Empréstimo Combinado
O que é um empréstimo combinado?
Ao comprar uma casa, é típico comprar um único produto de hipoteca. Em alguns casos, no entanto, pode ser necessário obter um empréstimo combinado ou uma hipoteca combinada. Esse tipo de empréstimo também é às vezes chamado de hipoteca nas costas,. dependendo de seu uso.
Um empréstimo combinado consiste em dois empréstimos hipotecários separados concedidos pelo mesmo credor ao mesmo mutuário. Um tipo de empréstimo combinado fornece financiamento para a construção de uma nova casa, seguido por uma hipoteca convencional após a conclusão da construção. Outro tipo de empréstimo combinado oferece dois empréstimos simultâneos para a compra de uma casa já existente. Muitas vezes, é retirado quando o comprador não consegue um adiantamento de 20%, mas quer evitar pagar pelo seguro de hipoteca privada (PMI).
Nem todos os credores hipotecários oferecem empréstimos combinados, e existem alguns prós e contras envolvidos ao contratar um para comprar ou construir uma casa.
Como funciona um empréstimo combinado
No caso de uma nova casa, um empréstimo combinado geralmente consiste em uma hipoteca de taxa ajustável para financiar a construção, seguida por um segundo empréstimo, normalmente uma hipoteca de 30 anos, quando a casa estiver pronta. Normalmente, o segundo empréstimo pagará o primeiro, deixando o mutuário com apenas um único empréstimo.
Para alguém que está comprando uma casa existente, um empréstimo combinado pode assumir a forma de uma hipoteca 80-10-10 ou hipoteca 80-10-10. Uma hipoteca 80-10-10 consiste em dois empréstimos com uma entrada. O empréstimo principal cobre 80% do preço de compra da casa, o segundo empréstimo outros 10% e o comprador faz um adiantamento de 10% em dinheiro.
Como o empréstimo principal tem uma relação empréstimo/valor de 80%, o comprador geralmente pode evitar pagar pelo seguro de hipoteca privada (PMI), que geralmente é exigido quando os compradores de casas fazem pagamentos inferiores a 20%. O PMI não é uma despesa única, mas deve ser pago anualmente até que o patrimônio do proprietário atinja 20%. Geralmente, custa aos mutuários uma quantia igual a 0,5% a 1% do valor do empréstimo a cada ano.
O segundo empréstimo representa o restante desse pagamento de 20%. Geralmente, virá na forma de uma linha de crédito home equity (HELOC). Um HELOC funciona como um cartão de crédito, mas com uma taxa de juros mais baixa porque o patrimônio da casa o apóia. Como tal, incorre em juros apenas quando o mutuário o utiliza.
Um empréstimo combinado pode ajudar os compradores de casas a evitar o custo adicional do seguro de hipoteca privada, mas os HELOCs podem vir com taxas de juros variáveis (em vez de fixas).
Prós e contras de um empréstimo combinado
A contratação de um empréstimo combinado para comprar uma casa existente tende a ser mais comum em mercados imobiliários ativos. À medida que os preços sobem e as casas se tornam menos acessíveis, as hipotecas sobrepostas permitem que os compradores tomem emprestado mais dinheiro do que o pagamento inicial poderia permitir. Isso pode ser uma vantagem, desde que os compradores não assumam mais dívidas do que podem lidar caso algo dê errado.
Os empréstimos combinados também podem ser uma opção para pessoas que estão tentando comprar uma casa nova, mas ainda não venderam a atual. Nesse cenário, o comprador pode usar o HELOC para cobrir uma parte do pagamento da nova casa e depois pagar o HELOC quando a casa antiga for vendida.
Os compradores que estão construindo uma nova casa podem ter opções mais simples ou menos caras do que um empréstimo combinado. Por exemplo, o construtor pode financiar a construção. Então, quando a casa estiver completa, o comprador pode providenciar uma hipoteca regular e pagar ao construtor. Alternativamente, o proprietário pode usar um empréstimo de construção autônomo e depois comprar uma hipoteca permanente.
