वाणिज्यिक रियल एस्टेट (सीआरई) ऋण

चाहे आप एक उपखंड डेवलपर हों जो एक नई परियोजना शुरू कर रहे हों या एक कार्यालय भवन के मालिक हों जो पुनर्वित्त की तलाश कर रहे हों, संभावना है कि आपको एक वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋण की आवश्यकता होगी। वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋण हामीदारी, संरचना, ब्याज दरों और शुल्क के मामले में आवासीय बंधक की तुलना में अलग तरह से काम करते हैं, और चुनने के लिए कई प्रकार हैं। यहाँ एक गाइड है।

एक वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋण क्या है?

एक व्यावसायिक अचल संपत्ति ऋण का उपयोग आम तौर पर वाणिज्यिक, औद्योगिक और अन्य गैर-मालिक-अधिकृत संपत्ति की खरीद, निर्माण, पुनर्वास या पुनर्वित्त के लिए किया जाता है। इसमें कार्यालय भवन, बहु-इकाई किराये की इमारतें, चिकित्सा सुविधाएं, गोदाम, होटल शामिल हो सकते हैं। या खाली भूमि जिस पर इस प्रकार की एक या अधिक संपत्तियां बनाई जा सकती हैं। वाणिज्यिक गिरवी का उपयोग उस भूमि को खरीदने और विकसित करने के लिए भी किया जा सकता है जिस पर एकल या बहु-परिवार के घरों का निर्माण और बिक्री की जाएगी

एक आवासीय बंधक के विपरीत, एक वाणिज्यिक ऋण के लिए अंतर्निहित परिसंपत्ति प्राथमिक निवास नहीं है। इसके बजाय, वाणिज्यिक ऋणदाता आय के आधार पर अंडरराइट करता है - जैसे कि किरायेदारों से किराया - और व्यय जो संपत्ति उत्पन्न करेगा।

"एक वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋण का पीछा करने के लिए आदर्श उम्मीदवारों में उधारकर्ता शामिल हैं जो या तो संपत्ति के मालिक हैं और पुनर्वित्त द्वारा अपनी ब्याज दर कम करना चाहते हैं या नकद-आउट पुनर्वित्त के माध्यम से पूंजी प्राप्त करना चाहते हैं," गोकैपिटल, इंक के सीईओ क्रिस मोरेनो बताते हैं। , मियामी में स्थित है। “इसके अलावा, जो निवेशक वाणिज्यिक संपत्तियों के साथ काम करने और अपने पोर्टफोलियो में विविधता लाने में रुचि रखते हैं, उन्हें इस प्रकार के ऋण विकल्प का पता लगाना चाहिए। इसके अलावा, व्यवसाय के मालिक जो एक स्थान किराए पर लेते हैं और एक वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋण के लिए अर्हता प्राप्त करते हैं, उनकी व्यावसायिक संपत्ति खरीदने के लिए वित्तपोषण प्राप्त करने से बेहतर हो सकता है। ”

वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋण प्रकार

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मोरेनो कहते हैं, "यदि आप किसी लेन-देन को जल्दी से बंद करना चाहते हैं या आपके पास सही क्रेडिट से कम है, तो आपको शायद एक निजी ऋणदाता के साथ काम करना होगा।"

वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋण को भी परिसंपत्ति वर्गों द्वारा वर्गीकृत किया जाता है। इनमें अपार्टमेंट भवन, कार्यालय भवन, चिकित्सा भवन, औद्योगिक भवन और बहु-इकाई बनाम एकल-किरायेदार संपत्तियां शामिल हैं।

"इन सभी का मूल्यांकन ऋणदाता द्वारा अलग-अलग तरीके से किया जाता है," कैलिफोर्निया के न्यूपोर्ट बीच में स्थित एक वाणिज्यिक अचल संपत्ति ब्रोकरेज द सेविट्ज़ कंपनी के अध्यक्ष बैरी सैविट्ज़ बताते हैं। "संपत्ति का मूल्य आवश्यक मूल्यांकन द्वारा निर्धारित किया जाएगा, और मूल्यांकन किरायेदार की गुणवत्ता, उनके क्रेडिट, भुगतान इतिहास और किराये की दर, और भवन की स्थिति और इसमें शामिल खर्चों के आधार पर निर्धारित किया जाएगा।"

