شراء
ما هو Buydown؟
عملية الشراء هي تقنية تمويل الرهن العقاري التي يحاول المشتري من خلالها الحصول على سعر فائدة أقل على الأقل خلال السنوات القليلة الأولى من الرهن العقاري أو ربما طوال حياته. الشراء 2-1 ، على سبيل المثال ، هو نوع معين من شراء الرهن العقاري الذي يسمح لمشتري المساكن بالادخار في سعر الفائدة الخاص بهم لأول عامين من القرض. يمكن أن تستخدم عمليات الشراء أيضًا بنية 3-2-1 أيضًا.
شرح عمليات الشراء
من السهل فهم عمليات الشراء إذا كنت تفكر فيها على أنها إعانة رهن عقاري يقدمها البائع نيابة عن مشتري المنزل. عادةً ما يساهم البائع بأموال في حساب الضمان الذي يدعم القرض خلال السنوات الأولى ، مما يؤدي إلى انخفاض الدفعة الشهرية على الرهن العقاري. يسمح هذا الدفع المنخفض لمشتري المنزل بالتأهل بسهولة أكبر للحصول على الرهن العقاري. قد يقدم البناة أو البائعون خيار شراء للمساعدة في زيادة فرص بيع العقار ، من خلال جعله في متناول الجميع.
عادة ما يقوم منشئ أو بائع العقار بتقديم مدفوعات لمؤسسة الإقراض العقاري ، والتي بدورها تخفض سعر الفائدة الشهرية للمشتري ، وبالتالي الدفع الشهري. ومع ذلك ، فإن بائع المنزل عادة ما يزيد سعر شراء المنزل للتعويض عن تكاليف اتفاقية الشراء.
نصيحة
يمكن لمشتري المساكن اختيار الرهن العقاري ذي السعر القابل للتعديل (ARM) إذا كانوا يخططون لإعادة التمويل بمجرد انتهاء مدة السعر الأولي أو إذا كانوا يخططون لبيع العقار قبل تعديل السعر.
هيكلة الشراء
يمكن هيكلة شروط Buydown بطرق مختلفة لقروض الرهن العقاري. تستمر معظم عمليات الشراء لبضع سنوات ، ثم ترتفع مدفوعات الرهن العقاري إلى المعدل القياسي بمجرد انتهاء صلاحية الشراء. شراء الرهن العقاري 3-2-1 و2-1 هما هيكلان شائعان يمكن للمقرضين استخدامهما.
3-2-1 الشراء
في عملية الشراء 3-2-1 ، يدفع المشتري دفعات أقل على القرض لأول ثلاث سنوات. لكل من السنوات الثلاث الأولى من الرهن العقاري ، سيزداد سعر الفائدة للمشتري بشكل تدريجي بنسبة 1٪ سنويًا. سيتم تطبيق معدل الفائدة الكامل بدءًا من السنة الرابعة لقرض الرهن العقاري.
في حين أن المشتري حصل على مدخرات من سعر الفائدة المنخفض في السنوات الثلاث الأولى ، كان من الممكن أن يقوم البائع بدفع الفرق في المدفوعات إلى المُقرض كإعانة.
2-1 الشراء
يتم تنظيم عملية الشراء 2-1 على غرار عملية الشراء 3-2-1 ؛ ومع ذلك ، فإن خصمه متاح فقط لأول عامين. لذلك سيكون لديك تخفيض بنسبة 2٪ في سعر الفائدة للسنة الأولى من الرهن العقاري ، ثم خصم بنسبة 1٪ للسنة الثانية من الرهن العقاري. معدل الفائدة الخاص بك - ودفعاتك الشهرية - سيزداد بمرور الوقت حتى يصل القرض الخاص بك إلى معدل النسبة المئوية الفعلي.
يحدث هذا في السنة الثالثة من القرض. في هذه المرحلة ، ستعكس مدفوعات الرهن العقاري الشهرية معدل القرض الحقيقي. ستدفع مقدمًا مقابل شراء 2-1 عند الإغلاق ، ومن الناحية النظرية ، فإن الأموال التي تدخرها خلال العامين الأولين ستلغي هذه الدفعة.
