Samsett lán
Hvað er samsett lán?
Þegar þú kaupir húsnæði er dæmigert að versla einni veðvöru. Í sumum tilfellum getur þó verið nauðsynlegt að fá samsett lán eða samsett húsnæðislán í staðinn. Þessi tegund lána er einnig stundum nefnd húsnæðislán,. allt eftir notkun þess.
Samsett lán samanstendur af tveimur aðskildum veðlánum sem sama lánveitandi veitir sama lántaka. Ein tegund samsettra lána veitir fjármögnun fyrir byggingu nýs húsnæðis og síðan hefðbundin veðlán eftir að byggingu lýkur. Önnur tegund samsettra lána veitir tvö samtímis lán til kaupa á núverandi húsnæði. Það er oft tekið út þegar kaupandinn kemst ekki upp með 20% útborgun en vill komast hjá því að borga fyrir einkaveðtryggingu (PMI).
Ekki eru allir húsnæðislánveitendur sem bjóða upp á samsett lán og það eru nokkrir kostir og gallar sem fylgja því þegar þú tekur lán til að kaupa eða byggja hús.
Hvernig samsett lán virkar
Þegar um nýtt húsnæði er að ræða samanstendur samsett lán venjulega af veðláni með breytilegum vöxtum til að fjármagna bygginguna, fylgt eftir með öðru láni, venjulega 30 ára húsnæðisláni, þegar heimilinu er lokið. Venjulega mun annað lánið borga upp það fyrra og skilur lántakandinn eftir með aðeins eitt lán.
Fyrir einhvern sem kaupir núverandi húsnæði getur samsett lán verið í formi farþegaláns eða 80-10-10 veðs. 80-10-10 húsnæðislán samanstendur af tveimur lánum með einni útborgun. Stofnlánið nær til 80% af kaupverði heimilisins, annað lánið til viðbótar 10% og kaupandi greiðir 10% staðgreiðslu.
Vegna þess að stofnlánið er með 80% lánshlutfall getur kaupandinn venjulega sloppið við að borga fyrir einkaveðtryggingu (PMI), sem er almennt krafist þegar íbúðakaupendur greiða niður undir 20%. PMI er ekki einskiptiskostnaður heldur þarf að greiða árlega þar til eigið fé húseiganda nær 20%. Það kostar lántakendur almennt upphæð sem nemur 0,5% til 1% af verðmæti láns þeirra á hverju ári.
Annað lánið stendur fyrir afganginum af þessari 20% útborgun. Það mun venjulega koma í formi heimalánalínu (HELOC). HELOC virkar eins og kreditkort, en með lægri vöxtum vegna þess að eigið fé á heimilinu styður það. Sem slík fær það aðeins vexti þegar lántaki notar það.
Samsett lán getur hjálpað íbúðakaupendum að forðast aukinn kostnað við einkaveðtryggingar, en HELOC getur verið með breytilegum (frekar en föstum) vöxtum.
Kostir og gallar samsetts láns
Að taka samsett lán til að kaupa núverandi húsnæði hefur tilhneigingu til að vera algengast á virkum húsnæðismörkuðum. Eftir því sem verð hækkar og heimili verða ódýrari, gera húsnæðislán kaupendur kleift að lána meiri peninga en útborgun þeirra gæti annars leyft. Það getur verið kostur svo lengi sem kaupendur skuldsetja sig ekki meira en þeir ráða við ef eitthvað fer úrskeiðis.
Samsett lán geta líka verið valkostur fyrir fólk sem er að reyna að kaupa nýtt húsnæði en hefur ekki selt núverandi. Í þeirri atburðarás gæti kaupandinn notað HELOC til að standa straum af hluta af útborgun á nýja heimilinu og síðan greitt af HELOC þegar gamla húsið selst.
