Pożyczka łączona
Co to jest pożyczka kombinowana?
Kupując dom, typowe jest kupowanie jednego produktu hipotecznego. W niektórych przypadkach może być jednak konieczne uzyskanie kredytu kombinowanego lub kredytu hipotecznego. Ten rodzaj kredytu jest również czasami określany jako kredyt hipoteczny typu „piggyback ”, w zależności od jego wykorzystania.
Kredyt łączony składa się z dwóch oddzielnych kredytów hipotecznych udzielonych przez tego samego kredytodawcę temu samemu kredytobiorcy. Jeden rodzaj kredytu kombinowanego zapewnia finansowanie budowy nowego domu, a następnie konwencjonalny kredyt hipoteczny po zakończeniu budowy. Inny rodzaj kredytu łączonego przewiduje dwie równoczesne pożyczki na zakup istniejącego domu. Często wykupuje się je, gdy kupujący nie może wpłacić 20% zaliczki, ale chce uniknąć płacenia za prywatne ubezpieczenie hipoteczne (PMI).
Nie wszyscy kredytodawcy hipoteczni oferują kredyty kombinowane, a przy zakupie lub budowie domu wiążą się pewne wady i zalety.
Jak działa pożyczka kombinowana
W przypadku nowego domu, kredyt kombinowany zazwyczaj składa się z kredytu hipotecznego o zmiennym oprocentowaniu na sfinansowanie budowy, a następnie drugiego kredytu, zazwyczaj 30-letniego kredytu hipotecznego, gdy dom jest gotowy. Zazwyczaj druga pożyczka spłaci pierwszą, pozostawiając pożyczkobiorcy tylko jedną pożyczkę.
Dla kogoś, kto kupuje istniejący dom, pożyczka łączona może przybrać formę pożyczki hipotecznej lub kredytu hipotecznego 80-10-10. Kredyt hipoteczny 80-10-10 składa się z dwóch kredytów z jednym zaliczką. Pierwsza pożyczka pokrywa 80% ceny zakupu domu, druga pożyczka kolejne 10%, a kupujący wpłaca 10% gotówki.
Ponieważ pożyczka podstawowa ma 80% wskaźnik wartości kredytu do wartości, kupujący może zwykle uniknąć płacenia za prywatne ubezpieczenie hipoteczne (PMI), które jest zazwyczaj wymagane, gdy nabywcy domów wpłacają zaliczki poniżej 20%. PMI nie jest jednorazowym wydatkiem, ale musi być wypłacane corocznie, dopóki kapitał własny właściciela domu nie osiągnie 20%. Zazwyczaj kosztuje kredytobiorców kwotę równą od 0,5% do 1% wartości kredytu każdego roku.
Druga pożyczka stanowi resztę tej 20% zaliczki. Zwykle ma formę linii kredytowej pod zastaw domu (HELOC). HELOC działa podobnie jak karta kredytowa, ale ma niższą stopę procentową, ponieważ wspiera ją kapitał własny w domu. Jako taki nalicza odsetki tylko wtedy, gdy pożyczkobiorca z niego korzysta.
Pożyczka łączona może pomóc nabywcom domów uniknąć dodatkowych kosztów prywatnego ubezpieczenia hipotecznego, ale HELOC może mieć zmienne (zamiast stałe) oprocentowanie.
Plusy i minusy pożyczki kombinowanej
Zaciąganie kredytu łączonego na zakup istniejącego domu jest najczęściej spotykane na aktywnych rynkach mieszkaniowych. W miarę jak ceny rosną, a domy stają się mniej przystępne, kredyty hipoteczne typu „piggyback” pozwalają kupującym pożyczyć więcej pieniędzy, niż pozwalałaby na to ich zaliczka. Może to być zaletą, o ile kupujący nie zaciągają więcej długów, niż są w stanie obsłużyć, gdyby coś poszło nie tak.
Pożyczki łączone mogą być również opcją dla osób, które próbują kupić nowy dom, ale nie sprzedały jeszcze swojego obecnego. W tym scenariuszu kupujący mógłby wykorzystać HELOC do pokrycia części zaliczki na nowy dom, a następnie spłacić HELOC, gdy stary dom zostanie sprzedany.
Kupujący, którzy budują nowy dom, mogą mieć prostsze lub tańsze opcje niż kredyt kombinowany. Na przykład budowniczy może sfinansować budowę. Następnie, gdy dom jest gotowy, kupujący może zaaranżować zwykłą hipotekę i spłacić budowniczemu. Alternatywnie właściciel domu może skorzystać z samodzielnego kredytu budowlanego,. a następnie kupić stały kredyt hipoteczny.
