قرض جامبو
ما هو القرض الجامبو؟
القرض الجامبو ، المعروف أيضًا باسم الرهن العقاري الجامبو ، هو نوع من التمويل يتجاوز الحدود التي وضعتها وكالة تمويل الإسكان الفيدرالية (FHFA). على عكس الرهون العقارية التقليدية ، فإن القرض الجامبو غير مؤهل ليتم شراؤه أو ضمانه أو توريقه من قبل فاني ماي أو فريدي ماك. مصممة لتمويل العقارات الفاخرة والمنازل في أسواق العقارات المحلية شديدة التنافس ، تأتي الرهون العقارية الضخمة مع متطلبات الاكتتاب الفريدة والآثار الضريبية. اكتسبت هذه الأنواع من الرهون العقارية قوة دفع مع استمرار سوق الإسكان في التعافي بعد الركود الكبير.
تختلف قيمة الرهن العقاري الجامبو باختلاف الولاية - وحتى المقاطعة. تحدد FHFA حجم حد القرض المطابق للمناطق المختلفة على أساس سنوي. تم تحديد الحد الأقصى لعام 2022 بمبلغ 647.200 دولار لمعظم البلاد. كانت هذه زيادة قدرها 98،950 دولارًا أمريكيًا عن حد عام 2021 البالغ 548،250 دولارًا أمريكيًا. بالنسبة للمقاطعات التي تحتوي على قيم منزل أعلى ، يتم تعيين حد الأساس عند 970،800 دولار ، أو 150٪ من 647،200 دولار.
لدى FHFA مجموعة مختلفة من الأحكام للمناطق خارج الولايات المتحدة القارية لحسابات حد القرض. ونتيجة لذلك ، فإن الحد الأساسي لقرض ضخم في ألاسكا وغوام وهاواي وجزر فيرجن الأمريكية اعتبارًا من عام 2022 هو أيضًا 970800 دولار. قد يكون هذا المبلغ في الواقع أعلى في المقاطعات التي تحتوي على قيم منازل أعلى.
كيف يعمل القرض الجامبو
إذا وضعت نصب عينيك منزلًا يكلف ما يقرب من نصف مليون دولار أو أكثر - وليس لديك الكثير من الجلوس في حساب مصرفي - فربما تحتاج إلى قرض عقاري ضخم. وإذا كنت تحاول الحصول على واحدة ، فستواجه متطلبات ائتمانية أكثر صرامة من أصحاب المنازل الذين يتقدمون للحصول على قرض تقليدي. ذلك لأن القروض الضخمة تحمل المزيد من مخاطر الائتمان للمقرض حيث لا يوجد ضمان من قبل فاني ماي أو فريدي ماك. هناك أيضًا مخاطر أكبر لأن الأمر ينطوي على المزيد من الأموال.
تمامًا مثل الرهون العقارية التقليدية ، أصبح الحد الأدنى من متطلبات الجامبو صارمًا بشكل متزايد منذ عام 2008. للحصول على الموافقة ، ستحتاج إلى درجة ائتمان ممتازة - 700 أو أعلى - ونسبة منخفضة جدًا من الدين إلى الدخل (DTI). يجب أن يكون DTI أقل من 43٪ ويفضل أن يكون أقرب إلى 36٪. على الرغم من أنها قروض عقارية غير متوافقة ، إلا أنه لا يزال يجب أن تندرج جامبو ضمن المبادئ التوجيهية لما يعتبره مكتب حماية المستهلك المالي "رهنًا عقاريًا مؤهلًا" - وهو نظام إقراض بشروط وقواعد موحدة ، مثل 43٪ DTI.
ستحتاج إلى إثبات أن لديك نقودًا متاحة في متناول اليد لتغطية مدفوعاتك ، والتي من المحتمل أن تكون عالية جدًا إذا اخترت رهنًا عقاريًا ثابتًا لمدة 30 عامًا. تعتمد مستويات الدخل والاحتياطيات المحددة على حجم القرض الإجمالي ، لكن جميع المقترضين يحتاجون إلى 30 يومًا من كعب الراتب ونماذج ضرائب W2 تمتد إلى عامين. إذا كنت تعمل لحسابك الخاص ، فستكون متطلبات الدخل أكبر: سنتان من الإقرارات الضريبية و 60 يومًا على الأقل من كشوف الحسابات المصرفية الحالية. يحتاج المقترض أيضًا إلى أصول سائلة يمكن إثباتها للتأهل واحتياطيات نقدية تساوي ستة أشهر من مدفوعات الرهن العقاري. ويجب على جميع المتقدمين تقديم الوثائق المناسبة على جميع القروض الأخرى المملوكة وإثبات ملكية الأصول غير السائلة (مثل العقارات الأخرى).
