Prêt combiné
Qu'est-ce qu'un prêt combiné ?
Lors de l'achat d'une maison, il est courant de magasiner pour un seul produit hypothécaire. Dans certains cas, cependant, il peut être nécessaire d'obtenir un prêt combiné ou une hypothèque combinée à la place. Ce type de prêt est aussi parfois appelé hypothèque de ferroutage,. selon son utilisation.
Un prêt combiné consiste en deux prêts hypothécaires distincts accordés par le même prêteur au même emprunteur. Un type de prêt combiné fournit un financement pour la construction d'une nouvelle maison, suivi d'un prêt hypothécaire conventionnel une fois la construction terminée. Un autre type de prêt combiné propose deux prêts simultanés pour l'achat d'un logement existant. Il est souvent souscrit lorsque l'acheteur ne peut pas fournir un acompte de 20% mais veut éviter de payer une assurance hypothécaire privée (PMI).
Tous les prêteurs hypothécaires n'offrent pas de prêts combinés, et il y a des avantages et des inconvénients à en souscrire un pour acheter ou construire une maison.
Comment fonctionne un prêt combiné
Dans le cas d'une maison neuve, un prêt combiné consiste généralement en une hypothèque à taux révisable pour financer la construction, suivie d'un deuxième prêt, généralement une hypothèque sur 30 ans, lorsque la maison est terminée. En règle générale, le deuxième prêt remboursera le premier, laissant l'emprunteur avec un seul prêt.
Pour quelqu'un qui achète une maison existante, un prêt combiné peut prendre la forme d'une hypothèque complémentaire ou d' une hypothèque 80-10-10. Une hypothèque 80-10-10 se compose de deux prêts avec un acompte. Le prêt principal couvre 80 % du prix d'achat de la maison, le second 10 %, et l'acheteur verse un acompte de 10 % en espèces.
Étant donné que le prêt principal a un ratio prêt-valeur de 80 %, l'acheteur peut généralement éviter de payer une assurance hypothécaire privée (PMI), qui est généralement requise lorsque les acheteurs versent une mise de fonds inférieure à 20 %. Le PMI n'est pas une dépense ponctuelle mais doit être payé annuellement jusqu'à ce que la valeur nette du propriétaire atteigne 20 %. Il coûte généralement aux emprunteurs un montant égal à 0,5 % à 1 % de la valeur de leur prêt chaque année.
Le deuxième prêt représente le reste de cet acompte de 20 %. Il se présentera généralement sous la forme d'une marge de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC). Un HELOC fonctionne un peu comme une carte de crédit, mais avec un taux d'intérêt plus bas car la valeur nette de la maison la soutient. En tant que tel, il ne génère des intérêts que lorsque l'emprunteur l'utilise.
Un prêt combiné peut aider les acheteurs à éviter le coût supplémentaire d'une assurance hypothécaire privée, mais les HELOC peuvent être assortis de taux d'intérêt variables (plutôt que fixes).
Avantages et inconvénients d'un prêt combiné
La souscription d'un prêt combiné pour acheter une maison existante a tendance à être plus courante sur les marchés actifs du logement. À mesure que les prix grimpent et que les maisons deviennent moins abordables, les prêts hypothécaires superposés permettent aux acheteurs d'emprunter plus d'argent que leur mise de fonds ne le permettrait autrement. Cela peut être un avantage tant que les acheteurs ne s'endettent pas plus qu'ils ne peuvent en supporter en cas de problème.
Les prêts combinés peuvent également être une option pour les personnes qui essaient d'acheter une nouvelle maison mais qui n'ont pas encore vendu leur maison actuelle. Dans ce scénario, l'acheteur pourrait utiliser le HELOC pour couvrir une partie de l'acompte sur la nouvelle maison, puis rembourser le HELOC lorsque l'ancienne maison se vend.
Les acheteurs qui construisent une nouvelle maison peuvent avoir des options plus simples ou moins coûteuses qu'un prêt combiné. Par exemple, le constructeur peut financer la construction. Ensuite, lorsque la maison est terminée, l'acheteur peut contracter une hypothèque régulière et payer le constructeur. Alternativement, le propriétaire peut utiliser un prêt de construction autonome , puis magasiner pour une hypothèque permanente.