Jednak pożyczka łączona może mieć przewagę nad dwiema oddzielnymi pożyczkami od różnych pożyczkodawców ze względu na jednorazowe koszty zamknięcia.
Uwaga
Prywatne ubezpieczenie hipoteczne (PMI) dotyczy konwencjonalnych kredytów, chociaż niektóre kredyty wspierane przez rząd mogą mieć własne wymagania dotyczące ubezpieczenia hipotecznego.
Alternatywy dla pożyczek łączonych
Alternatywy dla kredytów łączonych obejmują szereg produktów hipotecznych. Na przykład zamiast kredytu łączonego możesz wybrać jedną z następujących opcji zakupu domu:
Konwencjonalne kredyty hipoteczne
pożyczki VA
pożyczki USDA
Porównując alternatywy pożyczek kombinowanych, ważne jest, aby zastanowić się, jak działa każdy rodzaj pożyczki, w odniesieniu do takich rzeczy, jak minimalne wymagania dotyczące oceny kredytowej, wymagania PMI, wymagania dotyczące wskaźnika zadłużenia do dochodu, stopy procentowe, zaliczki i opłaty. Na przykład w przypadku pożyczek FHA można pożyczyć już od 3,5% w dół i 580 punktów kredytowych. Z drugiej strony, pożyczki USDA i pożyczki VA nie wymagają zaliczki, ale możesz podlegać wyższym wymogom minimalnej oceny kredytowej, w zależności od wybranego pożyczkodawcy.
Pożyczki typu Jumbo to kredyty hipoteczne, które nie są zgodne z obowiązującymi limitami kredytowymi. Możesz rozważyć dużą pożyczkę, jeśli kupujesz droższy dom i nie jesteś w stanie zakwalifikować się do innych opcji pożyczki. Należy pamiętać, że te pożyczki mogą wymagać większych zaliczek lub wyższej oceny kredytowej, aby się zakwalifikować.
Porada
Korzystanie z kalkulatora kredytów hipotecznych może pomóc w porównaniu kosztów kredytów łączonych z innymi opcjami, aby pomóc w znalezieniu odpowiedniego dla Twoich potrzeb.
Przegląd najważniejszych wydarzeń
Koszty zamknięcia mogą jednak ulec zmniejszeniu, ponieważ obie pożyczki są zamykane w tym samym czasie od tego samego pożyczkodawcy.
Pożyczki kombinowane mogą sfinansować budowę nowego domu lub zakup istniejącej nieruchomości.
Zaciągnięcie kredytu łączonego może zwiększyć koszty w zakresie odsetek i opłat, a także oznacza żonglowanie dwoma ratami kredytu hipotecznego.
Wybór kredytu łączonego może pozwolić kredytobiorcom uniknąć płacenia prywatnego ubezpieczenia hipotecznego (PMI).
Pożyczka łączona to dwie oddzielne pożyczki hipoteczne udzielone przez tego samego pożyczkodawcę temu samemu pożyczkobiorcy.
FAQ
Co to jest pożyczka łączona?
Pożyczka łączona to w rzeczywistości dwa kredyty hipoteczne połączone w jeden. Pożyczka łączona może składać się z pierwotnego kredytu hipotecznego i wtórnego kredytu hipotecznego, przy czym każda pożyczka ma własne określone warunki spłaty. Kredytobiorca, który zaciąga pożyczkę kombinowaną, może mieć jedną lub dwie raty kredytu hipotecznego, w zależności od struktury pożyczki.
Jak działa pożyczka łączona?
Pożyczka łączona działa, umożliwiając pożyczkobiorcom zaciągnięcie dwóch oddzielnych pożyczek od tego samego pożyczkodawcy na ten sam cel. Każda pożyczka ma ustalone warunki spłaty, a pożyczkobiorca odpowiada za spłatę obu zobowiązań. Na przykład pożyczkobiorca może wykorzystać pierwszą pożyczkę na opłacenie budowy nowego domu, a drugi okres pożyczki rozpoczyna się po zakończeniu budowy.
Co można sfinansować pożyczkami kombinowanymi?
Pożyczki kombinowane mogą sfinansować budowę nowych domów. Mogą również sfinansować zakup istniejących domów, gdy kredytobiorca chce uniknąć płacenia prywatnego ubezpieczenia hipotecznego. W takim przypadku pożyczka kombinowana lub pożyczka łączona może być określana jako pożyczka typu piggyback lub hipoteka typu piggyback.
