Lån til erhvervsejendomme (CRE).

Uanset om du er en underafdelingsudvikler, der går i gang med et nyt projekt, eller en kontorbygningsejer, der ønsker at refinansiere, er chancerne for, at du får brug for et lån til erhvervsejendomme. Lån til erhvervsejendomme fungerer anderledes end boliglån i forhold til tegning, struktur, renter og gebyrer, og der er flere typer at vælge imellem. Her er en guide.

Hvad er et lån til erhvervsejendomme?

Et lån til erhvervsejendomme bruges typisk til at købe, opføre, rehabilitere eller refinansiere kommerciel, industriel og anden ikke-ejerejendom. Det kan omfatte kontorbygninger, udlejningsbygninger med flere enheder, medicinske faciliteter, lagerbygninger, hoteller eller ledig grund, hvorpå en eller flere af disse typer ejendomme kan opføres. Erhvervslån kan også bruges til at købe og udvikle jord, hvorpå der vil blive bygget og solgt en- eller flerfamiliehuse

I modsætning til et boliglån er det underliggende aktiv for et erhvervslån ikke en primær bolig. I stedet garanterer den kommercielle långiver baseret på indkomsten - såsom leje fra lejere - og udgifter, som ejendommen vil generere.

"Ideelle kandidater til at forfølge et kommercielt ejendomslån inkluderer låntagere, der enten ejer ejendommen og søger at sænke deres rente ved at refinansiere eller søger at opnå kapital gennem en udbetalingsrefinansiering," forklarer Chris Moreno, CEO for GoKapital, Inc. , baseret i Miami. "Investorer, der er interesserede i at arbejde med erhvervsejendomme og diversificere deres portefølje, bør også undersøge denne type lånemuligheder. Ydermere kan virksomhedsejere, der lejer et sted og kvalificerer sig til et lån til kommerciel ejendom, være bedre stillet til at skaffe finansiering til at købe deres forretningsejendom."

Lånetyper til erhvervsejendomme

TTT

"Hvis du ønsker at afslutte en transaktion hurtigt eller har mindre end perfekt kredit, bliver du sandsynligvis nødt til at arbejde med en privat långiver," siger Moreno.

Lån til erhvervsejendomme er også kategoriseret efter aktivklasser. Disse omfatter lejlighedsbygninger, kontorbygninger, medicinske bygninger, industribygninger og aktiver med flere enheder i forhold til en enkelt lejer.

"Alle disse vurderes forskelligt af långiveren," forklarer Barry Saywitz, præsident for The Saywitz Company, en kommerciel ejendomsmægler med base i Newport Beach, Californien. "Værdien af aktivet vil blive bestemt af den krævede vurdering, og vurderingen vil blive bestemt baseret på lejerens kvalitet, deres kredit, betalingshistorik og lejesats og bygningens tilstand og de involverede udgifter."

Kommercielt vs. boliglån

TTT

Ligesom et boliglån kan et erhvervslån bruges til at købe eller refinansiere en ejendom. Lån til erhvervsejendomme har dog typisk en kortere løbetid end et boliglån. Et kommercielt lån kunne have fast rente i fem år og en 15-årig løbetid, amortiseret over 20 år, for eksempel, forklarer James Sandagato, vicepræsident og kommerciel teamleder hos Cornerstone Bank i Worcester, Massachusetts.

"Renten ville justeres hvert femte år, og saldoen ville forfalde i slutningen af den 15-årige periode, som omtales som en ballonseddel," siger Sandagato. "Saldoen kan derefter tilbagebetales ved slutningen af løbetiden, eller lånet kan fornyes på satser, vilkår og betingelser, der skal fastlægges på det tidspunkt."

Derimod kommer de fleste boliglån med fast rente og tilbagebetales normalt over 15, 20 eller 30 år.

Långivere til kommercielle lån ser også på ejendommen, ikke låntageren, som kilden til tilbagebetaling af gæld.

"Med et boliglån garanterer långiver låntagerens tilbagebetalingskapacitet ved at analysere hans eller hendes indkomst og kreditværdighed," siger Suzanne Hollander, en ejendomsadvokat og professor ved Miami-baserede Florida International University. "En kommerciel låneudbyder ser på gældsservicedækningsgraden ud fra den indkomst, ejendommen vil generere."

