Prestito Combinato
Che cos'è un prestito combinato?
Quando si acquista una casa, è tipico acquistare un unico prodotto ipotecario. In alcuni casi, tuttavia, potrebbe essere necessario ottenere un prestito combinato o un mutuo combinato. Questo tipo di prestito è talvolta indicato anche come mutuo piggyback,. a seconda del suo utilizzo.
Un prestito combinato è costituito da due mutui ipotecari separati concessi dallo stesso prestatore allo stesso mutuatario. Un tipo di prestito combinato fornisce finanziamenti per la costruzione di una nuova casa, seguito da un mutuo convenzionale dopo il completamento della costruzione. Un altro tipo di prestito combinato prevede due prestiti simultanei per l'acquisto di una casa esistente. Viene spesso stipulato quando l'acquirente non riesce a versare un acconto del 20% ma vuole evitare di pagare l'assicurazione sui mutui privati (PMI).
Non tutti gli istituti di credito ipotecario offrono prestiti combinati e ci sono alcuni pro e contro coinvolti quando ne prendi uno per acquistare o costruire una casa.
Come funziona un prestito combinato
Nel caso di una nuova casa, un prestito combinato di solito consiste in un mutuo a tasso variabile per finanziare la costruzione, seguito da un secondo prestito, tipicamente un mutuo di 30 anni, quando la casa è finita. In genere, il secondo prestito ripaga il primo, lasciando il mutuatario con un solo prestito.
Per chi acquista una casa esistente, un prestito combinato può assumere la forma di un mutuo 80-10-10 o 80-10-10. Un mutuo 80-10-10 consiste in due prestiti con un acconto. Il prestito principale copre l'80% del prezzo di acquisto della casa, il secondo prestito un altro 10% e l'acquirente effettua un acconto del 10%.
Poiché il prestito principale ha un rapporto prestito/valore dell'80%, l'acquirente può solitamente evitare di pagare l'assicurazione sui mutui privati (PMI), che è generalmente richiesta quando gli acquirenti di case effettuano acconti inferiori al 20%. Il PMI non è una spesa una tantum, ma deve essere pagato annualmente fino a quando il patrimonio netto del proprietario della casa non raggiunge il 20%. In genere costa ai mutuatari un importo pari allo 0,5% all'1% del valore del prestito ogni anno.
Il secondo prestito rappresenta il resto di quell'anticipo del 20%. Di solito si presenta sotto forma di una linea di credito di equità domestica (HELOC). Un HELOC funziona in modo molto simile a una carta di credito, ma con un tasso di interesse più basso perché l'equità della casa lo sostiene. In quanto tale, incorre in interessi solo quando il mutuatario lo utilizza.
Un prestito combinato può aiutare gli acquirenti di case a evitare il costo aggiuntivo dell'assicurazione ipotecaria privata, ma gli HELOC possono avere tassi di interesse variabili (piuttosto che fissi).
Pro e contro di un prestito combinato
Prendere un prestito combinato per acquistare una casa esistente tende ad essere più comune nei mercati immobiliari attivi. Poiché i prezzi salgono e le case diventano meno convenienti, i mutui sulle spalle consentono agli acquirenti di prendere in prestito più denaro di quanto il loro acconto potrebbe altrimenti consentire. Questo può essere un vantaggio fintanto che gli acquirenti non assumono più debiti di quelli che possono gestire se qualcosa va storto.
I prestiti combinati possono anche essere un'opzione per le persone che stanno cercando di acquistare una nuova casa ma non hanno ancora venduto quella attuale. In tale scenario, l'acquirente potrebbe utilizzare l'HELOC per coprire una parte dell'anticipo sulla nuova casa e quindi ripagare l'HELOC quando la vecchia casa viene venduta.
Gli acquirenti che stanno costruendo una nuova casa possono avere opzioni più semplici o meno costose rispetto a un prestito combinato. Ad esempio, il costruttore potrebbe finanziare la costruzione. Quindi, quando la casa è completa, l'acquirente può stipulare un mutuo regolare e pagare il costruttore. In alternativa, il proprietario della casa potrebbe utilizzare un prestito edilizio autonomo e quindi acquistare un mutuo permanente.