No entanto, um empréstimo combinado pode ter uma vantagem sobre dois empréstimos separados de credores diferentes devido aos seus custos de fechamento únicos.
Nota
O seguro hipotecário privado (PMI) aplica-se a empréstimos convencionais, embora alguns empréstimos garantidos pelo governo possam ter seus próprios requisitos de seguro hipotecário.
Alternativas aos empréstimos combinados
As alternativas aos empréstimos combinados incluem uma gama de produtos hipotecários. Por exemplo, no lugar de um empréstimo combinado, você pode escolher qualquer uma das seguintes opções para comprar uma casa:
Empréstimos hipotecários convencionais
Empréstimos VA
Empréstimos do USDA
Ao comparar alternativas de empréstimos combinados, é importante considerar como cada tipo de empréstimo funciona em relação a requisitos mínimos de pontuação de crédito, requisitos de PMI, requisitos de relação dívida/renda, taxas de juros, adiantamentos e taxas. No caso dos empréstimos da FHA, por exemplo, é possível emprestar com até 3,5% de entrada e uma pontuação de crédito de 580. Por outro lado, os empréstimos do USDA e os empréstimos do VA não exigem pagamento inicial, mas você pode estar sujeito a requisitos de pontuação mínima de crédito mais altos, dependendo do credor escolhido.
Empréstimos jumbo são empréstimos hipotecários que não aderem aos limites de empréstimo em conformidade. Você pode considerar um empréstimo jumbo se estiver comprando uma casa mais cara e não puder se qualificar para outras opções de empréstimo. Lembre-se de que esses empréstimos podem exigir adiantamentos maiores ou pontuações de crédito mais altas para se qualificar.
Dica
O uso de uma calculadora de empréstimos hipotecários pode ajudá-lo a comparar o custo de empréstimos combinados com outras opções para ajudar a encontrar o caminho certo para suas necessidades.
Destaques
Os custos de fechamento, no entanto, podem ser reduzidos, uma vez que ambos os empréstimos fecham ao mesmo tempo do mesmo credor.
Os empréstimos combinados podem financiar a construção de uma nova casa ou comprar um imóvel existente.
A contratação de um empréstimo combinado pode aumentar os custos em termos de juros e taxas, e também significa fazer malabarismos com dois pagamentos de hipoteca.
A escolha de um empréstimo combinado pode permitir que os mutuários evitem pagar o seguro de hipoteca privada (PMI).
Um empréstimo combinado consiste em dois empréstimos hipotecários separados concedidos pelo mesmo credor ao mesmo mutuário.
PERGUNTAS FREQUENTES
O que é um empréstimo combinado?
Um empréstimo combinado é na verdade dois empréstimos hipotecários em um. Um empréstimo combinado pode consistir em uma hipoteca primária e uma hipoteca secundária, com cada empréstimo tendo seus próprios termos de pagamento específicos. Um mutuário que contrate um empréstimo combinado pode ter um ou dois pagamentos de hipoteca, dependendo de como o empréstimo está estruturado.
Como funciona um empréstimo combinado?
Um empréstimo combinado funciona permitindo que os mutuários façam dois empréstimos separados do mesmo credor para a mesma finalidade. Cada empréstimo tem prazos de pagamento definidos, e o mutuário é responsável por pagar ambas as obrigações. Por exemplo, um mutuário pode usar o primeiro empréstimo para pagar a construção de uma nova casa com um segundo prazo de empréstimo começando quando a construção estiver concluída.
O que os empréstimos combinados podem financiar?
Os empréstimos combinados podem financiar a construção de novas casas. Eles também podem financiar a compra de casas existentes quando o mutuário deseja evitar o pagamento de um seguro de hipoteca privado. Nesse caso, um empréstimo combinado ou empréstimo combinado pode ser chamado de empréstimo piggyback ou hipoteca piggyback.
