قرض العقارات التجارية

سواء كنت مطورًا للتقسيم الفرعي يشرع في مشروع جديد أو مالك مبنى مكتبي يتطلع إلى إعادة التمويل ، فمن المحتمل أنك ستحتاج إلى قرض عقاري تجاري. تعمل القروض العقارية التجارية بشكل مختلف عن الرهن العقاري السكني من حيث الاكتتاب والهيكل وأسعار الفائدة والرسوم ، وهناك عدة أنواع للاختيار من بينها. هنا دليل.

ما هو القرض العقاري التجاري؟

يستخدم ** القرض العقاري التجاري عادة لشراء أو بناء أو إعادة تأهيل أو إعادة تمويل العقارات التجارية والصناعية وغيرها من الممتلكات التي لا يشغلها المالك. ** يمكن أن يشمل ذلك مباني المكاتب ومباني تأجير الوحدات المتعددة والمرافق الطبية والمستودعات والفنادق أو الأرض الشاغرة التي يمكن بناء واحد أو أكثر من هذه الأنواع من العقارات عليها. يمكن أيضًا استخدام الرهون العقارية التجارية لشراء وتطوير الأراضي التي سيتم بناء وبيع منازل فردية أو متعددة الأسر عليها

على عكس الرهن العقاري السكني ، فإن الأصل الأساسي للقرض التجاري ليس محل الإقامة الأساسي. بدلاً من ذلك ، يقوم المقرض التجاري بالتأمين على أساس الدخل - مثل الإيجار من المستأجرين - والنفقات التي سيولدها العقار.

يوضح كريس مورينو ، الرئيس التنفيذي لشركة GoKapital ، Inc.: "يشمل المرشحون المثاليون لمتابعة قرض عقاري تجاري المقترضين الذين يمتلكون العقار ويسعون إلى خفض سعر الفائدة عن طريق إعادة التمويل أو السعي للحصول على رأس المال من خلال إعادة التمويل النقدي". ، ومقرها ميامي. كذلك ، يجب على المستثمرين المهتمين بالعمل مع العقارات التجارية وتنويع محفظتهم استكشاف هذا النوع من خيارات القروض. علاوة على ذلك ، قد يكون أصحاب الأعمال الذين يستأجرون موقعًا ويتأهلون للحصول على قرض عقاري تجاري أفضل حالًا في الحصول على تمويل لشراء ممتلكاتهم التجارية ".

أنواع القروض العقارية التجارية

TTT

يقول مورينو: "إذا كنت تتطلع إلى إغلاق صفقة بسرعة أو كان لديك ائتمان أقل من الكمال ، فربما يتعين عليك العمل مع مُقرض خاص".

يتم تصنيف القروض العقارية التجارية أيضًا حسب فئات الأصول. وتشمل هذه المباني السكنية ومباني المكاتب والمباني الطبية والمباني الصناعية والأصول متعددة الوحدات مقابل أصول المستأجر الفردي.

يوضح باري ساويتز ، رئيس شركة سايويتز ، وهي شركة وساطة عقارية تجارية مقرها نيوبورت بيتش ، كاليفورنيا: "يتم تقييم كل هذه الأمور بشكل مختلف من قبل المُقرض". "سيتم تحديد قيمة الأصل من خلال التقييم المطلوب ، وسيتم تحديد التقييم بناءً على جودة المستأجر وائتمانه وتاريخ الدفع ومعدل الإيجار وحالة المبنى والنفقات المتضمنة."

القرض التجاري مقابل القرض السكني

TTT

مثل الرهن العقاري السكني ، يمكن استخدام الرهن التجاري لشراء أو إعادة تمويل عقار. ومع ذلك ، عادة ما تأتي القروض العقارية التجارية بمدة أقصر من قرض الرهن العقاري السكني. يمكن أن يكون للقرض التجاري معدل ثابت لمدة خمس سنوات و 15 عامًا ، يتم إطفاءه على مدى 20 عامًا ، على سبيل المثال ، يوضح جيمس سانداغاتو ، نائب الرئيس وقائد الفريق التجاري في Cornerstone Bank في Worcester ، ماساتشوستس.

يقول سانداغاتو: "سيتم تعديل سعر الفائدة كل خمس سنوات ، وسيكون الرصيد مستحقًا في نهاية فترة الـ 15 عامًا ، والتي يشار إليها باسم مذكرة البالون". "يمكن بعد ذلك سداد الرصيد في نهاية المدة ، أو يمكن تجديد القرض وفقًا لمعدلات وشروط وأحكام يتم تحديدها في ذلك الوقت."

على النقيض من ذلك ، تأتي معظم القروض العقارية السكنية بأسعار فائدة ثابتة ويتم سدادها عادة على مدى 15 أو 20 أو 30 عامًا.

ينظر مقرضو القروض التجارية أيضًا إلى العقار ، وليس المقترض ، كمصدر لسداد الديون.

تقول سوزان هولاندر ، محامية العقارات والأستاذة بجامعة فلوريدا الدولية في ميامي: "من خلال القرض السكني ، يضمن المُقرض قدرة السداد للمقترض من خلال تحليل دخله أو كفاءته الائتمانية". "مقرض القرض التجاري ينظر في نسبة تغطية خدمة الدين من الدخل الذي سيولده العقار."

بالإضافة إلى ذلك ، عادة ما تكون الرسوم وتكاليف الإغلاق المرتبطة بقرض عقاري تجاري أعلى بكثير من تلك الخاصة بالرهن العقاري السكني ، إلى جانب الدفعة الأولى. اعتمد على دفع دفعة أولى لا تقل عن 20 في المائة ، على الرغم من أنه قد يتطلب الأمر ما يصل إلى 45 في المائة.

