2-1 الشراء
عملية الشراء 2-1 هي اتفاقية رهن عقاري تنص على سعر فائدة منخفض للسنة الأولى من القرض ، ومعدل أعلى إلى حد ما للسنة الثانية ، ثم المعدل الكامل للسنة الثالثة وما بعدها.
كيف يعمل 2-1 Buydowns
عملية الشراء هي تقنية تمويل عقاري تسهل على المقترض التأهل للحصول على قرض عقاري بسعر فائدة أقل. يمكن أن يستمر هذا المعدل المنخفض طوال مدة الرهن العقاري (كما هو الحال غالبًا عندما يدفع المقترضون نقاطًا إضافية مقدمًا للمقرض) أو لفترة زمنية معينة. عملية الشراء 2-1 هي نوع واحد من عمليات الشراء المؤقتة ، وتستمر في هذه الحالة لمدة عامين.
في عملية الشراء 2-1 ، سيرتفع سعر الفائدة من سنة إلى أخرى حتى يستقر في سعره الدائم في السنة الثالثة. للتعويض عن الفائدة التي لن يتلقوها في تلك السنوات الأولى ، سيفرض المقرضون رسومًا إضافية.
يمكن لمشتري المنزل أو بائع المنزل دفع ثمن الشراء. قد يكون هذا الدفع في شكل نقاط رهن عقاري أو مبلغ مقطوع يتم إيداعه في حساب ضمان لدى المقرض ويستخدم لدعم المدفوعات الشهرية المخفضة للمقترض.
غالبًا ما يستخدم البائعون ، بما في ذلك بناة المنازل ، عمليات الشراء 2-1 كحافز للمشترين المحتملين.
مثال على الرهن العقاري 2-1
لنفترض أن مطورًا عقاريًا يعرض عملية شراء 2-1 على منازلها الجديدة. إذا كان معدل الفائدة السائد على الرهون العقارية لمدة 30 عامًا هو 5٪ ، يمكن لمشتري المنزل الحصول على رهن عقاري بتكلفة 3٪ فقط في السنة الأولى ، ثم 4٪ في السنة الثانية ، و 5٪ بعد ذلك.
إذا أخذ مشتري المنزل رهنًا عقاريًا لمدة 30 عامًا بقيمة 200000 دولار ، على سبيل المثال ، فإن أقساطه الشهرية خلال السنة الأولى ستكون 843 دولارًا. في السنة الثانية ، سيدفعون 995 دولارًا. بعد نهاية العام الثاني ، سيرتفع الدفع الشهري إلى 1،074 دولارًا ، حيث سيبقى لبقية الرهن العقاري.
2-1 Buydown إيجابيات وسلبيات
بالنسبة لبائعي المنازل ، يمكن أن تساعدهم عملية الشراء 2-1 عن طريق تسهيل بيع منازلهم بسعر جيد وفي بعض الأحيان أسرع. الجانب السلبي ، بالطبع ، هو أنه يأتي بتكلفة ، مما يقلل في النهاية مقدار صافي المبلغ الذي سيحصلون عليه من البيع.
بالنسبة لمشتري المساكن ، فإن عملية الشراء 2-1 لها العديد من الفوائد المحتملة. لسبب واحد ، يمكن أن يساعدهم في تحمل رهن عقاري أكبر ومنزل أغلى مما قد يتأهلون له. من ناحية أخرى ، تشتريهم بعض الوقت قبل أن ترتفع مدفوعات الرهن العقاري إلى المبلغ الكامل ، مما قد يكون مفيدًا إذا كان دخلهم يرتفع أيضًا من عام إلى آخر.
الجانب السلبي لمشتري المساكن هو خطر عدم مواكبة دخلهم لتلك الزيادة في مدفوعات الرهن العقاري. في هذه الحالة ، قد يجدون أنفسهم ممتلئين للغاية ويضطرون إلى بيع المنزل.
متى تستخدم 2-1 Buydown
قد يرغب بائعي المنازل في النظر في عرض (ودفع) عملية شراء 2-1 إذا كانوا يواجهون صعوبة في البيع ويحتاجون إلى توفير حافز للعثور على مشتر.
قد يستفيد المقترضون من عملية الشراء إذا سمحت لهم بشراء المنزل الذي يريدونه بسعر يمكنهم تحمله. ومع ذلك ، سيرغبون أيضًا في التفكير فيما سيحدث إذا لم يرتفع دخلهم بالسرعة الكافية لمواكبة مدفوعاتهم الشهرية المستقبلية.
يجب على المشترين أيضًا التأكد من حصولهم على صفقة عادلة للمنزل في المقام الأول. ذلك لأن بعض البائعين قد يزيدون سعر المنزل لتعويض تكلفة الشراء 2-1.
لاحظ أن عمليات الشراء قد لا تكون متاحة بموجب بعض برامج الرهن العقاري الفيدرالية والولائية أو من جميع المقرضين. تتوفر عملية الشراء 2-1 على قروض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) ذات السعر الثابت ، ولكن فقط للرهون العقارية الجديدة وليس لإعادة التمويل. يمكن أن تختلف الشروط أيضًا من مُقرض إلى مُقرض.
يسلط الضوء
المعدل عادة أقل بنقطتين مئويتين خلال السنة الأولى ونقطة مئوية واحدة أقل في السنة الثانية.
الشراء 2-1 هو نوع من التمويل الذي يخفض سعر الفائدة على الرهن العقاري لأول عامين قبل أن يرتفع إلى السعر العادي الدائم.
يمكن أن تكون عمليات الشراء 2-1 صفقة جيدة لمشتري المساكن ، بشرط أن يكونوا قادرين على تحمل الدفعات الشهرية الأعلى بمجرد أن تبدأ.
قد يعرض البائعون ، بما في ذلك بناة المنازل ، عملية شراء 2-1 لجعل العقار أكثر جاذبية للمشترين.