Kaupendur sem eru að byggja nýtt heimili geta haft einfaldari eða ódýrari valkosti en samsett lán. Byggingaraðili gæti til dæmis fjármagnað bygginguna. Síðan, þegar húsið er fullbúið, getur kaupandi útvegað venjulegt veð og greitt byggingaraðilanum. Að öðrum kosti gæti húseigandinn notað sjálfstætt byggingarlán og verslað síðan varanlegt veð.
Hins vegar getur samsett lán haft forskot á tvö aðskilin lán frá mismunandi lánveitendum vegna einskiptis kostnaðar við lokun þess.
Athugið
Einkaveðtrygging (PMI) gildir um hefðbundin lán, þó að sum ríkistryggð lán gætu haft sínar eigin veðtryggingarkröfur.
Valkostir við samsett lán
Valkostir við samsett lán fela í sér úrval af húsnæðislánum. Til dæmis, í stað samsetts láns gætirðu valið einhvern af eftirfarandi valkostum til að kaupa húsnæði:
Þegar samsett lán eru borin saman er mikilvægt að íhuga hvernig hver tegund lána virkar með tilliti til hluta eins og lágmarkskröfur um lánstraust, PMI kröfur, kröfur um skuldahlutfall, vexti, niðurgreiðslur og gjöld. Þegar um er að ræða FHA lán, til dæmis, er hægt að taka lán með allt að 3,5% niður og 580 lánstraust. Á hinn bóginn, USDA lán og VA lán þurfa enga útborgun, en þú gætir verið háð hærri lágmarkskröfum um lánstraust, eftir því hvaða lánveitanda þú velur.
Jumbo lán eru veðlán sem standast ekki samræmd lánamörk. Þú gætir íhugað risalán ef þú ert að kaupa dýrara heimili og getur ekki átt rétt á öðrum lánamöguleikum. Hafðu í huga að þessi lán gætu þurft stærri niðurgreiðslur eða hærri lánshæfiseinkunn til að vera gjaldgeng.
Ábending
Notkun húsnæðislánareiknivélar getur hjálpað þér að bera saman kostnað samsettra lána ásamt öðrum valkostum til að hjálpa þér að finna það sem hentar þínum þörfum.
Hápunktar
Lokunarkostnaður getur hins vegar lækkað þar sem bæði lánin loka á sama tíma frá sama lánveitanda.
Samsett lán geta fjármagnað byggingu nýs húsnæðis eða keypt núverandi eign.
Að taka samsett lán gæti aukið kostnað með tilliti til vaxta og gjalda og það þýðir líka að blanda saman tveimur greiðslum af húsnæðislánum.
Að velja samsett lán getur gert lántakendum kleift að forðast að borga einkaveðtryggingu (PMI).
Samsett lán eru tvö aðskilin veðlán sem sama lánveitandi veitir sama lántaka.
Algengar spurningar
Hvað er samsett lán?
Samsett lán eru í raun tvö veðlán sett í eitt. Samsett lán getur samanstaðið af aðalveðláni og aukaveðláni, þar sem hvert lán hefur sína sérstöku endurgreiðsluskilmála. Lántaki sem tekur samsett lán getur verið með eina eða tvær greiðslur af húsnæðislánum, allt eftir því hvernig lánið er byggt upp.
Hvernig virkar samsett lán?
Samsett lán virkar þannig að lántakendum er heimilt að taka tvö aðskilin lán frá sama lánveitanda í sama tilgangi. Hvert lán hefur ákveðna endurgreiðsluskilmála og ber lántaki ábyrgð á að greiða niður báðar skuldbindingarnar. Til dæmis getur lántaki notað fyrsta lánið til að greiða fyrir byggingu nýs húsnæðis með öðrum lánstíma sem hefst þegar byggingu er lokið.
Hvað geta samsett lán fjármagnað?
Samsett lán geta fjármagnað byggingu nýrra heimila. Þeir geta einnig fjármagnað kaup á núverandi húsnæði þegar lántaki vill sleppa við að borga séreignartryggingu. Í þessu tilviki er hægt að vísa til samsettra lána eða samsettra lána sem veðlán eða veðlán.
