상업용 부동산(CRE) 대출

새로운 프로젝트를 시작하는 재분할 개발자이든 재융자를 원하는 사무실 건물 소유주이든 상관없이 상업용 부동산 대출이 필요할 수 있습니다. 상업용 부동산 대출은 인수, 구조, 이자율 및 수수료 측면에서 주거용 모기지와 다르게 작동하며 선택할 수 있는 몇 가지 유형이 있습니다. 여기 가이드가 있습니다.

상업용 부동산 대출이란 무엇입니까?

상업용 부동산 대출은 일반적으로 상업용, 산업용 및 기타 비소유 부동산을 구매, 건설, 복구 또는 재융자하는 데 사용됩니다. 여기에는 사무실 건물, 다세대 임대 건물, 의료 시설, 창고, 호텔이 포함될 수 있습니다. 또는 이러한 유형의 부동산 중 하나 이상을 지을 수 있는 빈 토지. 상업용 모기지는 단독 또는 다가구 주택이 건설 및 판매될 토지를 구매 및 개발하는 데에도 사용할 수 있습니다.

주거용 모기지와 달리 상업 대출의 기초 자산은 주 거주지가 아닙니다. 대신, 상업 대출 기관은 세입자로부터의 임대료와 같은 소득과 부동산에서 발생하는 비용을 기반으로 보증합니다.

GoKapital, Inc의 CEO인 Chris Moreno는 "상업용 부동산 대출을 받기에 이상적인 후보자는 부동산을 소유하고 있으며 재융자를 통해 이자율을 낮추거나 현금 재융자를 통해 자본을 확보하려는 차용인입니다."라고 설명합니다. , 마이애미에 기반을 두고 있습니다. “또한 상업용 부동산으로 작업하고 포트폴리오를 다양화하는 데 관심이 있는 투자자는 이러한 유형의 대출 옵션을 탐색해야 합니다. 또한, 위치를 임대하고 상업용 부동산 대출을 받을 자격이 있는 사업주는 사업용 부동산을 구입하기 위해 자금을 조달하는 것이 더 나을 수 있습니다.”

상업용 부동산 대출 유형

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모레노는 "거래를 신속하게 완료하거나 신용이 완벽하지 않은 경우 개인 대출 기관과 협력해야 할 것"이라고 말합니다.

상업용 부동산 대출도 자산 클래스로 분류됩니다. 여기에는 아파트 건물, 사무실 건물, 의료 건물, 산업 건물 및 다중 유닛 대 단일 테넌트 자산이 포함됩니다.

캘리포니아 뉴포트 비치에 소재한 상업용 부동산 중개업체인 Saywitz Company의 사장인 Barry Saywitz는 "이 모든 것은 대출 기관에 의해 다르게 평가됩니다."라고 설명합니다. “자산의 가치는 필요한 감정가에 따라 결정되며, 감정은 임차인의 질, 신용도, 지불 내역 및 임대료, 건물 상태 및 관련 비용에 따라 결정됩니다.”

상업 대 주거 대출

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주거용 모기지와 마찬가지로 상업용 모기지는 부동산을 구입하거나 재융자하는 데 사용할 수 있습니다. 그러나 상업용 부동산 융자는 일반적으로 주거용 모기지 융자보다 기간이 짧습니다. 예를 들어 상업 대출은 고정 이자율이 5년이고 기간이 15년이며 20년에 걸쳐 분할 상환될 수 있다고 매사추세츠 주 우스터에 있는 Cornerstone Bank의 부사장 겸 상업 팀 리더인 James Sandagato가 설명합니다.

산다가토는 "이자율은 5년마다 조정되고 잔액은 풍선 메모라고 하는 15년 만기가 끝날 때 만기가 될 것"이라고 말했다. "잔액은 기간이 끝날 때 상환되거나 대출이 그 시점에 결정되는 요율, 조건 및 조건에 따라 갱신될 수 있습니다."

대조적으로, 대부분의 주거용 모기지는 고정 이자율로 제공되며 일반적으로 15년, 20년 또는 30년에 걸쳐 상환됩니다.

상업 대출 기관은 또한 채무 상환의 원천으로 차용인이 아닌 부동산을 찾습니다.

마이애미에 소재한 플로리다 국제 대학의 부동산 변호사이자 교수인 수잔 홀랜더(Suzanne Hollander)는 “주거 대출을 통해 대출 기관은 대출자의 소득과 신용도를 분석하여 대출자의 상환 능력을 보증합니다. "상업 대출 기관은 부동산이 창출할 소득에서 부채 상환 보장 비율을 확인합니다."

