مؤشر ARM
ما هو مؤشر ARM؟
يشير مصطلح "مؤشر ARM" إلى سعر الفائدة المعياري الذي يرتبط به الرهن العقاري القابل للتعديل (ARM). يتكون سعر الفائدة في ARM من قيمة سعر المؤشر بالإضافة إلى الهامش. المؤشر الأساسي لـ ARM متغير ، بينما الهامش ثابت.
هناك العديد من الفهارس الشائعة المستخدمة لأنواع مختلفة من ARM ، مثل سعر الفائدة المعروض بين البنوك في لندن (LIBOR) أو معدل الأموال الفيدرالية. معدل الفائدة على ARM مع مؤشرها هو مثال على سعر الفائدة المفهرس بالكامل.
فهم فهارس ARM
ARMs هي واحدة من أكثر المنتجات ذات الأسعار المتغيرة شيوعًا في سوق الائتمان . يتم تحديد أسعار الفائدة للفترة الأولية للرهن العقاري ثم إعادة تعيينها بناءً على تقلبات السوق خلال العمر المتبقي للقرض. يمكن أن تختلف عروض أسعار ARM ، حيث يمثل الرقم الأول السنوات التي تفرض سعرًا ثابتًا. 2/28 ARM سيكون له معدل ثابت لمدة عامين متبوعًا بمعدل قابل للتعديل لمدة 28 عامًا . يمكن أن يكون لـ 5/1 ARM معدل ثابت لمدة خمس سنوات متبوعًا بمعدل قابل للتعديل يتم إعادة تعيينه كل عام. وهذا يجعل هذه الرهون العقارية مثالية عندما يعتقد المقترضون أن معدلات الرهن العقاري ستنخفض.
يقوم القرض على أساس معدل مفهرس بالإضافة إلى هامش خلال فترة معدل الفائدة المتغير. يزيد المعدل المتغير المفتوح أو ينقص عند حدوث تغيير مع السعر المُفهرس. إذا كان للقرض شروط محددة لإعادة تعيين سعر الفائدة ، كما هو الحال في نهاية كل عام ، فسيتم تعديل سعر الفائدة إلى السعر المفهرس بالكامل في وقت التعديل.
يمكن للمؤشر الذي يرتبط به ARM أن يحدث فرقًا على مدى عمر الرهن العقاري. في حين أنه عامل مهم ، يجب على المقترضين التفكير في أكثر من المؤشر عند اختيار ARM. العديد من المتغيرات الأخرى ، مثل الهامش وهيكل سقف سعر الفائدة ، هي اعتبارات مهمة. تشمل العوامل الأخرى المهمة معدل البداية ومدة القرض.
على الرغم من أهمية مؤشر ARM ، تأكد من مراعاة عوامل أخرى مثل الهامش وسعر البداية ومدة القرض.
أنواع فهارس ARM
هناك عدة أنواع مختلفة من فهارس ARM. لكل منها خصائصه الخاصة التي تميزه عن الآخرين. فيما يلي بعض من أشهرها.
رئيس الوزراء
يتم تحديد السعر الأساسي من قبل الاحتياطي الفيدرالي وتستخدمه معظم المؤسسات المالية ، بما في ذلك البنوك والاتحادات الائتمانية. هذا هو معدل الفائدة الذي تفرضه معظم البنوك التجارية على عملائها الأكثر جدارة ائتمانية. إنه بمثابة أساس لمعدلات الفائدة الأخرى ، بما في ذلك الرهون العقارية والقروض.
يستخدم هذا المؤشر عادةً في تسعير القروض قصيرة ومتوسطة الأجل ، أو لإجراء تعديلات على فترات زمنية محددة على القروض طويلة الأجل. المعدل ثابت على أساس وطني ، مما يسمح للمستهلكين بإجراء مقارنة من التفاح إلى التفاح بغض النظر عن المكان الذي يعيشون فيه. هذا يعني أن السعر الأساسي هو نفسه في كاليفورنيا وماين ، لذلك يمكن للمقرضين مقارنة مدى تنافسية ARM في كلتا الولايتين. إن الهوامش على القرض وما إذا كانت الفائدة محددة بأقل من السعر الأساسي أم لا ، تصبح جميعها عناصر في مقارنة عروض القروض.
ملاحظة
يمكن أيضًا استخدام السعر الأساسي كمعدل مؤشر لتحديد معدل النسبة المئوية السنوية (APR) على بطاقة الائتمان.
ليبور
كمؤشر عالمي ، يعتبر LIBOR مقياسًا للاقتصاد العالمي ويستخدمه المستثمرون الذين يعملون على المستوى الدولي. يعتمد هذا المؤشر على سعر الفائدة الذي تتقاضاه البنوك التي تتخذ من لندن مقراً لها مقابل معاملات الاقتراض فيما بينها. غالبًا ما يستخدم مؤشر LIBOR كمؤشر ARM لتغطية الفترات الزمنية التي يمكن أن تكون شهرًا أو ثلاثة أشهر أو ستة أشهر أو سنة واحدة.
اعتبارًا من 31 ديسمبر 2021 ، إعدادات CHF و EUR LIBOR ، وإعدادات LIBOR بالدولار الأمريكي لمدة أسبوع وشهرين ، والإعدادات الليلية / الفورية التالية ، وأسبوع واحد ، وشهران ، و 12 شهرًا بالجنيه الإسترليني والين الياباني توقف نشر إعدادات LIBOR. سيتم نشر إعدادات ليبور بالدولار الأمريكي خلال الليل و 1 و 3 و 6 و 12 شهرًا حتى 30 يونيو 2023 ، وسيتم استبدالها بمعايير أخرى ، مثل متوسط مؤشر الجنيه الإسترليني الليلي (SONIA).
