Yhdistelmälaina

Mikä on yhdistelmälaina?

Asuntoa ostettaessa on tyypillistä ostaa yksi asuntolainatuote. Joissain tapauksissa voi kuitenkin olla tarpeen ottaa yhdistelmälaina tai yhdistelmäasuntolaina sen sijaan. Tällaista lainaa kutsutaan joskus myös reppuselkälainaksi sen käytöstä riippuen.

Yhdistelmälaina koostuu kahdesta erillisestä asuntolainasta, jotka sama lainanantaja myöntää samalle lainanottajalle. Eräs yhdistelmälainatyyppi tarjoaa rahoitusta uuden asunnon rakentamiseen, jota seuraa perinteinen asuntolaina rakentamisen jälkeen. Toinen yhdistelmälainatyyppi tarjoaa kaksi samanaikaista lainaa olemassa olevan asunnon ostoon. Se otetaan usein pois, kun ostaja ei pysty maksamaan 20 prosentin käsirahaa, mutta haluaa välttää yksityisen asuntolainavakuutuksen (PMI) maksamisen.

Kaikki asuntolainanantajat eivät tarjoa yhdistelmälainoja, ja kodin ostamiseen tai rakentamiseen liittyy joitain etuja ja haittoja.

Kuinka yhdistelmälaina toimii

Uuden asunnon tapauksessa yhdistelmälaina koostuu yleensä säädettäväkorkoisesta asuntolainasta rakentamisen rahoittamiseksi, jota seuraa toinen laina, tyypillisesti 30 vuoden asuntolaina, kun asunto on valmis. Tyypillisesti toinen laina maksaa ensimmäisen pois, jolloin lainanottajalle jää vain yksi laina.

Jos joku ostaa olemassa olevan asunnon, yhdistelmälaina voi olla reppuselässä tai 80-10-10 asuntolaina. 80-10-10 asuntolaina koostuu kahdesta lainasta yhdellä käsirahalla. Ensilaina kattaa 80 % asunnon kauppahinnasta, toinen laina vielä 10 % ja ostaja maksaa 10 % käteismaksun.

Koska ensisijaisen lainan laina-arvo-suhde on 80 %, ostaja voi yleensä välttää yksityisen asuntolainavakuutuksen (PMI) maksamisen, jota yleensä vaaditaan, kun asunnonostaja maksaa alle 20 %. PMI ei ole kertaluonteinen kulu, vaan se on maksettava vuosittain, kunnes asunnon oma pääoma saavuttaa 20%. Se maksaa lainanottajille yleensä 0,5–1 % lainan arvosta vuosittain.

Toinen laina vastaa loput 20 % käsirahasta. Se tulee yleensä kotipääomalainan (HELOC) muodossa. HELOC toimii aivan kuten luottokortti, mutta alhaisemmalla korolla, koska kodin pääoma tukee sitä. Sellaisenaan siitä kertyy korkoa vain, kun lainanottaja käyttää sitä.

Yhdistelmälaina voi auttaa asunnon ostajia välttämään yksityisen asuntolainavakuutuksen lisäkustannuksia, mutta HELOC-laina voi olla vaihtuvakorkoinen (kiinteän sijaan).

Yhdistelmälainan hyvät ja huonot puolet

Yhdistelmälainan ottaminen olemassa olevan asunnon ostoon on yleensä yleisintä aktiivisilla asuntomarkkinoilla. Kun hinnat nousevat ja kodit muuttuvat halvemmiksi, ostajat lainaavat enemmän rahaa kuin käsiraha muuten sallisi reppuselässä. Tämä voi olla etu, kunhan ostajat eivät ota enemmän velkaa kuin he pystyvät käsittelemään, jos jokin menee pieleen.

Yhdistelmälaina voi olla vaihtoehto myös ihmisille, jotka yrittävät ostaa uutta asuntoa, mutta eivät ole vielä myyneet nykyistä asuntoaan. Tässä skenaariossa ostaja voisi käyttää HELOCia kattaakseen osan uuden kodin käsirahasta ja maksaa sitten HELOCin pois, kun vanha talo myydään.

Uutta kotia rakentavalla ostajalla voi olla yhdistelmälainaa yksinkertaisempia tai halvempia vaihtoehtoja. Esimerkiksi rakentaja voi rahoittaa rakentamisen. Sitten, kun asunto on valmis, ostaja voi järjestää tavallisen asuntolainan ja maksaa rakentajalle. Vaihtoehtoisesti asunnonomistaja voi käyttää itsenäistä rakennuslainaa ja ostaa sitten pysyvän asuntolainan.

