成本法
什么是成本法？
成本法是一种房地产估价方法，它估计买方应为一块财产支付的价格等于建造同等建筑物的成本。在成本法中，房产的价值等于土地成本加上建筑总成本减去折旧。与通过其他方法相比，当房产是新的时，它会产生最准确的市场价值。
成本法是房地产的三种估值方法之一；其他是收入方法和可比方法。
了解成本方法
不是关注该地区其他类似房屋的售价或房产产生收入的能力，而是通过计算建筑物在今天被摧毁并需要更换时的成本来评估房地产从开始到结束。它还考虑土地的价值，并扣除任何价值损失，也称为折旧。
成本方法背后的逻辑是，买家为房产支付的费用比从头开始建造的费用更高是没有意义的。
成本法评估主要有两种类型：
**复制方法：**此版本考虑了建造该物业的复制品的成本，并注意使用原始材料。
更换方法。在这种情况下，假设新结构具有相同的功能，但使用了更新的材料，利用了当前的施工方法和更新的设计。
收集完所有估算后，按以下方式计算成本法：
成本 – 折旧 + 土地价值 = 房产价值。
成本法的优缺点
在实践中，成本方法可能不如收入和可比方法可靠。它需要某些假设，包括理所当然地认为有足够的可用土地供买方建造相同的财产。
此外，如果没有可比较的空地，则必须估算价值，这使得评估不太准确。类似建筑材料的缺乏也降低了评估的准确性，增加了主观性的空间。计算旧物业的折旧也不是简单且容易衡量的。
尽管存在这些限制，但在少数情况下，成本方法可能是有用的，甚至是必要的。在处理新的或以独特方式与其他财产不同的财产时，分别评估房地产的各个组成部分特别有用。
何时使用成本法
特殊用途属性
成本法是必需的，有时是确定图书馆、学校或教堂等专用建筑价值的唯一方法。这些资源产生的收入很少，并且不经常销售，这使收入和可比方法无效。
新建筑
成本法也常用于新建工程。建筑贷款人需要成本法评估，因为任何市场价值或收入价值都取决于项目标准和完成情况。在建设的各个阶段对项目进行重新评估，以便为下一阶段的完工释放资金。
＃＃＃ 保险
在承保房主的保单或考虑索赔时，保险评估倾向于使用成本法，因为只有改进的价值是可保的，而土地价值与财产的总价值是分开的。折旧价值和完全重置或复制价值之间的选择是评估的决定因素。
＃＃＃ 商业地产
最后，有时会依赖成本法来评估商业地产，例如办公楼、零售店和酒店。收入法是这里使用的主要方法，尽管在设计、施工、功能效用或材料等级需要单独调整时可以实施成本法。
特别注意事项
大多数住宅评估不使用成本法。相反，销售比较通常会推动这些类型房产的市场估值。
当成本法评估低于市场定价时，可能是市场过热的迹象。相反，高于市场价格的定期评估可能预示着买入机会。
一个例外是，如果该物业对其社区的改善不足或过度改善。在这种情况下，对改进价值的准确估计增加了价值确定的精确度，而仅使用可比较的方法是不可能的。
＃＃ 强调
成本法被认为不如其他房地产估值方法可靠，但在某些情况下可能有用，例如在评估新建筑或几乎没有可比性的独特住宅时。
房地产估价的成本法认为价值应等于建造同等结构的总成本。
成本法考虑土地成本加上建筑成本减去折旧。
