商業用不動産（CRE）ローン

新しいプロジェクトに着手するサブディビジョン開発者であろうと、借り換えを検討しているオフィスビルの所有者であろうと、商業用不動産ローンが必要になる可能性があります。商業用不動産ローンは、引受、構造、金利、手数料の点で住宅用住宅ローンとは異なる働きをし、いくつかの種類から選択できます。ここにガイドがあります。

##商業用不動産ローンとは何ですか？

**商業用不動産ローンは通常、商業用、工業用、およびその他の所有者以外の所有物の購入、建設、リハビリ、または借り換えに使用されます。**これには、オフィスビル、マルチユニットレンタルビル、医療施設、倉庫、ホテルが含まれます。または、これらのタイプのプロパティの1つ以上を構築できる空き地。商業住宅ローンは、一戸建てまたは多世帯住宅が建設および販売される土地の売買にも使用できます。

住宅ローンとは異なり、商業ローンの基礎となる資産は主たる住居ではありません。代わりに、商業貸し手は、テナントからの家賃などの収入と、プロパティが生成する費用に基づいて引き受けます。

「商業用不動産ローンを追求する理想的な候補者には、不動産を所有し、借り換えによって金利を引き下げようとしている借り手、またはキャッシュアウト借り換えを通じて資本を獲得しようとしている借り手が含まれます」とGoKapital、IncのCEOであるChrisMorenoは説明します。、マイアミを拠点としています。「また、商業用不動産の取り扱いやポートフォリオの多様化に関心のある投資家は、このタイプのローンオプションを検討する必要があります。さらに、場所を借りて商業用不動産ローンの資格を得る事業主は、事業用不動産を購入するための資金を調達する方がよい場合があります。」

##商業用不動産ローンの種類

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「取引を迅速に完了したり、クレジットが完全ではない場合は、おそらく民間の貸し手と協力する必要があります」とモレノ氏は言います。

商業用不動産ローンも資産クラスによって分類されます。これらには、アパートの建物、オフィスの建物、医療の建物、工業用の建物、およびマルチユニットとシングルテナントの資産が含まれます。

「これらはすべて、貸し手によって異なる方法で評価されます」と、カリフォルニア州ニューポートビーチに本拠を置く商業用不動産仲介業者であるTheSaywitzCompanyの社長であるBarrySaywitzは説明します。「資産の価値は、必要な評価によって決定され、評価は、テナントの質、彼らの信用、支払い履歴と賃貸料、および建物の状態と関連する費用に基づいて決定されます。」

##商業ローンと住宅ローン

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住宅用住宅ローンと同様に、商業用住宅ローンを使用して物件を購入または借り換えることができます。ただし、商業用不動産ローンは通常、住宅用住宅ローンよりも期間が短くなります。たとえば、マサチューセッツ州ウースターにあるCornerstoneBankの副社長兼商業チームリーダーであるJamesSandagato氏は、商業ローンの固定金利は5年間、期間は15年間で、20年間で償却される可能性があると説明しています。

「金利は5年ごとに調整され、残高は15年の期間の終わりに支払われることになります。これはバルーンノートと呼ばれます」とSandagato氏は言います。「その後、残高は期末に返済されるか、その時点で決定される料金、条件に基づいてローンが更新される可能性があります。」

対照的に、ほとんどの住宅ローンは固定金利で提供され、通常15年、20年、または30年にわたって返済されます。

商業ローンの貸し手も、借金の返済の源泉として、借り手ではなく不動産に目を向けています。

「住宅ローンでは、貸し手は借り手の収入と信用力を分析することによって借り手の返済能力を引き受けます」と、マイアミに本拠を置くフロリダ国際大学の不動産弁護士兼教授であるスザンヌホランダーは言います。「商業ローンの貸し手は、不動産が生み出す収入から債務返済補償率を調べます。」

さらに、商業用不動産ローンに関連する料金とクロージングコストは、一般的に、住宅ローンの場合よりもはるかに高く、ダウンペイメントもあります。最大45％が必要になる可能性がありますが、少なくとも20％のダウンペイメントを行うことを期待してください。

評価プロセスも異なります、とSaywitzは言います。商業用不動産鑑定士は、物件の潜在的な賃貸収入、同等の売上高、および予想される交換費用を検討します。これは一般に、その地域の同等の売上高を調べるだけの住宅評価よりも時間がかかります。

金利に関しては、商業用住宅ローンにももっと支払うことを期待してください。

「従来の貸し手は通常、3.5％から5％の範囲のレートを提供し、従来の商業融資には少なくとも680のクレジットスコアが必要です」とモレノ氏は言います。「一方、民間の貸し手は、一般的に7％から12％のレートを提供します。」

##投資不動産の商業用不動産ローン料金

商業ローンの料金は、使用されている物件の種類と、その物件が生み出す見込み収入によって異なります。商業貸し手は多くの場合、より低いローン対価値（LTV）比率を必要とするため、商業購入者は通常の住宅購入者よりもはるかに多くのお金を下に置く責任がある可能性があることに注意してください。

住宅ローンと同様に、商業ローンの金利はさまざまな要因によって決定され、市況に基づいて頻繁に調整されます。

##商業用不動産ローンの取得方法

商業用不動産の資金調達を追求して申請するプロセスには、いくつかのステップが含まれます。

商業用不動産の財務を慎重に評価します。「貸し手は、個人の信用履歴と財務を確認するだけでなく、基礎となる資産も徹底的に評価します」とモレノ氏は言います。

必要な商業ローンの種類を決定し、買い物をします。信用力が高く、財務状況が良好であれば、銀行と協力できるはずです。

1。商業用不動産ローンの申請書に記入します。3年分の個人および事業税の申告書、個人の財務諸表、個人のバランスシート、不動産の過去の収支などの文書を提出する必要があります。。「[これ]には、連邦税申告書からの不動産販売者のスケジュールE、または販売者が作成した財務諸表を含めることもできます」とSandagato氏は言います。また、各テナントの現在のリスト、それらが占有するスペース、テナントの開始日、リースの詳細、およびリース契約を提供する準備をしてください。

ローンの処理と引き受けを待ちます。貸し手は、あなたが提供した情報を使用して、負債を返済するプロパティの能力を実証します。「一般的に、貸し手は1.2対1の債務返済補償率をサポートできる物件を探しています」とSandagato氏は言います。「つまり、年間ベースで住宅ローンの負債が1ドルになるごとに、それをサポートするためのキャッシュフローが1.20ドルになります。」

ローンを終了します。商業ローンの終了は、住宅用住宅ローンの場合よりも時間がかかることがよくあります。「貸し手は、商業用不動産を購入するためのローンを住宅よりもリスクが高いと見なしているため、十分な注意を払う必要があることを忘れないでください」とホランダー氏は言います。

##結論

商業用不動産ローンは、投資家、開発者、その他のビジネス用途を対象としています。計画しているプロジェクトで必要な場合は、この種の資金調達を専門とする貸し手と連絡を取りたいと思うでしょう。

##ハイライト

-CREローンは、銀行、独立した貸し手、保険会社、年金基金、個人投資家、および米国中小企業管理局の504ローンプログラムなどの他の資金源によって提供されます。

-貸し手は、商業用不動産ローンを評価する際に、担保の性質（購入する不動産）、借り手の信用力、および財務比率を考慮します。

-CREローンは、住宅ローンよりも高額になる傾向があります。

-CREローンは、商業用不動産のリエンによって担保された住宅ローンです。

-CREローンは通常、商業用不動産を所有および運営する企業や組織などの投資家に対して行われます。