القرض المجمع
ما هو القرض المركب؟
عند شراء منزل ، من المعتاد أن تتسوق للحصول على منتج رهن عقاري واحد. ومع ذلك ، في بعض الحالات ، قد يكون من الضروري الحصول على قرض مجمع أو رهن عقاري مركب بدلاً من ذلك. يشار إلى هذا النوع من القروض أحيانًا باسم الرهن العقاري ، اعتمادًا على استخدامه.
يتكون القرض المركب من قرضين رهن عقاريين منفصلين يمنحهما نفس المقرض لنفس المقترض. يوفر نوع واحد من القروض المركبة التمويل لبناء منزل جديد ، يليه قرض عقاري تقليدي بعد اكتمال البناء. نوع آخر من القروض المركبة يوفر قرضين متزامنين لشراء منزل قائم. غالبًا ما يتم سحبها عندما لا يتمكن المشتري من الحصول على دفعة أولى بنسبة 20٪ ولكنه يريد تجنب الدفع مقابل تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI).
لا يقدم جميع مقرضي الرهن العقاري قروضًا مجمعة ، وهناك بعض الإيجابيات والسلبيات التي ينطوي عليها الأمر عند أخذ أحدهم لشراء أو بناء منزل.
كيف يعمل القرض المجمع
في حالة المنزل الجديد ، يتكون القرض المركب عادة من رهن عقاري قابل للتعديل لتمويل البناء ، يليه قرض ثان ، عادةً رهن عقاري لمدة 30 عامًا ، عند الانتهاء من المنزل. عادةً ما يسدد القرض الثاني القرض الأول ، مما يترك للمقترض قرضًا واحدًا فقط.
بالنسبة لشخص يشتري منزلًا قائمًا ، قد يتخذ القرض المركب شكل قرض على الظهر أو رهن عقاري بنسبة 80-10-10. يتكون الرهن العقاري بنسبة 80-10-10 من قرضين مع دفعة أولى. يغطي القرض الأساسي 80٪ من ثمن شراء المسكن ، والقرض الثاني 10٪ أخرى ، ويقوم المشتري بدفع 10٪ نقداً مقدماً.
نظرًا لأن القرض الأساسي يحتوي على نسبة 80٪ من القرض إلى القيمة ، يمكن للمشتري عادةً تجنب الدفع مقابل تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) ، وهو أمر مطلوب بشكل عام عندما يقوم مشترو المنازل بسداد دفعات مقدمة أقل من 20٪. PMI ليست نفقات لمرة واحدة ولكن يجب دفعها سنويًا حتى تصل حقوق ملكية مالك المنزل إلى 20٪. يكلف المقترضين عمومًا مبلغًا يساوي 0.5٪ إلى 1٪ من قيمة قرضهم كل عام.
القرض الثاني يحتسب الباقي من 20٪ دفعة أولى. وعادة ما يأتي في شكل خط ائتمان لشراء المنازل (HELOC). تعمل HELOC مثل بطاقة الائتمان ، ولكن بمعدل فائدة أقل لأن الأسهم في المنزل تدعمها. على هذا النحو ، فإنه لا يترتب عليه فائدة إلا عندما يستخدمه المقترض.
يمكن أن يساعد القرض المركب مشتري المساكن على تجنب التكلفة المضافة لتأمين الرهن العقاري الخاص ، ولكن قد تأتي HELOCs بأسعار فائدة متغيرة (وليست ثابتة).
إيجابيات وسلبيات القرض المركب
يميل الحصول على قرض مجمع لشراء منزل قائم إلى أن يكون أكثر شيوعًا في أسواق الإسكان النشطة. مع ارتفاع الأسعار وانخفاض أسعار المنازل ، تتيح الرهون العقارية للمشترين اقتراض أموال أكثر مما قد تسمح به الدفعة الأولى. يمكن أن يكون ذلك ميزة طالما أن المشترين لا يتحملون ديونًا أكثر مما يمكنهم التعامل معه في حالة حدوث خطأ ما.
يمكن أن تكون القروض المركبة أيضًا خيارًا للأشخاص الذين يحاولون شراء منزل جديد ولكنهم لم يبيعوا منزلهم الحالي بعد. في هذا السيناريو ، يمكن للمشتري استخدام HELOC لتغطية جزء من الدفعة المقدمة على المنزل الجديد ثم سداد HELOC عندما يتم بيع المنزل القديم.