هام
ضع في اعتبارك أسعار الفائدة التي من المحتمل أن تكون مؤهلاً لها ، بناءً على تاريخك الائتماني ودخلك ، لتحديد ما إذا كانت عملية الشراء تستحق العناء.
إيجابيات وسلبيات Buydown
ما إذا كان من المنطقي استخدام عملية الشراء لشراء منزل يمكن أن يعتمد على عدة أشياء ، بما في ذلك مبلغ الرهن العقاري ، ومعدل الفائدة المبدئي ، والمبلغ الذي يمكنك توفيره في الفائدة على مدى فترة القرض الأولية ، ودخلك المستقبلي المقدر. يمكن أن تلعب المدة التي تخطط للبقاء فيها في المنزل دورًا أيضًا في تحديد نقطة التعادل.
TTT
شرح الايجابيات
** مدخرات الفائدة. ** يمكن أن يوفر لك اختيار الشراء المال على تكاليف الفائدة خلال العامين الأولين (مع شراء 2-1) أو ثلاث سنوات (مع شراء 3-2-1) من الرهن العقاري.
** تخفيض السعر. ** إذا عرض البائع دفع مبلغ مقابل الشراء ، فقد يؤدي ذلك إلى تقليل تكلفة شراء المنزل.
** التيسير في مدفوعات أعلى. ** إذا كنت قد بدأت للتو حياتك المهنية وكان من المتوقع أن يرتفع دخلك ، فقد لا تواجهك أية مشكلات في سداد أقساط الرهن العقاري المرتفعة بمرور الوقت.
شرح العيوب
** القدرة على تحمل التكاليف المستمرة. ** بمجرد انتهاء فترة السعر المبدئي ، يمكن أن تكون مدفوعاتك الشهرية أعلى بكثير مما اعتدت عليه. قد يكون ذلك مشكلة إذا انخفض دخلك منذ شراء المنزل.
** التوفر. ** قد تكون قدرتك على الاستفادة من عملية الشراء محدودة بنوع العقار المعني أو نوع قرض الرهن العقاري الذي تتقدم بطلب للحصول عليه.
** المخاطرة الافتراضية. ** إذا لم تكن قادرًا على سداد مدفوعات أعلى بعد فترة الشراء الأولية ، فقد تكون أكثر عرضة لفقدان المنزل بسبب حبس الرهن.
نصيحة
تذكر أن تضع في اعتبارك التكاليف الأولية لشراء منزل ، مثل الدفعة الأولى أو تكاليف الإغلاق ، والتكاليف الجارية لفهم المبلغ الذي يمكنك تحمله لتصبح مالكًا للمنزل.
مثال على شراء الرهن العقاري
فيما يلي بعض الأمثلة عن كيفية عمل الرهن العقاري. لنفترض أنك تقترض 250 ألف دولار بقرض بمعدل فائدة ثابت لمدة 30 عامًا بنسبة 6.75٪. يمكنك الاختيار بين شراء 2-1 أو شراء 3-2-1.
إليك ما سيبدو عليه انهيار القرض مع خيار شراء 2-1:
السنة الأولى: 1304 دولارات بفائدة 4.75٪
السنة الثانية: 1،459 دولار بفائدة 5.75٪
السنة الثالثة: 1،622 $ بفائدة 6.75٪ كاملة
ستكون رسوم الشراء لهذا القرض $ 5،759. الآن ، لنفترض أنك اخترت الشراء 3-2-1 بدلاً من ذلك. إليك ما ستبدو عليه مدفوعات قرضك:
السنة الأولى: 1158 دولارًا بفائدة 3.75٪
السنة الثانية: 1304 دولارات بفائدة 4.75٪
السنة الثالثة: 1،459 دولار بفائدة 5.75٪
السنة الرابعة: 1،622 $ بفائدة 6.75٪ كاملة
في غضون ذلك ، تزداد رسوم الشراء لهذا القرض إلى 324. 11 دولارًا. لذلك عند التفكير في الشراء ، من المهم النظر إلى ما بعد فترة السداد المنخفضة الأولية لتحديد ما إذا كانت التكاليف المتضمنة على المدى القريب تستحق أي مدخرات في الفائدة قد تدركها.