أسعار القرض الجامبو
في حين أن الرهون العقارية الضخمة كانت تحمل معدلات فائدة أعلى من الرهون العقارية التقليدية ، فإن الفجوة تضيق في السنوات الأخيرة. اليوم ، متوسط النسبة المئوية السنوية (APR) للرهن العقاري الجامبو غالبًا ما يكون مساويًا للرهون العقارية التقليدية - وفي بعض الحالات يكون أقل في الواقع. اعتبارًا من 1 يناير 2022 ، فرضت Wells Fargo ، على سبيل المثال ، معدل APR قدره 3.360 ٪ على قرض متوافق مع معدل ثابت لمدة 30 عامًا و 3.065 ٪ لنفس المدة على قرض ضخم.
على الرغم من أن المؤسسات التي ترعاها الحكومة لا تستطيع التعامل معها ، فإن القروض الضخمة غالبًا ما يتم توريقها من قبل مؤسسات مالية أخرى ؛ نظرًا لأن هذه الأوراق المالية تنطوي على مخاطر أكبر ، فإنها تتداول بعلاوة عائد على الرهون العقارية المورقة التقليدية. ومع ذلك ، فقد تم تخفيض هذا الفارق مع سعر الفائدة للقروض نفسها.
دفعة مقدمة على قرض جامبو
لحسن الحظ ، تم تخفيف متطلبات الدفعة المقدمة خلال نفس الفترة الزمنية. في الماضي ، كان مقرضو الرهن العقاري الجامبو يطلبون في كثير من الأحيان من مشتري المنازل دفع 30٪ من سعر شراء المسكن (مقارنة بـ 20٪ للرهون العقارية التقليدية). الآن ، انخفض هذا الرقم إلى 10٪ إلى 15٪. كما هو الحال مع أي رهن عقاري ، يمكن أن تكون هناك مزايا مختلفة لتسديد دفعة أولى أعلى - من بينها ، لتجنب تكلفة مقرضي تأمين الرهن العقاري الخاص التي يطلبونها للدفعات المقدمة التي تقل عن 20٪.
من الذي يجب عليه الحصول على قرض جامبو؟
يعتمد المبلغ الذي يمكنك اقتراضه في النهاية ، بالطبع ، على أصولك ودرجة الائتمان الخاصة بك وقيمة العقار الذي ترغب في شرائه. تعتبر هذه الرهون العقارية الأكثر ملاءمة لشريحة من أصحاب الدخل المرتفع الذين يكسبون ما بين 250 ألف دولار و 500 ألف دولار في السنة. يُعرف هذا الجزء باسم HENRY ، وهو اختصار لذوي الدخل المرتفع ، وليس الأغنياء بعد. في الأساس ، هؤلاء هم الأشخاص الذين يكسبون الكثير من المال بشكل عام ولكن ليس لديهم الملايين من النقد الإضافي أو الأصول الأخرى المتراكمة - حتى الآن.
في حين أن الفرد في قسم HENRY قد لا يكون قد جمع الثروة لشراء منزل جديد باهظ الثمن بالنقد ، فإن هؤلاء الأفراد ذوي الدخل المرتفع عادةً ما يكون لديهم درجات ائتمانية أفضل وتاريخ ائتماني راسخ على نطاق واسع أكثر من متوسط مشتري المنزل الذي يسعى للحصول على قرض رهن عقاري تقليدي مقابل كمية أقل. كما أنهم يميلون إلى امتلاك حسابات تقاعد راسخة. لقد كانوا في كثير من الأحيان يساهمون لفترة زمنية أطول من أصحاب الدخل المنخفض.