قد يكون لدى المشترين الذين يبنون منزلًا جديدًا خيارات أبسط أو أقل تكلفة من القرض المركب. على سبيل المثال ، قد يقوم المنشئ بتمويل البناء. بعد ذلك ، عندما يكتمل المنزل ، يمكن للمشتري ترتيب رهن عقاري عادي ودفع رسوم البناء. بدلاً من ذلك ، قد يستخدم صاحب المنزل قرض بناء قائمًا بذاته ثم يتسوق للحصول على رهن عقاري دائم.
ومع ذلك ، قد يكون للقرض المجمع ميزة على قرضين منفصلين من مقرضين مختلفين بسبب تكاليف الإغلاق لمرة واحدة.
ملاحظة
ينطبق تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) على القروض التقليدية ، على الرغم من أن بعض القروض المدعومة من الحكومة قد يكون لها متطلبات تأمين الرهن العقاري الخاصة بها.
بدائل القروض المختلطة
تشمل بدائل القروض المركبة مجموعة من منتجات الرهن العقاري. على سبيل المثال ، بدلاً من القرض المركب ، يمكنك اختيار أي من الخيارات التالية لشراء منزل:
قروض الرهن العقاري التقليدية
قروض VA
قروض وزارة الزراعة الأمريكية
عند مقارنة بدائل القروض المركبة ، من المهم مراعاة كيفية عمل كل نوع من القروض فيما يتعلق بأشياء مثل الحد الأدنى لمتطلبات درجة الائتمان ومتطلبات مؤشر مديري المشتريات ومتطلبات نسبة الدين إلى الدخل وأسعار الفائدة والمدفوعات المقدمة والرسوم. في حالة قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، على سبيل المثال ، من الممكن الاقتراض بأقل من 3.5٪ كخفض و 580 درجة ائتمان. من ناحية أخرى ، لا تتطلب قروض وزارة الزراعة الأمريكية وقروض VA دفعة أولى ، ولكن قد تخضع لمتطلبات الحد الأدنى من درجة الائتمان ، اعتمادًا على المقرض الذي تختاره.
قروض جامبو هي قروض عقارية لا تلتزم بحدود القرض المطابقة. يمكنك التفكير في الحصول على قرض ضخم إذا كنت تشتري منزلًا أغلى ثمناً ولا يمكنك التأهل لخيارات قرض أخرى. ضع في اعتبارك أن هذه القروض قد تتطلب دفعات مقدمة أكبر أو درجات ائتمانية أعلى للتأهل.
نصيحة
يمكن أن يساعدك استخدام حاسبة قروض الرهن العقاري في مقارنة تكلفة القروض المركبة مع الخيارات الأخرى للمساعدة في العثور على الخيار المناسب لاحتياجاتك.
يسلط الضوء
ومع ذلك ، قد يتم تخفيض تكاليف الإغلاق لأن كلا القرضين يغلقان في نفس الوقت من نفس المقرض.
يمكن للقروض المختلطة تمويل بناء منزل جديد أو شراء عقار قائم.
يمكن أن يؤدي الحصول على قرض مجمع إلى زيادة التكاليف من حيث الفائدة والرسوم ، كما يعني أيضًا التوفيق بين دفعتين من مدفوعات الرهن العقاري.
قد يسمح اختيار القرض المركب للمقترضين بتجنب دفع تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI).
القرض المركب عبارة عن قرضين رهن عقاريين منفصلين يمنحهما نفس المقرض لنفس المقترض.
التعليمات
ما هو القرض المركب؟
القرض المركب هو في الواقع قرضان رهن عقاري مدرجان في قرض واحد. يمكن أن يتكون القرض المركب من رهن عقاري أولي ورهن عقاري ثانوي ، حيث يحمل كل قرض شروط السداد الخاصة به. قد يحصل المقترض الذي يأخذ قرضًا مشتركًا على دفعة أو دفعتين من مدفوعات الرهن العقاري ، اعتمادًا على كيفية هيكلة القرض.
كيف يعمل القرض المجمع؟
يعمل القرض المجمع من خلال السماح للمقترضين بالحصول على قرضين منفصلين من نفس المُقرض لنفس الغرض. حدد كل قرض شروط السداد ، ويكون المقترض مسؤولاً عن سداد كلا الالتزامين. على سبيل المثال ، قد يستخدم المقترض القرض الأول لدفع تكاليف بناء منزل جديد تبدأ مدة القرض الثانية عند اكتمال البناء.
ما الذي يمكن أن تموله القروض المختلطة؟
يمكن للقروض المختلطة تمويل بناء منازل جديدة. يمكنهم أيضًا تمويل شراء منازل قائمة عندما يريد المقترض تجنب دفع تأمين الرهن العقاري الخاص. في هذه الحالة ، يمكن الإشارة إلى القرض المركب أو القرض المجمع على أنه قرض على الظهر أو قرض عقاري على الظهر.