वाणिज्यिक बनाम आवासीय ऋण

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एक आवासीय बंधक की तरह, एक वाणिज्यिक बंधक का उपयोग संपत्ति खरीदने या पुनर्वित्त करने के लिए किया जा सकता है। वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋण, हालांकि, आमतौर पर आवासीय बंधक ऋण की तुलना में कम अवधि के साथ आते हैं। उदाहरण के लिए, एक वाणिज्यिक ऋण में पांच साल और 15 साल की अवधि के लिए निश्चित दर हो सकती है, उदाहरण के लिए, वर्सेस्टर, मैसाचुसेट्स में कॉर्नरस्टोन बैंक के उपाध्यक्ष और वाणिज्यिक टीम के नेता जेम्स सैंडगाटो बताते हैं।

"ब्याज दर हर पांच साल में समायोजित होगी, और शेष राशि 15 साल की अवधि के अंत में होगी, जिसे बैलून नोट के रूप में जाना जाता है," सैंडगाटो कहते हैं। "शेष राशि को अवधि के अंत में चुकाया जा सकता है, या उस समय निर्धारित की जाने वाली दरों, नियमों और शर्तों पर ऋण का नवीनीकरण किया जा सकता है।"

इसके विपरीत, अधिकांश आवासीय बंधक निश्चित ब्याज दरों के साथ आते हैं और आमतौर पर 15, 20 या 30 वर्षों में चुकाए जाते हैं।

वाणिज्यिक ऋणदाता भी संपत्ति को ऋण चुकौती के स्रोत के रूप में देखते हैं, उधारकर्ता को नहीं।

"एक आवासीय ऋण के साथ, ऋणदाता अपनी आय और साख का विश्लेषण करके उधारकर्ता की चुकौती क्षमता को रेखांकित करता है," मियामी स्थित फ्लोरिडा इंटरनेशनल यूनिवर्सिटी में एक रियल एस्टेट वकील और प्रोफेसर सुज़ैन हॉलैंडर कहते हैं। "एक वाणिज्यिक ऋण ऋणदाता संपत्ति से उत्पन्न आय से ऋण सेवा कवरेज अनुपात को देखता है।"

इसके अलावा, एक वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋण से जुड़ी फीस और समापन लागत आमतौर पर आवासीय बंधक के लिए डाउन पेमेंट के साथ बहुत अधिक होती है। कम से कम 20 प्रतिशत का डाउन पेमेंट करने पर भरोसा करें, हालाँकि 45 प्रतिशत तक की आवश्यकता हो सकती है।

सैविट्ज़ कहते हैं, मूल्यांकन प्रक्रिया अलग है। एक वाणिज्यिक अचल संपत्ति मूल्यांकक संपत्ति की संभावित किराये की आय, तुलनीय बिक्री और संभावित प्रतिस्थापन लागत की समीक्षा करेगा। यह आम तौर पर एक आवासीय मूल्यांकन से अधिक समय लेता है जो अक्सर क्षेत्र में तुलनीय बिक्री की जांच करता है।

जब ब्याज दरों की बात आती है, तो वाणिज्यिक बंधक के लिए भी अधिक भुगतान करने की अपेक्षा करें।

मोरेनो कहते हैं, "पारंपरिक ऋणदाता आमतौर पर आज 3.5 प्रतिशत से 5 प्रतिशत तक की दरों की पेशकश करेंगे और पारंपरिक वाणिज्यिक वित्तपोषण के लिए कम से कम 680 के क्रेडिट स्कोर की आवश्यकता होगी।" "दूसरी ओर, निजी ऋणदाता आम तौर पर 7 प्रतिशत से 12 प्रतिशत तक की दरों की पेशकश करते हैं।"

निवेश संपत्तियों के लिए वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋण दरें

वाणिज्यिक ऋण दरें उस संपत्ति के प्रकार से भिन्न होती हैं जिसके लिए उनका उपयोग किया जा रहा है और संभावित आय जो संपत्ति उत्पन्न करेगी। ध्यान रखें, वाणिज्यिक खरीदार नियमित घर खरीदारों की तुलना में बहुत अधिक पैसा कम करने के लिए जिम्मेदार हो सकते हैं, क्योंकि वाणिज्यिक उधारदाताओं को अक्सर कम ऋण-से-मूल्य (एलटीवी) अनुपात की आवश्यकता होती है।

आवासीय ऋणों की तरह, वाणिज्यिक ऋण की ब्याज दरें विभिन्न कारकों द्वारा निर्धारित की जाती हैं और बाजार की स्थितियों के आधार पर अक्सर समायोजित होती हैं।

एक वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋण कैसे प्राप्त करें

एक वाणिज्यिक संपत्ति के लिए वित्तपोषण के लिए आवेदन करने और आवेदन करने की प्रक्रिया में कई चरण शामिल हैं।

