公允市场价值 (FMV)
房屋的公平市场价值是基于潜在买家愿意支付的价格，对买卖双方来说都是一个重要因素。您经常会看到它缩写为 FMV。
##房地产的公平市场价值是多少？
费城铜山房地产公司的合伙人兼经纪人蒂姆·加里蒂 (Tim Garrity) 解释说，公平市场价值是在公开市场上，在不存在当前供需条件的情况下，愿意的买家为房屋向愿意的卖方支付的价格。虽然 Garrity 不是评估师，但他是一位经验丰富的上市代理人和券商老板。
换言之，双方将有足够的知识进行销售，但外部因素与价格和条款的谈判无关。
洛杉矶 Coldwell Banker Global Luxury 的房地产经纪人 Cara Ameer 说：“基本上，这是买家观众认为房子的价值所在。”
##如何计算公平市场
无论是代理人准备比较市场分析 (CMA) 还是评估师正在完成评估报告，公平市场价值通常是通过取三个或更多最近出售的可比较房屋或组合的价值并获得平均值来计算的，加里蒂说。
对于评估，评估师会根据某些特征检查这组房屋并检查每个房屋的正面或负面因素。例如，如果有问题的房屋面积为 1,500 平方英尺，而其中一个补偿为 1,250 平方英尺，则补偿可能是加分项，但被评估的房屋可能是减分项。
“这个过程有助于更准确地描绘房屋的价值，因为大多数房屋彼此不同，”加里蒂说。
公平市场价值估计用于什么
房地产经纪人在与卖方或买方合作制定上市或报价策略时，通常使用公平市场价值来确定房屋出售的价格或价格范围。
评估师还在评估报告中考虑公允市场价值，评估报告在涉及融资或房主再融资时在购房过程中完成。 Garrity 说，尽管房屋的评估价值（单个评估师的意见）并不总是与公允市场价值相同，但评估报告仍然是找到它的最常见方式。
在房地产交易之外，律师、政府官员和保险公司也会考虑各种情况下的公平市场价值，例如离婚、死亡、征用权和自然灾害造成的损失。
对于代理人和评估师来说，有很多方法可以缩小组合列表的范围。 Ameer 研究过去 90 到 180 天的活跃、合同和已售房产，大小和年龄相似。这些天来，销售越近越好。
“鉴于许多市场目前的销售速度，现在回顾 180 天可能会显示数据过于陈旧，因为许多市场的价格已从六到三个月前大幅上涨，”Ameer 说。
然后，她选择风格和位置最接近她定价的最相关的房屋，并根据各种因素进行调整，例如：
平方英尺
车库类型
泳池与无泳池
浴室数量
壁炉与无壁炉
地段类型（隐私、接近度、视图）
这些调整基于 CoreLogic 的 Marshall & Swift 住宅成本手册中普遍接受的数值范围。
“例如，一个游泳池的价值可能在 15,000 到 30,000 美元左右，具体取决于大小和功能，第三个车库的价值可能在 5,000 到 7,000 美元左右，一个完整的浴室可能价值 5,000 到 7,000 美元，”Ameer 说。
估价师比房地产经纪人更多地使用手册，但代理商经常咨询估价师以保持最新的调整。
Ameer 说，在进行调整后，经纪人或估价师通常“非常清楚房产的价值”。
##其他常用的确定FMV的方法
除了补偿策略之外，评估师有时会使用所谓的成本法来确定公平的市场价值，尤其是当房屋是独一无二的并且没有太多可以衡量的补偿时。在成本法中，估价师会考虑该地块的先前销售价格，并估算更换该物业的房屋的建设成本，将折旧因素考虑在内，然后从价值中减去。
较少使用的第三种方法被称为收入资本化方法，它通常保留用于收入或出租物业，并基于可以从家庭中产生多少收入。
###当今市场的公平市场价值
comps 策略是确定房屋公平市场价值的流行方法，即买方愿意在给定市场中支付的价格。
但是，在当今的许多市场中，有些房屋的售价高于公平市场价值，因此在多重报价情况下，使用补偿来制定报价策略可能不会为买家带来成功的结果。
“鉴于我们目前正在经历的低供应/高需求市场，全国各地的许多卖家都在推高他们的要价，看看市场将承受什么，”Ameer 说。 “这种方法在市场放缓的情况下效果不佳，库存水平正在增加，而 afz 卖家经常在其价格范围内与很多选择竞争，包括新建筑。”
然而，在更平衡的条件下，代理人和评估师通常依赖补偿方法，有时也依赖成本或收入利用方法来估计公平市场价值。如果您对房屋的公平市场价值感到好奇，那么任何一种公式都是一个不错的起点。
底线
房地产经纪人通常使用公平的市场价值来确定房屋将出售的价格或价格范围。它用于提出列表或报价策略。公平的市场价值通常是通过取三个或更多可比房屋的平均值来确定的。
＃＃ 强调
公允市场价值是满足某些条件时资产在公开市场上的售价。
条件是：有关各方了解所有事实，为自己的利益行事，没有任何买卖压力，并有足够的时间做出决定。
税收设置和房地产市场是通常使用公平市场价值的两个领域。
保险公司在确定某些索赔支付时使用公平市场价值。
公允市场价值不同于市场价值和评估价值。
＃＃ 常问问题
如何了解我的汽车的公平市场价值？
Kelley Blue Book 是一本在线指南，可通过分析以旧换新价值、私人方价值和其他研究领域等数据来帮助您确定汽车的公平市场价值。
您如何计算公允市场价值？
您可以通过几种不同的方式评估而非计算公平市场价值。首先，通过与正在出售的资产相似的物品的销售清单或专家的意见，根据物品花费卖方的价格。例如，钻石鉴定师可能会根据他们的经验来识别和计算钻石戒指。
我如何知道我家的公平市场价值？
房地产由专业评估师评估，他们可以使用标准、指南以及国家和地方法规来确定其公平市场价值。