또한 상업용 부동산 대출과 관련된 수수료 및 마감 비용은 일반적으로 계약금과 함께 주거용 모기지보다 훨씬 높습니다. 최대 45%가 필요할 수 있지만 최소 20%의 계약금을 지불하는 것이 좋습니다.

평가 과정도 다르다고 Saywitz는 말합니다. 상업용 부동산 감정사는 해당 부동산의 잠재적 임대 수입, 비교 가능한 판매 및 예상 교체 비용을 검토합니다. 이것은 일반적으로 해당 지역의 비교 가능한 판매를 종종 조사하는 주거 평가보다 더 오래 걸립니다.

이자율에 관해서는 상업 모기지론에 대해서도 더 많은 비용을 지불해야 합니다.

Moreno는 "기존의 대출 기관은 오늘날 일반적으로 3.5%에서 5% 사이의 금리를 제공하며 기존 상업 금융에 대해 최소 680점의 신용 점수를 요구합니다"라고 말합니다. "반면, 민간 대출 기관은 일반적으로 7%에서 12%의 금리를 제공합니다."

투자 부동산에 대한 상업용 부동산 대출 금리

상업 대출 금리는 사용되는 부동산의 유형과 해당 부동산이 창출할 예상 소득에 따라 다릅니다. 상업 대출 기관은 종종 더 낮은 LTV 비율을 요구하기 때문에 상업 구매자는 일반 주택 구매자보다 훨씬 더 많은 돈을 내려야 할 책임이 있습니다.

주택 대출과 마찬가지로 상업 대출 금리는 다양한 요인에 의해 결정되며 시장 상황에 따라 수시로 조정됩니다.

상업용 부동산 대출을 받는 방법

상업용 부동산에 대한 자금 조달을 추구하고 신청하는 과정에는 여러 단계가 포함됩니다.

1. 상업용 부동산의 재무 상태를 주의 깊게 평가하십시오. "대출 기관은 개인 신용 기록과 재무 상태를 검토할 뿐만 아니라 기초 자산도 철저히 평가할 것입니다."라고 Moreno는 말합니다.

2. 필요한 상업 대출의 유형을 결정하고 쇼핑하세요. 신용 상태가 양호하고 재정 상태가 양호하다면 은행과 협력할 수 있어야 합니다.

3. 상업용 부동산 대출 신청을 완료합니다. 3년치 개인 및 사업 세금 신고서, 개인 재무제표, 개인 대차대조표 및 해당 부동산에 대한 과거 수입 및 지출과 같은 문서를 제공해야 합니다. . Sandagato는 "[이것은] 연방 세금 보고서 또는 판매자가 준비한 재무제표에서 부동산 판매자의 스케줄 E를 포함할 수도 있습니다."라고 말합니다. 또한 각 세입자의 현재 목록, 그들이 차지하는 공간, 임차 시작 날짜, 임대 세부 정보 및 임대 계약을 제공할 준비를 하십시오.

4. 대출 처리 및 인수를 기다립니다. 대출 기관은 귀하가 제공한 정보를 사용하여 해당 부동산의 부채 상환 능력을 입증합니다. Sandagato는 "일반적으로 대출 기관은 1.2:1의 부채 상환 보장 비율을 지원할 수 있는 부동산을 찾고 있습니다. "그것이 의미하는 바는 연간 기준으로 모기지 부채 1달러당 1.20달러의 현금 흐름이 있다는 것입니다."

5. 대출 마감. 상업 대출 마감은 주거용 모기지보다 더 오래 걸릴 수 있습니다. Hollander는 "대출 기관은 상업용 부동산을 구입하기 위한 대출을 주거용보다 더 위험하다고 생각하므로 실사를 해야 한다는 점을 기억하십시오."라고 말합니다.

결론

상업용 부동산 대출은 투자자, 개발자 및 기타 비즈니스 용도를 위한 것입니다. 계획 중인 프로젝트에 하나가 필요한 경우 이러한 종류의 자금 조달을 전문으로 하는 대출 기관과 연결하고 싶을 것입니다.

하이라이트

• CRE 대출은 은행, 독립 대출 기관, 보험 회사, 연기금, 개인 투자자 및 미국 중소기업청(US Small Business Administration)의 504 대출 프로그램과 같은 기타 자본 출처에서 제공됩니다.

• 대출 기관은 상업용 부동산 대출을 평가할 때 담보의 성격(구매하는 부동산), 차용인의 신용도, 재무 비율을 고려합니다.

• CRE 융자는 주거 융자보다 더 비싼 경향이 있습니다.

• CRE 대출은 상업용 부동산에 대한 유치권에 의해 담보된 모기지입니다.

• CRE 대출은 일반적으로 상업용 부동산을 소유 및 운영하는 기업이나 단체와 같은 투자자에게 이루어집니다.