (LTV).

Assim como nos empréstimos residenciais, as taxas de juros dos empréstimos comerciais são determinadas por diversos fatores e se ajustam frequentemente com base nas condições de mercado.

Como obter um empréstimo imobiliário comercial

O processo de busca e solicitação de financiamento para um imóvel comercial envolve várias etapas.

Avalie cuidadosamente as finanças da propriedade comercial. “Os credores não apenas revisarão seu histórico de crédito e finanças pessoais, mas também avaliarão o ativo subjacente completamente”, diz Moreno.
Determine o tipo de empréstimo comercial que você precisa e compre. Se você tem um perfil de crédito forte e suas finanças estão em boa forma, você deve ser capaz de trabalhar com um banco.
Preencha um pedido de empréstimo imobiliário comercial. Você precisará fornecer documentação como declarações de impostos pessoais e comerciais de três anos, uma demonstração financeira pessoal, balanço patrimonial pessoal e receitas e despesas históricas da propriedade . “[Isso] também pode incluir o Anexo E do vendedor de sua declaração de imposto federal ou uma demonstração financeira preparada pelo vendedor”, diz Sandagato. Além disso, esteja pronto para fornecer uma lista atual de cada inquilino, o espaço que ocupam, as datas de início da locação, detalhes da locação e contratos de locação.
Aguarde o processamento do empréstimo e a subscrição. O credor usará as informações que você fornecer para comprovar a capacidade da propriedade de pagar a dívida. “Em geral, os credores estão procurando que a propriedade seja capaz de suportar uma taxa de cobertura do serviço da dívida de 1,2 para 1”, diz Sandagato. “O que isso significa é que, para cada US$ 1 em dívida hipotecária anualmente, há US$ 1,20 em fluxo de caixa para sustentá-la.”
Fechar o empréstimo. Fechar um empréstimo comercial muitas vezes pode levar mais tempo do que para uma hipoteca residencial. “Lembre-se de que o credor vê um empréstimo para comprar imóveis comerciais como mais arriscado do que residencial, então eles precisam fazer a devida diligência”, diz Hollander.

Resultado final

Os empréstimos imobiliários comerciais são destinados a investidores, desenvolvedores e outros usos comerciais. Se você precisar de um para um projeto que está planejando, convém entrar em contato com um credor especializado nesse tipo de financiamento.

Destaques

Os empréstimos CRE são oferecidos por bancos, credores independentes, companhias de seguros, fundos de pensão, investidores privados e outras fontes de capital, como o Programa de Empréstimos 504 da Administração de Pequenas Empresas dos EUA.
Os credores consideram a natureza da garantia (o imóvel que está sendo adquirido), a qualidade de crédito do mutuário e os índices financeiros ao avaliar empréstimos imobiliários comerciais.
Os empréstimos CRE tendem a ser mais caros do que os empréstimos residenciais.
Um empréstimo CRE é uma hipoteca garantida por um penhor sobre uma propriedade comercial.
Os empréstimos CRE são geralmente feitos a investidores, como corporações ou organizações que possuem e operam imóveis comerciais.