2/28 رهن عقاري قابل للتعديل (2/28 ARM)
ما هو الرهن العقاري 2/28 القابل للتعديل (2/28 ARM)؟
الرهن العقاري المعدل 2/28 ( 2/28 ARM) هو نوع من القروض العقارية لمدة 30 عامًا والتي لها فترة فائدة ثابتة لمدة عامين . بعد فترة السنتين هذه ، يتم تعويم السعر بناءً على سعر المؤشر بالإضافة إلى الهامش.
عادة ما يكون المعدل الأولي المحفز أقل من متوسط معدل الرهون العقارية التقليدية ، ولكن المعدل القابل للتعديل يمكن أن يرتفع لاحقًا بشكل كبير. نظرًا لأن البنوك لا تكسب الكثير من المال على السعر التشويقي الأولي ، فإن 2/28 ARM تشتمل على غرامات ضخمة للدفع المسبق خلال العامين الأولين.
فهم الرهون العقارية ذات المعدل القابل للتعديل 2/28 (2/28 ARMs)
أصبحت ARMs 2/28 شائعة خلال الطفرة العقارية في أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين ، عندما أدت الأسعار المرتفعة إلى جعل مدفوعات الرهن العقاري التقليدية بعيدة عن متناول العديد من المشترين. على سبيل المثال ، رهن عقاري تقليدي بقيمة 300000 دولار أمريكي لمدة 30 عامًا يحمل دفعات شهرية قدرها 1610 دولارًا أمريكيًا. لكن 2/28 ARM بمعدل تشويقي أولي بنسبة 3 ٪ سيتطلب دفعات شهرية تبلغ 1،265 دولارًا فقط.
توجد هياكل أخرى لـ ARM ، مثل 5/1 و 5/5 و 5/6 ARM ، والتي تتميز بفترة تمهيدية مدتها خمس سنوات متبوعة بتعديل السعر كل خمس سنوات أو كل ستة أشهر ، على التوالي. والجدير بالذكر أن 15/15 ARM يتم تعديلها مرة واحدة بعد 15 عامًا ثم تظل ثابتة لبقية القرض.
أقل شيوعًا هي 2/28 و 3/27 ARM. في الحالة الأولى ، ينطبق معدل الفائدة الثابت على العامين الأولين فقط ، متبوعًا بـ 28 عامًا من المعدلات القابلة للتعديل ؛ بالنسبة للأخيرة ، يكون المعدل الثابت لمدة ثلاث سنوات ، مع إجراء تعديلات في كل من السنوات الـ 27 التالية. في هذه الحالات ، يتم تعديل الأسعار بشكل نصف سنوي.
المزالق المحتملة من 2/28 ARMs
تتمثل نقطة الالتقاط المحتملة لـ 2/28 ARM في أنه بعد عامين ، يتم تعديل السعر كل ستة أشهر ، عادةً صعودًا ، بهامش ARM فوق معدل المؤشر ، مثل معدل الأموال الفيدرالية أو التمويل الليلي المضمون معدل (SOFR). 2/28 ARMs لها بعض ميزات الأمان المضمنة ، مثل حد أقصى لمعدل الفائدة مدى الحياة وقيود على مقدار الزيادة أو النقصان للمعدل مع كل فترة. ولكن حتى مع وجود القبعات ، يمكن لأصحاب المنازل مواجهة ارتفاع مفاجئ في المدفوعات في الأسواق المتقلبة.
في المثال الموضح أعلاه في قرض ARM 2/28 بقيمة 300،000 دولار لمدة 30 عامًا 3٪ ، إذا كان SOFR هو 2.7 والهامش 1.5 بعد عامين ، فإن الفائدة ستزيد بنسبة 4.2٪ ، ليصبح المجموع 7.2٪. قد يكون هذا المعدل 7.2٪ أعلى بكثير من معدلات الرهن العقاري التقليدية الحالية. ستزيد الدفعة الشهرية لمالك المنزل من 1،265 دولارًا أمريكيًا إلى 2036 دولارًا أمريكيًا - بزيادة قدرها 61 ٪.
خلال فترة الازدهار ، فشل العديد من مالكي المنازل في فهم كيف يمكن أن تؤدي زيادة بسيطة في الأسعار على ما يبدو إلى زيادة مدفوعاتهم الشهرية بشكل كبير. وحتى أولئك الذين كانوا على دراية كاملة بالمخاطر اعتبروا 2/28 ARM وسيلة تمويل قصيرة الأجل. كانت الفكرة هي الاستفادة من المعدل المنخفض ، ثم إعادة التمويل بعد عامين إما لرهن عقاري تقليدي أو ، إذا لم يكن ائتمانهم جيدًا بما يكفي لذلك ، إلى رهن عقاري جديد قابل للتعديل. نظرًا لارتفاع أسعار العقارات ، أدى هذا إلى دفع الديون إلى الأمام. بالنسبة للكثيرين ، كان هذا أمرًا منطقيًا إلى حد ما نظرًا لأن قيمة منزل المقترض كانت ترتفع بسرعة.
جاءت المتاعب مع انهيار السوق في عام 2008. وانخفضت قيمة المساكن بشدة. وجد العديد من مالكي 2/28 ARM أنفسهم غير قادرين على إعادة التمويل أو سداد مدفوعاتهم أو بيع منازلهم مقابل قيمة القرض المستحق. أدت سلسلة عمليات حبس الرهن العقاري إلى معايير أكثر صرامة للقروض. اليوم ، تقوم البنوك بتقييم أكثر دقة لقدرة المقترض على سداد مدفوعات قابلة للتعديل.
يسلط الضوء
يتمتع مالكو المنازل عمومًا بمدفوعات رهن عقاري منخفضة خلال الفترة التمهيدية ولكنهم يخضعون لمخاطر أسعار الفائدة بعد ذلك.
عندما يتم تعديل ARM ، تتغير أسعار الفائدة بناءً على معدلاتها الهامشية والمؤشرات المرتبطة بها.
تقدم الرهون العقارية ذات المعدل القابل للتعديل 2/28 (ARMs) معدلًا تمهيديًا ثابتًا لمدة عامين ، وبعد ذلك يتم تعديل معدل الفائدة بشكل نصف سنوي لمدة 28 عامًا أخرى.
