商业房地产（CRE）贷款
无论您是着手新项目的细分开发商，还是寻求再融资的办公楼业主，您都可能需要商业房地产贷款。商业房地产贷款在承销、结构、利率和费用方面与住宅抵押贷款不同，并且有多种类型可供选择。这是一个指南。
##什么是商业地产贷款？
商业房地产贷款通常用于购买、建造、修复或再融资商业、工业和其他非自住财产。 这可能包括办公楼、多单元出租建筑、医疗设施、仓库、酒店或空地，可以在其上建造一种或多种这些类型的房产。商业抵押贷款也可用于购买和开发用于建造和出售单户或多户住宅的土地
与住宅抵押贷款不同，商业贷款的标的资产不是主要住宅。相反，商业贷方根据收入（例如租户的租金）和物业将产生的费用进行承保。
GoKapital, Inc. 首席执行官 Chris Moreno 解释说：“寻求商业房地产贷款的理想人选包括拥有房产并寻求通过再融资降低利率或寻求通过现金再融资获得资本的借款人。” ，总部设在迈阿密。 “此外，有兴趣与商业地产合作并使其投资组合多样化的投资者应该探索这种类型的贷款选择。此外，租用地点并有资格获得商业房地产贷款的企业主最好获得融资来购买他们的商业地产。”
##商业地产贷款类型
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“如果您希望快速完成交易或信用欠佳，您可能不得不与私人贷方合作，”Moreno 说。
商业房地产贷款也按资产类别分类。这些包括公寓楼、办公楼、医疗楼、工业楼和多单元与单租户资产。
“贷方对所有这些都进行了不同的评估，”位于加利福尼亚州纽波特海滩的商业房地产经纪公司 The Saywitz Company 的总裁 Barry Saywitz 解释道。 “资产的价值将由所需的评估确定，评估将根据租户的质量、他们的信用、付款历史和租金率，以及所涉及的建筑物状况和费用来确定。”
商业与住宅贷款
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与住宅抵押贷款一样，商业抵押贷款可用于购买或再融资房产。然而，商业房地产贷款的期限通常比住宅抵押贷款短。例如，马萨诸塞州伍斯特市 Cornerstone 银行副总裁兼商业团队负责人 James Sandagato 解释说，商业贷款可以有 5 年的固定利率和 15 年的期限，在 20 年内摊销。
“利率每五年调整一次，余额将在 15 年期限结束时到期，这被称为气球票据，”Sandagato 说。 “然后可以在期限结束时偿还余额，或者可以根据当时确定的利率、条款和条件续签贷款。”
相比之下，大多数住宅抵押贷款的利率固定，通常在 15、20 或 30 年内偿还。
商业贷款放款人也将财产而非借款人视为偿还债务的来源。
“通过住宅贷款，贷方通过分析借款人的收入和信誉来保证借款人的还款能力，”迈阿密佛罗里达国际大学的房地产律师兼教授苏珊娜霍兰德说。 “商业贷款贷方会根据财产将产生的收入来查看偿债覆盖率。”
此外，商业房地产贷款所涉及的费用和交易成本通常远高于住宅抵押贷款以及首付。指望至少支付 20% 的首付，尽管可能需要高达 45% 的首付。
Saywitz 说，评估过程也不同。商业房地产估价师将审查房产的潜在租金收入、可比销售额和预期重置成本。这通常比通常仅检查该地区可比销售额的住宅评估需要更长的时间。
在利率方面，预计也会为商业抵押支付更多费用。
“传统贷款人今天通常会提供 3.5% 到 5% 的利率，并且要求传统商业融资的信用评分至少为 680，”莫雷诺说。 “另一方面，私人贷方通常提供 7% 至 12% 的利率。”
投资性房地产的商业房地产贷款利率
商业贷款利率因所使用的房产类型和房产将产生的预期收入而异。请记住，与普通购房者相比，商业买家可能需要承担更多的首付，因为商业贷款人通常需要较低的贷款价值比 (LTV)。
与住宅贷款一样，商业贷款利率由多种因素决定，并根据市场情况频繁调整。
##如何获得商业房地产贷款
为商业地产寻求和申请融资的过程涉及几个步骤。
仔细评估商业地产的财务状况。“贷方不仅会审查您的个人信用记录和财务状况，还会彻底评估基础资产，”莫雷诺说。
确定您需要的商业贷款类型并 **货比三家。**如果您的信用状况良好且财务状况良好，您应该能够与银行合作。
**完成商业房地产贷款申请。**您需要提供文件，例如三年的个人和企业纳税申报表、个人财务报表、个人资产负债表以及该房产的历史收入和支出. “[这] 还可以包括房产卖家的联邦纳税申报表中的附表 E 或卖家准备的财务报表，”Sandagato 说。此外，准备好提供每个租户的当前清单、他们占用的空间、租赁开始日期、租赁细节和租赁协议。
等待贷款处理和承销。 贷方将使用您提供的信息来证明该物业偿还债务的能力。 “总的来说，贷方正在寻找能够支持 1.2 比 1 的偿债覆盖率的房产，”Sandagato 说。 “这意味着，每年每 1 美元的抵押贷款债务，就有 1.20 美元的现金流来支持它。”
**关闭贷款。**关闭商业贷款通常需要比住宅抵押贷款更长的时间。 “请记住，贷方认为购买商业地产的贷款比住宅风险更大，因此他们需要进行尽职调查，”霍兰德说。
底线
商业房地产贷款适用于投资者、开发商和其他商业用途。如果您正在计划的项目中需要一个，您将需要与专门从事此类融资的贷方联系。
＃＃ 强调
CRE 贷款由银行、独立贷方、保险公司、养老基金、私人投资者和其他资金来源提供，例如美国小企业管理局的 504 贷款计划。
贷款人在评估商业房地产贷款时会考虑抵押品（所购买的房产）的性质、借款人的信誉以及财务比率。
CRE 贷款往往比住宅贷款贵。
CRE 贷款是由商业地产的留置权担保的抵押贷款。
CRE 贷款通常提供给投资者，例如拥有和经营商业房地产的公司或组织。