لا تتوقع تخفيضًا ضريبيًا كبيرًا على قرض ضخم. الحد الأقصى لخصم فائدة الرهن العقاري يقتصر على 750،000 دولار لديون الرهن العقاري الجديدة.
هذه ليست سوى أنواع الأفراد الذين تحب المؤسسات التسجيل للحصول على منتجات طويلة الأجل ، ويرجع ذلك جزئيًا إلى أنهم غالبًا ما يحتاجون إلى خدمات إضافية لإدارة الثروات. بالإضافة إلى ذلك ، من العملي أكثر بالنسبة للبنك أن يدير قرضًا عقاريًا واحدًا بقيمة 2 مليون دولار بدلاً من 10 قروض بقيمة 200 ألف دولار للقطعة الواحدة.
<! - 6D30BDD577A68388E9A896BB5369A085 ->
اعتبارات خاصة لقرض ضخم
فقط لأنك قد تكون مؤهلاً للحصول على أحد هذه القروض لا يعني أنه يجب عليك الحصول عليها. بالتأكيد لا يجب عليك ذلك إذا كنت تعتمد عليه في تزويدك بإعفاءات ضريبية كبيرة ، على سبيل المثال.
من المحتمل أنك تدرك أنه يمكنك خصم فائدة الرهن العقاري التي دفعتها لأي سنة معينة من الضرائب الخاصة بك ، مما يوفر لك تفصيل الخصومات الخاصة بك. ولكن ربما لم يكن عليك أبدًا القلق بشأن الحد الأقصى الذي تضعه مصلحة الضرائب على هذا الخصم - وهو الحد الأقصى الذي تم تخفيضه من خلال تمرير قانون التخفيضات الضريبية والوظائف. يمكن لأي شخص حصل على رهن عقاري في 14 ديسمبر 2017 ، أو قبل ذلك ، خصم فائدة على دين يصل إلى مليون دولار ، وهو مبلغ الحد الأقصى القديم. ولكن بالنسبة لمشتريات المنازل التي تمت بعد 14 ديسمبر 2017 ، يمكنك فقط خصم الفائدة على ما يصل إلى 750 ألف دولار من ديون الرهن العقاري. إذا كان الرهن العقاري الخاص بك أكبر ، فلن تحصل على الخصم الكامل. إذا كنت تخطط للحصول على قرض عقاري ضخم قيمته 2 مليون دولار بفائدة 80 ألف دولار سنويًا ، على سبيل المثال ، يمكنك فقط خصم 30 ألف دولار - وهي الفائدة على أول 750 ألف دولار من رهنك العقاري. في الواقع ، تحصل فقط على إعفاء ضريبي على 37.5٪ من فائدة الرهن العقاري.
هذا يعني أنه يجب عليك الاقتراض بعناية وحصر الأرقام بعناية لمعرفة ما يمكنك تحمله حقًا وأنواع المزايا الضريبية التي ستحصل عليها. نظرًا لأن خصم الضرائب الخاص بالولاية والمحلية يقتصر على 10000 دولار سنويًا ، بسبب نفس فاتورة الضرائب ، فإن الممتلكات الخاضعة لضرائب عالية ستكلفك أيضًا أكثر لامتلاكها. إستراتيجية أخرى: قارن المصطلحات لمعرفة ما إذا كان الحصول على قرض متوافق أصغر ، بالإضافة إلى قرض ثانٍ ، بدلاً من جامبو واحد كبير ، قد يكون أفضل لأموالك على المدى الطويل.
يسلط الضوء
تتطلب الموافقة درجة ائتمانية ممتازة ونسبة منخفضة للغاية من الدين إلى الدخل.
يجب أن يخضع أصحاب المنازل لمتطلبات ائتمان أكثر صرامة من أولئك الذين يتقدمون للحصول على قرض تقليدي.
غالبًا ما يكون متوسط النسبة المئوية السنوية للرهن العقاري الجامبو مساويًا للرهون العقارية التقليدية ، بينما تتراوح الدفعات المقدمة بنسبة 10٪ إلى 15٪ تقريبًا من إجمالي سعر الشراء.
القرض الجامبو هو نوع من التمويل يتجاوز الحدود التي وضعتها الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان ولا يمكن شراؤه أو ضمانه أو توريقه بواسطة فاني ماي أو فريدي ماك.