1. वाणिज्यिक संपत्ति की वित्तीय स्थिति का सावधानीपूर्वक आकलन करें। मोरेनो कहते हैं, ''ऋणदाता न केवल आपके व्यक्तिगत क्रेडिट इतिहास और वित्तीय स्थिति की समीक्षा करेंगे, बल्कि वे अंतर्निहित परिसंपत्ति का भी अच्छी तरह से मूल्यांकन करेंगे।''

2. निर्धारित करें कि आपको किस प्रकार के वाणिज्यिक ऋण की आवश्यकता है और****आसपास खरीदारी करें। यदि आपके पास एक मजबूत क्रेडिट प्रोफ़ाइल है और आपकी वित्तीय स्थिति अच्छी है, तो आपको बैंक के साथ काम करने में सक्षम होना चाहिए।

3. एक वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋण आवेदन पूरा करें। आपको तीन साल के व्यक्तिगत और व्यावसायिक कर रिटर्न, एक व्यक्तिगत वित्तीय विवरण, व्यक्तिगत बैलेंस शीट और संपत्ति के लिए ऐतिहासिक आय और व्यय जैसे दस्तावेज प्रदान करने की आवश्यकता होगी। . "[यह] संपत्ति विक्रेता की अनुसूची ई को उनके संघीय कर रिटर्न या विक्रेता द्वारा तैयार वित्तीय विवरण से भी शामिल कर सकता है," सैंडगाटो कहते हैं। इसके अलावा, प्रत्येक किरायेदार की वर्तमान सूची, उनके द्वारा कब्जा की गई जगह, किरायेदारी शुरू होने की तारीख, लीज विवरण और लीज एग्रीमेंट प्रस्तुत करने के लिए तैयार रहें।

4. ऋण प्रसंस्करण और हामीदारी की प्रतीक्षा करें। ऋणदाता आपके द्वारा प्रदान की गई जानकारी का उपयोग संपत्ति की ऋण चुकाने की क्षमता को प्रमाणित करने के लिए करेगा। "सामान्य तौर पर, ऋणदाता संपत्ति की तलाश कर रहे हैं जो 1.2 से 1 के ऋण सेवा कवरेज अनुपात का समर्थन करने में सक्षम हो," सैंडगाटो कहते हैं। "इसका मतलब यह है कि वार्षिक आधार पर बंधक ऋण में प्रत्येक $ 1 के लिए, इसका समर्थन करने के लिए नकद प्रवाह में $ 1.20 है।"

5. ऋण को बंद करें। एक वाणिज्यिक ऋण को बंद करने में अक्सर आवासीय बंधक की तुलना में अधिक समय लग सकता है। "याद रखें कि ऋणदाता आवासीय की तुलना में वाणिज्यिक संपत्ति खरीदने के लिए ऋण को अधिक जोखिम भरा मानता है, इसलिए उन्हें अपना उचित परिश्रम करने की आवश्यकता है," हॉलैंडर कहते हैं।

जमीनी स्तर

वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋण निवेशकों, डेवलपर्स और अन्य व्यावसायिक उपयोगों के लिए हैं। यदि आपको उस परियोजना के लिए एक की आवश्यकता है जिसकी आप योजना बना रहे हैं, तो आप एक ऐसे ऋणदाता से जुड़ना चाहेंगे जो इस प्रकार के वित्तपोषण में विशेषज्ञता रखता हो।

हाइलाइट्स

• सीआरई ऋण बैंकों, स्वतंत्र ऋणदाताओं, बीमा कंपनियों, पेंशन निधियों, निजी निवेशकों और अन्य पूंजी स्रोतों जैसे यूएस लघु व्यवसाय प्रशासन के 504 ऋण कार्यक्रम द्वारा प्रदान किए जाते हैं।

• वाणिज्यिक अचल संपत्ति ऋण का मूल्यांकन करते समय ऋणदाता संपार्श्विक (खरीदी जा रही संपत्ति), उधारकर्ता की साख और वित्तीय अनुपात की प्रकृति पर विचार करते हैं।

• सीआरई ऋण आवासीय ऋणों की तुलना में अधिक महंगे होते हैं।

• एक सीआरई ऋण एक वाणिज्यिक संपत्ति पर एक ग्रहणाधिकार द्वारा सुरक्षित एक बंधक है।

• सीआरई ऋण आम तौर पर ऐसे निगमों या संगठनों जैसे निवेशकों को दिए जाते हैं जो वाणिज्यिक अचल संपत्ति के मालिक और संचालन करते हैं।