متى تستخدم Buydown
قد تكون عملية الشراء منطقية بالنسبة للمشترين إذا سمحت لهم بالحصول على رهن عقاري دون زيادة كبيرة في سعر شراء المنزل أو استنزاف احتياطياتهم النقدية. قد تكون عمليات الشراء أقل ملاءمة أيضًا للأشخاص الذين لديهم دخل ثابت من المقرر أن ينمو على مدار عمر القرض ، مما يسهل مواكبة الزيادات في السداد بمجرد انتهاء فترة السعر الأولية.
لكن مرة أخرى ، التوقيت مهم. إذا كنت لا تخطط للبقاء في المنزل لمدة خمس سنوات على الأقل ، فقد لا ترى أي مدخرات حقيقية على الإطلاق من الشراء. لذلك ضع في اعتبارك خططك المستقبلية لشراء منزل وكم من الوقت قد تبقى قبل الالتزام بشراء الرهن العقاري.
تذكر أيضًا أنه ليس كل قرض عقاري مؤهلًا لعملية الشراء. على سبيل المثال ، لا يمكنك استخدامها لشراء عقار استثماري أو لإعادة التمويل النقدي. القروض المدعومة من الحكومة ، مثل قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية وقروض وزارة الزراعة الأمريكية ، لها أيضًا إرشادات محددة بشأن عمليات الشراء ومتى يمكن استخدامها.
طرق أخرى لخفض معدلات الرهن العقاري
بدلاً من ذلك ، يمكن للمشترين اختيار الدفع مقابل نقاط الخصم لخفض سعر الفائدة. في هذا السيناريو ، يدفع المشتري المال مقدمًا لشراء النقاط ، ويخفض المُقرض سعر الفائدة نتيجة لذلك. يمكن أن تخفض نقاط الخصم معدل الفائدة على الرهن العقاري طوال مدة القرض ، وليس فقط خلال العامين الأولين.
إن عملية الشراء ليست هي نفسها الرهن العقاري ذي السعر القابل للتعديل (ARM) ، حيث يكون السعر ثابتًا لفترة زمنية محددة قبل التكيف مع معدل متغير. على سبيل المثال ، فإن معدل 5/1 الهجين ARM له معدل ثابت للسنوات الخمس الأولى ، مع تعديل المعدل سنويًا بعد ذلك ، بناءً على أداء معدل مرجعي أساسي.
الأسئلة الشائعة Buydown
يسلط الضوء
ما إذا كان من المنطقي اختيار شراء منزل عند شراء منزل يمكن أن يعتمد على معدل الفائدة الذي تتأهل له والمدة التي تخطط للبقاء في المنزل.
يمكن أن توفر عمليات الشراء على مالكي المنازل أموالاً على الفوائد على مدى عمر القرض.
يمكن أن تتضمن عملية الشراء شراء نقاط خصم مقابل قرض الرهن العقاري ، مما قد يتطلب دفع رسوم مقدمة.
يسمح الشراء لمشتري المساكن بالحصول على سعر فائدة أقل عند الحصول على قرض رهن عقاري.
التعليمات
كيف يعمل Buydown؟
تسمح عملية شراء الرهن العقاري لمشتري المنزل بتخفيض سعر الفائدة مؤقتًا على قرض المنزل خلال السنوات القليلة الأولى ، مقابل بضع سنوات.
كم عدد النقاط التي يمكنك شراؤها على الرهن العقاري؟
لا يوجد حد معين لعدد النقاط التي يمكن لأي شخص شراؤها على الرهن العقاري. لكن عدد النقاط التي قد يُسمح للمشتري الفردي بشرائها يمكن أن يعتمد على نوع الرهن العقاري وشروط القرض.
هل يستحق شراء نقاط داون؟
قد يكون شراء الرهن العقاري ذا قيمة إذا كنت قادرًا على توفير المال على سعر الفائدة الخاص بك خلال الجزء الأول من مدة القرض. ومع ذلك ، من المهم التفكير فيما قد تدفعه مقابل رسوم الشراء والمدة التي تخطط للبقاء في المنزل لقياس إجمالي مدخراتك.