يقول ساويتز إن عملية التقييم مختلفة أيضًا. سيقوم مثمن العقارات التجارية بمراجعة دخل الإيجار المحتمل للعقار والمبيعات المماثلة وتكاليف الاستبدال المحتملة. يستغرق هذا عمومًا وقتًا أطول من التقييم السكني الذي غالبًا ما يفحص فقط المبيعات المماثلة في المنطقة.

عندما يتعلق الأمر بأسعار الفائدة ، توقع أن تدفع أكثر مقابل الرهن العقاري التجاري أيضًا.

يقول مورينو: "ستقدم جهات الإقراض التقليدية أسعارًا تتراوح اليوم من 3.5 بالمائة إلى 5 بالمائة وتتطلب درجة ائتمانية لا تقل عن 680 للتمويل التجاري التقليدي". "المقرضون الخاصون ، من ناحية أخرى ، يقدمون بشكل عام أسعارًا تتراوح من 7 في المائة إلى 12 في المائة."

معدلات القروض العقارية التجارية للعقارات الاستثمارية

تختلف معدلات القروض التجارية حسب نوع العقار الذي يتم استخدامه من أجله والدخل المحتمل الذي سيحققه هذا العقار. ضع في اعتبارك أن المشترين التجاريين يمكن أن يكونوا مسؤولين عن إنفاق أموال أكثر بكثير من مشتري المنازل العاديين ، لأن المقرضين التجاريين غالبًا ما يطلبون نسبًا أقل من القرض إلى القيمة (LTV).

تمامًا كما هو الحال مع القروض السكنية ، يتم تحديد أسعار الفائدة على القروض التجارية من خلال مجموعة متنوعة من العوامل ويتم تعديلها بشكل متكرر بناءً على ظروف السوق.

كيفية الحصول على قرض عقاري تجاري

تتضمن عملية متابعة وطلب تمويل عقار تجاري عدة خطوات.

1. ** قم بتقييم البيانات المالية للعقار التجاري بعناية. ** "لن يقوم المقرضون فقط بمراجعة تاريخ الائتمان الشخصي والبيانات المالية الخاصة بك ، ولكنهم سيقيمون أيضًا الأصول الأساسية بدقة" ، كما يقول مورينو.

2. ** حدد نوع القرض التجاري الذي تحتاجه و ** ** تسوّق. ** إذا كان لديك ملف ائتماني قوي وكانت بياناتك المالية في حالة جيدة ، فيجب أن تكون قادرًا على العمل مع أحد البنوك.

3. ** أكمل طلب قرض عقاري تجاري. ** ستحتاج إلى تقديم وثائق مثل الإقرارات الضريبية الشخصية والتجارية لمدة ثلاث سنوات ، وبيان مالي شخصي ، والميزانية العمومية الشخصية ، والإيرادات والنفقات التاريخية للعقار . يقول Sandagato: "يمكن أن يشمل [هذا] أيضًا الجدول E الخاص ببائع العقارات من الإقرار الضريبي الفيدرالي أو البيان المالي الذي أعده البائع". كن مستعدًا أيضًا لتقديم قائمة حالية لكل مستأجر ، والمساحة التي يشغلونها ، وتواريخ بدء الإيجار ، وتفاصيل الإيجار ، واتفاقيات الإيجار.

4. ** انتظر معالجة القرض والاكتتاب. ** سيستخدم المُقرض المعلومات التي تقدمها لإثبات قدرة العقار على سداد الديون. يقول Sandagato: "بشكل عام ، يبحث المقرضون عن الملكية لتكون قادرة على دعم نسبة تغطية خدمة الدين من 1.2 إلى 1". "ما يعنيه هذا هو أنه مقابل كل دولار واحد من ديون الرهن العقاري على أساس سنوي ، هناك 1.20 دولار في التدفق النقدي لدعمه."

5. ** إغلاق القرض. ** غالبًا ما يستغرق إغلاق القرض التجاري وقتًا أطول مما يستغرقه الرهن العقاري السكني. يقول هولاندر: "تذكر أن المُقرض يرى أن القرض لشراء العقارات التجارية أكثر خطورة من العقارات السكنية ، لذلك يحتاجون إلى بذل العناية الواجبة".

الحد الأدنى

القروض العقارية التجارية مخصصة للمستثمرين والمطورين والاستخدامات التجارية الأخرى. إذا كنت بحاجة إلى واحد لمشروع ما تخطط له ، فستحتاج إلى التواصل مع مقرض متخصص في هذا النوع من التمويل.

يسلط الضوء

• يتم تقديم قروض CRE من قبل البنوك والمقرضين المستقلين وشركات التأمين وصناديق التقاعد والمستثمرين من القطاع الخاص ومصادر رأس المال الأخرى ، مثل برنامج قرض 504 التابع لإدارة الأعمال الصغيرة بالولايات المتحدة.

• يأخذ المقرضون في الاعتبار طبيعة الضمان (العقار الذي يتم شراؤه) ، والجدارة الائتمانية للمقترض ، والنسب المالية عند تقييم قروض العقارات التجارية.

• تميل قروض الاستثمار العقاري إلى أن تكون أكثر تكلفة من القروض السكنية.

• القرض العقاري هو رهن مضمون برهن على عقار تجاري.

• يتم تقديم قروض العقارات التجارية بشكل عام للمستثمرين مثل الشركات أو المنظمات التي تمتلك العقارات التجارية وتديرها.