Yhdistelmälainalla voi kuitenkin olla etulyöntiasema verrattuna kahteen eri lainaan eri lainanantajilta sen kertaluonteisten sulkemiskustannusten vuoksi.

Huom

Yksityinen asuntolainavakuutus (PMI) koskee perinteisiä lainoja, vaikka joillakin valtion takaamilla lainoilla voi olla omat asuntolainavakuutusvaatimukset.

Vaihtoehtoja yhdistelmälainoille

Yhdistelmälainojen vaihtoehtoja ovat monet asuntolainatuotteet. Esimerkiksi yhdistelmälainan sijaan voit valita minkä tahansa seuraavista vaihtoehdoista asunnon ostamiseen:

FHA-lainat
Perinteiset asuntolainat
VA-lainat
USDA lainat
Jumbo lainat

Yhdistelmälainavaihtoehtoja verrattaessa on tärkeää pohtia, miten kukin lainatyyppi toimii suhteessa sellaisiin asioihin kuin vähimmäisluottopistevaatimukset, PMI-vaatimukset, velka-tulosuhdevaatimukset, korot, käsirahat ja palkkiot. Esimerkiksi FHA-lainoissa on mahdollista lainata jopa 3,5 %:n alennuksella ja 580 luottopisteellä. Toisaalta USDA-lainat ja VA-lainat eivät vaadi käsirahaa, mutta sinulle voidaan asettaa korkeammat vähimmäisluottopistevaatimukset riippuen valitsemastasi lainanantajasta.

Jumbolainat ovat asuntolainoja, jotka eivät noudata lainarajoja. Voit harkita jumbolainaa, jos olet ostamassa kalliimpaa asuntoa etkä voi saada muita lainavaihtoehtoja. Muista, että nämä lainat voivat vaatia suurempia käsirahaa tai korkeampia luottopisteitä.

Vinkki

Asuntolainalaskurin avulla voit vertailla yhdistelmälainojen kustannuksia muihin vaihtoehtoihin, jotta löydät tarpeisiisi sopivan.

Kohokohdat

Sulkemiskustannukset voivat kuitenkin pienentyä, koska molemmat lainat suljetaan samaan aikaan samalta lainanantajalta.
Yhdistelmälainoilla voidaan rahoittaa uuden kodin rakentamista tai ostaa olemassa oleva kiinteistö.
Yhdistelmälainan ottaminen voi nostaa korko- ja palkkiokuluja, ja se tarkoittaa myös kahden asuntolainamaksun jongleeraamista.
Yhdistelmälainan valitseminen voi antaa lainanottajille mahdollisuuden välttää yksityisen asuntolainavakuutuksen (PMI) maksamista.
Yhdistelmälaina on kaksi erillistä asuntolainaa, jotka sama lainanantaja myöntää samalle lainanottajalle.

UKK

Mikä on yhdistelmälaina?

Yhdistelmälaina on itse asiassa kaksi asuntolainaa, jotka on yhdistetty yhdeksi. Yhdistelmälaina voi koostua ensisijaisesta asuntolainasta ja toissijaisesta asuntolainasta, ja jokaisella lainalla on omat erityiset takaisinmaksuehdot. Yhdistelmälainaa ottavalla lainanottajalla voi olla yksi tai kaksi asuntolainamaksua lainan rakenteesta riippuen.

Kuinka yhdistelmälaina toimii?

Yhdistelmälaina toimii siten, että lainanottaja voi ottaa kaksi erillistä lainaa samalta lainanantajalta samaan tarkoitukseen. Jokaiselle lainalle on asetettu takaisinmaksuehdot, ja lainanottaja on vastuussa molempien velvoitteiden takaisinmaksusta. Lainaaja voi esimerkiksi käyttää ensimmäistä lainaa maksaakseen uuden asunnon rakentamisen, jolloin toinen laina-aika alkaa rakentamisen valmistuttua.

Mitä yhdistelmälainat voivat rahoittaa?

Yhdistelmälainoilla voidaan rahoittaa uusien asuntojen rakentamista. Ne voivat myös rahoittaa olemassa olevien asuntojen ostoa, kun lainanottaja haluaa välttää yksityisen asuntolainavakuutuksen maksamisen. Tässä tapauksessa yhdistelmälainaa tai yhdistelmälainaa voidaan kutsua reppuselkälainaksi tai reppuselkälainaksi.