Hertil kommer, at gebyrerne og lukkeomkostningerne forbundet med et lån til erhvervsejendomme er almindeligvis meget højere end dem for et boliglån, sammen med udbetalingen. Regn med at foretage en udbetaling på mindst 20 procent, selvom op til 45 procent kan være påkrævet.

Vurderingsprocessen er også anderledes, siger Saywitz. En erhvervsejendomsvurderingsmand vil gennemgå ejendommens potentielle lejeindtægt, sammenlignelige salg og potentielle erstatningsomkostninger. Dette tager generelt længere tid end en boligvurdering, der ofte blot undersøger sammenlignelige salg i området.

Når det kommer til renter, skal du også forvente at betale mere for et kommercielt realkreditlån.

"Konventionelle långivere vil typisk tilbyde priser i dag, der spænder fra 3,5 procent til 5 procent og kræver en kreditscore på mindst 680 for konventionel kommerciel finansiering," siger Moreno. "Private långivere tilbyder på den anden side generelt priser fra 7 procent til 12 procent."

Lånesatser for erhvervsejendomme for investeringsejendomme

Kommercielle lånesatser varierer afhængigt af den type ejendom, de bliver brugt til, og den potentielle indkomst, som ejendommen vil generere. Husk på, at kommercielle købere kan være ansvarlige for at sætte meget flere penge ned end almindelige boligkøbere, fordi kommercielle långivere ofte kræver lavere lån-til-værdi (LTV) nøgletal.

Ligesom med boliglån bestemmes renten på erhvervslån af en række forskellige faktorer og justeres ofte baseret på markedsforhold.

Sådan får du et lån til erhvervsejendomme

Processen med at søge og ansøge om finansiering af en erhvervsejendom omfatter flere trin.

1. Vurder den kommercielle ejendoms økonomi omhyggeligt. "Långivere vil ikke kun gennemgå din personlige kredithistorie og økonomi, men de vil også evaluere det underliggende aktiv grundigt," siger Moreno.

2. Vælg hvilken type kommercielt lån, du har brug for, og shop rundt. Hvis du har en stærk kreditprofil, og din økonomi er i god form, bør du være i stand til at arbejde med en bank.

3. Udfør en ansøgning om lån til erhvervsejendomme. Du skal fremlægge dokumentation såsom tre års selvangivelser for personlig og erhvervsmæssig virksomhed, et personligt regnskab, personlig balance og historiske indtægter og udgifter for ejendommen . "[Dette] kan også inkludere ejendomssælgerens Schedule E fra deres føderale selvangivelse eller et regnskab udarbejdet af sælgeren," siger Sandagato. Vær også klar til at fremlægge en aktuel liste over hver lejer, den plads, de optager, lejemålets påbegyndelsesdatoer, lejekontraktdetaljer og lejeaftaler.

4. Afvent lånebehandlingen og tegningen. Långiveren vil bruge de oplysninger, du giver, til at underbygge ejendommens evne til at tilbagebetale gælden. "Generelt søger långivere efter, at ejendommen kan understøtte en gældsservicedækningsgrad på 1,2 til 1," siger Sandagato. "Det betyder, at for hver $1 i realkreditgæld på årsbasis, er der $1,20 i cash flow til at understøtte det."

5. Luk på lånet. At lukke et erhvervslån kan ofte tage længere tid, end det ville gøre for et boliglån. "Husk, at långiveren ser et lån til køb af erhvervsejendomme som mere risikabelt end boliger, så de skal gøre deres due diligence," siger Hollander.

Bundlinie

Kommercielle ejendomslån er beregnet til investorer, udviklere og andre forretningsanvendelser. Hvis du har brug for en til et projekt, du planlægger, vil du gerne kontakte en långiver, der er specialiseret i denne form for finansiering.

Højdepunkter

• CRE-lån tilbydes af banker, uafhængige långivere, forsikringsselskaber, pensionsfonde, private investorer og andre kapitalkilder, såsom US Small Business Administrations 504 Loan Program.

• Långivere overvejer arten af sikkerheden (den ejendom, der købes), låntagerens kreditværdighed og økonomiske nøgletal, når de vurderer lån til erhvervsejendomme.

• CRE-lån har en tendens til at være dyrere end boliglån.

• Et CRE-lån er et realkreditlån med pant i en erhvervsejendom.

• CRE-lån ydes generelt til investorer som f.eks. virksomheder eller organisationer, der ejer og driver erhvervsejendomme.