Tuttavia, un prestito combinato può avere un vantaggio su due prestiti separati da diversi finanziatori a causa dei suoi costi di chiusura una tantum.
Nota
L'assicurazione sui mutui privati (PMI) si applica ai prestiti convenzionali, sebbene alcuni prestiti garantiti dal governo possano avere i propri requisiti di assicurazione sui mutui.
Alternative ai Prestiti Combinati
Le alternative ai prestiti combinati includono una gamma di prodotti ipotecari. Ad esempio, al posto di un prestito combinato potresti scegliere una delle seguenti opzioni per l'acquisto di una casa:
Mutui ipotecari convenzionali
Prestiti VA
Prestiti USDA
Quando si confrontano le alternative di prestito combinato, è importante considerare come funziona ogni tipo di prestito per quanto riguarda aspetti come i requisiti minimi di punteggio di credito, i requisiti PMI, i requisiti del rapporto debito/reddito, i tassi di interesse, gli acconti e le commissioni. Nel caso dei prestiti FHA, ad esempio, è possibile prendere in prestito con un minimo del 3,5% in meno e un punteggio di 580 crediti. D'altra parte, i prestiti USDA e i prestiti VA non richiedono alcun acconto, ma potresti essere soggetto a requisiti di punteggio di credito minimo più elevati, a seconda del prestatore scelto.
I prestiti jumbo sono prestiti ipotecari che non aderiscono a limiti di prestito conformi. Puoi prendere in considerazione un prestito jumbo se stai acquistando una casa più costosa e non sei in grado di qualificarti per altre opzioni di prestito. Tieni presente che questi prestiti potrebbero richiedere acconti più grandi o punteggi di credito più elevati per qualificarsi.
Suggerimento
L'utilizzo di un calcolatore di mutuo ipotecario può aiutarti a confrontare il costo dei prestiti combinati con altre opzioni per aiutarti a trovare quello giusto per le tue esigenze.
Mette in risalto
I costi di chiusura, tuttavia, possono essere ridotti poiché entrambi i prestiti chiudono contemporaneamente dallo stesso prestatore.
I prestiti combinati possono finanziare la costruzione di una nuova casa o l'acquisto di un immobile esistente.
Accedere a un prestito combinato potrebbe aumentare i costi in termini di interessi e commissioni, e significa anche destreggiarsi tra due rate del mutuo.
La scelta di un prestito combinato può consentire ai mutuatari di evitare di pagare l'assicurazione sui mutui privati (PMI).
Un prestito combinato è costituito da due mutui ipotecari separati concessi dallo stesso prestatore allo stesso mutuatario.
FAQ
Che cos'è un prestito combinato?
Un prestito combinato è in realtà due mutui ipotecari riuniti in uno. Un prestito combinato può essere costituito da un'ipoteca primaria e da un'ipoteca secondaria, con ogni prestito con i propri termini di rimborso specifici. Un mutuatario che stipula un prestito combinato può avere una o due rate del mutuo, a seconda di come è strutturato il prestito.
Come funziona un prestito combinato?
Un prestito combinato funziona consentendo ai mutuatari di contrarre due prestiti separati dallo stesso prestatore per lo stesso scopo. Ogni prestito ha termini di rimborso stabiliti e il mutuatario è responsabile del rimborso di entrambi gli obblighi. Ad esempio, un mutuatario può utilizzare il primo prestito per pagare la costruzione di una nuova casa con una seconda durata del prestito che inizia quando la costruzione è completa.
Cosa possono finanziare i prestiti combinati?
I prestiti combinati possono finanziare la costruzione di nuove case. Possono anche finanziare l'acquisto di case esistenti quando il mutuatario vuole evitare di pagare un'assicurazione ipotecaria privata. In questo caso, un prestito combinato o un prestito combinato può essere indicato come prestito piggyback o mutuo piggyback.
