折扣点

什么是折扣积分？

折扣点是抵押贷款借款人可以购买的一种预付利息或费用，以降低其随后每月还款的利息金额——实际上，先花更多钱，以后再少付钱。折扣点可抵税。

了解折扣点

一种抵押点，折扣点是一次性的，预先抵押的关闭成本，使借款人可以在贷款的整个生命周期内获得折扣利率。每个折扣点通常花费总贷款金额的 1%，每个折扣点将贷款利率降低八分之一到四分之一个百分点。

例如，对于 200,000 美元的贷款，每个点将花费 2,000 美元。假设抵押贷款的利率为 4.5%，并且每个点降低利率 0.25%，购买两个点需要 4,000 美元，导致利率为 4.0%。根据此利率的抵押贷款期限，随着时间的推移，这可能会导致大量节省。让我们看看这种贷款的付款方式——假设经典的 30 年抵押贷款：

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资料来源：美国银行

贷款的期限越长，您支付的利息就越多——这就是融资的一般运作方式。因此，积分非常适合固定利率的长期抵押贷款（20 到 30 年），很可能不会很快再融资。

##如何支付抵押贷款积分

支付折扣点的借款人可能不得不自掏腰包支付这些费用。但是，存在许多情况，特别是在买方的房地产市场中，卖方提出支付最高一定金额的成交费用。如果其他过户成本（例如贷款发起费和产权保险费）未达到此门槛，则买方通常可以添加折扣点并有效地免费降低利率。

使用折扣点降低您的抵押贷款利率并不总是需要自掏腰包 - 特别是在再融资情况下，贷方可以将折扣点以及其他关闭成本计入新的贷款余额。这可以防止借款人在收盘时吐出更多的钱；当然，这也减少了他们在家中的股权。

由于美国国税局(IRS) 将折扣点视为预付抵押贷款利息，因此它们通常可以在贷款期限内扣税。如果他们和购房符合某些条件，那么他们可以在支付当年全额扣除。

你可以协商抵押贷款点吗？

点绝对可以谈判。您购买的积分数量（或是否购买任何积分）取决于您。通常，当贷方显示您有资格获得的抵押贷款选项时，他们会向您显示几种不同的利率，包括您购买折扣点可以获得的利率。

严格来说，您不是在协商积分本身，而是在贷款期限内降低利率。积分的条款——每个积分的成本，以及它降低年利率（APR）的程度——几乎由金融机构确定。但它们并非一成不变。如果您货比三家（在寻找抵押贷款时总是一个好主意）并且可以在其他地方向他们展示更好的交易，那么他们可能会匹配它 - 特别是如果您有良好的信用记录并且看起来像一个负责任的，理想的客户。

虽然两者都是抵押积分的类型，但不要将折扣积分与发起积分混淆。起始点是贷款人为完成抵押而收取的费用——这是购房的结账成本的一部分。起始点本质上是与利率无关的附加费，通常不是可选的、可协商的或可扣税的。

你应该购买折扣点吗？

对于贷方而言，折扣点具有明显的优势：他们可以预先收到现金，而不必等待一段时间内以利息支付的形式获得资金。这可以增强金融机构的流动性。

借款人还可以从折扣点中获得好处——主要是在您的贷款期限内降低还款额。基本上，您在抵押贷款开始时提前支付了一些利息，以换取未来降低的利率。但是，仅当您计划持有足够长的抵押贷款以从较小的利息支付中节省资金时，此福利才适用。

例如，支付 4,000 美元折扣点以每月节省 80 美元利息费用的借款人需要将贷款保留 50 个月或四年零两个月，以达到收支平衡。如果借款人认为他们可能会在 50 个月过去之前出售房产或为贷款再融资，那么他们应该考虑减少他们支付的折扣点并采取略高的利率。

一般来说，您计划拥有房屋的时间越长，积分就越能帮助您在贷款期限内节省利息。然而，归根结底，折扣点的好处取决于数学。如果您有能力预先支付数千美元，那么从长远来看，它们可以节省大量成本，尤其是在房屋需要翻新的情况下。或者它们可能是借款人通过一些更有条理的计划可以避免的不必要的成本。

＃＃强调

折扣点是抵押贷款借款人可以购买的一种预付利息形式，以降低其随后每月还款的利率。
折扣点是一次性费用，在首次安排抵押贷款或再融资期间预先支付。
每个折扣点通常花费总贷款的 1%，并将贷款利率降低八分之一到四分之一。
如果借款人打算长期持有抵押贷款，折扣点是一个不错的选择，但如果借款人打算在贷款到期之前出售其财产或再融资，则折扣点的用处不大。
积分并不总是必须从买家的口袋中支付；它们有时可以滚入贷款余额或由卖方支付。