Cependant, un prêt combiné peut avoir un avantage sur deux prêts distincts de différents prêteurs en raison de ses frais de clôture ponctuels.
Remarque
L'assurance hypothécaire privée (AMP) s'applique aux prêts conventionnels, bien que certains prêts garantis par le gouvernement puissent avoir leurs propres exigences en matière d'assurance hypothécaire.
Alternatives aux prêts combinés
Les alternatives aux prêts combinés comprennent une gamme de produits hypothécaires. Par exemple, au lieu d'un prêt combiné, vous pouvez choisir l'une des options suivantes pour l'achat d'une maison :
Prêts hypothécaires classiques
Prêts VA
Prêts de l'USDA
Lors de la comparaison des alternatives de prêts combinés, il est important de tenir compte du fonctionnement de chaque type de prêt en ce qui concerne des éléments tels que les exigences minimales en matière de cote de crédit, les exigences PMI, les exigences en matière de ratio dette / revenu, les taux d'intérêt, les acomptes et les frais. Dans le cas des prêts FHA, par exemple, il est possible d'emprunter avec aussi peu que 3,5 % d'acompte et une cote de crédit de 580. D'autre part, les prêts USDA et les prêts VA ne nécessitent aucun acompte, mais vous pouvez être soumis à des exigences de pointage de crédit minimum plus élevées, selon le prêteur que vous choisissez.
Les prêts jumbo sont des prêts hypothécaires qui ne respectent pas les limites de prêt conformes. Vous pouvez envisager un prêt jumbo si vous achetez une maison plus chère et que vous n'êtes pas en mesure de bénéficier d'autres options de prêt. Gardez à l'esprit que ces prêts peuvent nécessiter des acomptes plus importants ou des cotes de crédit plus élevées pour être admissibles.
Astuce
L'utilisation d'un calculateur de prêt hypothécaire peut vous aider à comparer le coût des prêts combinés avec d'autres options pour vous aider à trouver celui qui répond le mieux à vos besoins.
Points forts
Les frais de clôture, cependant, peuvent être réduits puisque les deux prêts se clôturent en même temps auprès du même prêteur.
Les prêts combinés peuvent financer la construction d'une nouvelle maison ou l'achat d'une propriété existante.
La souscription d'un prêt combiné pourrait augmenter les coûts en termes d'intérêts et de frais, et cela signifie également jongler avec deux versements hypothécaires.
Le choix d'un prêt combiné peut permettre aux emprunteurs d'éviter de payer une assurance hypothécaire privée (PMI).
Un prêt combiné est constitué de deux prêts hypothécaires distincts accordés par le même prêteur au même emprunteur.
FAQ
Qu'est-ce qu'un prêt combiné ?
Un prêt combiné est en fait deux prêts hypothécaires réunis en un seul. Un prêt combiné peut consister en une hypothèque principale et une hypothèque secondaire, chaque prêt ayant ses propres conditions de remboursement spécifiques. Un emprunteur qui contracte un prêt combiné peut avoir un ou deux versements hypothécaires, selon la structure du prêt.
Comment fonctionne un prêt combiné ?
Un prêt combiné fonctionne en permettant aux emprunteurs de contracter deux prêts distincts auprès du même prêteur dans le même but. Chaque prêt a des conditions de remboursement définies et l'emprunteur est responsable du remboursement des deux obligations. Par exemple, un emprunteur peut utiliser le premier prêt pour payer la construction d'une nouvelle maison avec une deuxième durée de prêt commençant lorsque la construction est terminée.
Que peuvent financer les prêts combinés ?
Les prêts combinés peuvent financer la construction de nouvelles maisons. Ils peuvent également financer l'achat de maisons existantes lorsque l'emprunteur veut éviter de payer une assurance hypothécaire privée. Dans ce cas, un prêt combiné ou un prêt combiné peut être appelé un prêt de ferroutage ou une hypothèque de ferroutage.