متوسط الخزانة الشهري
مؤشر متوسط الخزينة الشهري ( MTA) هو مؤشر ARM شائع ، خاصة لأولئك الذين يرغبون في التحوط من ارتفاع أسعار الفائدة. هذا المؤشر هو حساب متوسط متحرك مع تأثير التأخر. هذا يعني أنه إذا كان من المتوقع أن ترتفع أسعار الفائدة ، فقد يكون الرهن العقاري المرتبط بمؤشر MTA أكثر اقتصادا من الرهن المرتبط بمؤشر دون حساب المتوسط المتحرك مثل مؤشر LIBOR لمدة شهر واحد. لكن في حين أنه رهان جيد عندما ترتفع أسعار الفائدة ، فإنه لا يبشر بالخير عندما تنخفض.
T-Bill لمدة عام
تستخدم العديد من قروض ARM هذا المؤشر. يعتمد هذا المؤشر على نتائج المزاد لأذون الخزانة لمدة 12 شهرًا (T-Bills) التي تحتفظ بها وزارة الخزانة الأمريكية والتي يتم عرضها كل أسبوع. نظرًا للطبيعة شديدة التقلب لعائدات أذون الخزانة لسنة واحدة - بسبب المزادات الأسبوعية - فإن المؤشر أكثر تقلبًا.
مؤشر ARM مقابل هامش ARM
يمثل مؤشر ARM وهامش ARM عنصرين مختلفين لقرض قابل للتعديل. معدل المؤشر ، كما ذكرنا ، هو السعر المعياري المستخدم لتحديد معدل القرض الخاص بك. يمكن تعديل هذا المعدل لأعلى أو لأسفل بمرور الوقت ، وفقًا لظروف السوق المتغيرة.
يمثل الهامش عدد النقاط المئوية التي يمكن بواسطتها زيادة سعر القرض بمجرد انتهاء فترة السعر الثابت. يتم تحديد هامش ARM في اتفاقية القرض الخاصة بك ولا يتغير بمجرد إغلاق القرض. حيث يتم تحديد الهامش من قبل المقرض وشروط القرض. السعر المفهرس بالكامل لـ ARM يساوي الهامش والمؤشر مضافًا معًا.
مثال على مؤشر ARM
يعد فهم كيفية عمل مؤشر ARM أمرًا مهمًا عند تحديد ما إذا كان ARM مناسبًا ، بناءً على قدرته على تحمل التكاليف على المدى القصير والطويل. لنفترض أنك تخطط لشراء منزل وتنظر إلى ARM يتبع فاتورة الخزانة لسنة واحدة كمؤشر لها. تفاصيل القرض الخاص بك هي كما يلي:
مبلغ الرهن: 300 ألف دولار
مدة الرهن: 30 سنة
فترة الفائدة الثابتة: خمس سنوات
معدل فائدة ثابت للفترة: 3.25٪
مؤشر ARM: 1.891٪
هامش ARM: 3.00٪
للقرض فترة تعديل سنوية بحد أقصى تعديل مبدئي 2٪ ، ثم سقف تعديل بنسبة 1٪ بعد ذلك. سيكون مبلغ الرهن العقاري الشهري المقدر للفائدة وأصل الدين خلال فترة المعدل الثابت 1،306 دولارًا. مع معدل مفهرس بالكامل ، ستزيد دفعتك إلى 1549 دولارًا. سيكون إجمالي مصروفات الفائدة على مدى فترة القرض 243،081 دولارًا.
يسلط الضوء
يشمل سعر ARM المفهرس بالكامل سعر المؤشر بالإضافة إلى بعض الهامش المحدد مسبقًا للفائدة الإضافية.
مؤشر ARM هو معدل الفائدة الأساسي المستخدم لحساب فائدة الرهن العقاري ذات المعدل القابل للتعديل لبعض الفترة الزمنية.
يمكن أن يكون هذا المؤشر أو السعر المرجعي هو السعر الأساسي ، أو السعر المعروض بين بنوك لندن (ليبور) ، أو السعر على سندات الخزانة الأمريكية ، من بين أمور أخرى.
يختلف مؤشر ARM عن هامش ARM ، والذي يستخدم أيضًا لحساب المعدل على الرهن العقاري ذي المعدل القابل للتعديل.
التعليمات
كيف يتم حساب ARM؟
لحساب الرهن العقاري لسعر رهن عقاري قابل للتعديل ، يمكنك إضافة مؤشر ARM وهامش ARM. مجموع مؤشر ARM وهامش ARM هو السعر المفهرس بالكامل ، أو السعر المطبق على الدفعات الشهرية لقرضك.
ما هو هامش ARM ومؤشر ARM؟
يمثل هامش ARM عدد النقاط المئوية التي يمكن أن يزيد معدل الفائدة على الرهن العقاري ذي المعدل القابل للتعديل بمجرد انتهاء فترة السعر الثابت. يقيس مؤشر ARM المعدل المعياري المستخدم لحساب المعدل المفهرس بالكامل.
ما هو مؤشر ARM؟
مؤشر ARM هو السعر المعياري المرتبط برهن عقاري قابل للتعديل. هذا معدل متغير يمكن أن يزيد أو ينقص بمرور الوقت ، بعد تحركات ظروف السوق الحالية.
