Lån for kommersiell eiendom (CRE).

Enten du er en underavdelingsutvikler som går i gang med et nytt prosjekt eller en eier av kontorbygg som ønsker å refinansiere, er sjansen stor for at du trenger et lån til næringseiendom. Lån til næringseiendom fungerer annerledes enn boliglån når det gjelder forsikring, struktur, renter og gebyrer, og det er flere typer å velge mellom. Her er en guide.

Hva er et næringseiendomslån?

Et lån til næringseiendom brukes vanligvis til å kjøpe, bygge, rehabilitere eller refinansiere kommersielle, industrielle og andre ikke-eiereiendommer. Det kan inkludere kontorbygg, utleiebygg med flere enheter, medisinske fasiliteter, varehus, hoteller eller ledig tomt hvor en eller flere av disse typer eiendommer kan bygges. Kommersielle boliglån kan også brukes til å kjøpe og utvikle land hvor ene- eller flermannsboliger skal bygges og selges

I motsetning til et boliglån, er den underliggende eiendelen for et kommersielt lån ikke en primær bolig. I stedet garanterer den kommersielle långiveren basert på inntektene - for eksempel leie fra leietakere - og utgifter som eiendommen vil generere.

"Ideelle kandidater til å forfølge et kommersielle eiendomslån inkluderer låntakere som enten eier eiendommen og søker å senke renten ved å refinansiere eller søker å skaffe kapital gjennom en utbetalingsrefinansiering," forklarer Chris Moreno, administrerende direktør i GoKapital, Inc. , basert i Miami. "Investorer som er interessert i å jobbe med kommersielle eiendommer og diversifisere sin portefølje bør også utforske denne typen lånealternativer. Videre kan bedriftseiere som leier et sted og kvalifiserer for et næringseiendomslån ha det bedre å skaffe finansiering for å kjøpe forretningseiendommen deres.»

Lånetyper for kommersiell eiendom

TTT

"Hvis du ønsker å avslutte en transaksjon raskt eller har mindre enn perfekt kreditt, må du sannsynligvis jobbe med en privat långiver," sier Moreno.

Lån til næringseiendom er også kategorisert etter aktivaklasser. Disse inkluderer leilighetsbygg, kontorbygg, medisinske bygninger, industribygg og multi-unit versus single-leietaker eiendeler.

"Alle disse vurderes forskjellig av utlåner," forklarer Barry Saywitz, president i The Saywitz Company, en kommersiell eiendomsmegler med base i Newport Beach, California. "Verdien av eiendelen vil bli bestemt av taksten som kreves, og taksten vil bli bestemt basert på kvaliteten på leietakeren, deres kreditt, betalingshistorikk og leietakst, og tilstanden til bygningen og utgiftene involvert."

Kommersielt kontra boliglån

TTT

Som et boliglån, kan et kommersielle boliglån brukes til å kjøpe eller refinansiere en eiendom. Kommersielle eiendomslån har imidlertid vanligvis kortere løpetid enn et boliglån. Et kommersielt lån kan ha fast rente i fem år og en 15-års løpetid, amortisert over 20 år, for eksempel, forklarer James Sandagato, visepresident og leder for kommersiell team i Cornerstone Bank i Worcester, Massachusetts.

"Renten vil justeres hvert femte år, og saldoen forfaller ved slutten av 15-årsperioden, som omtales som en ballongseddel," sier Sandagato. "Saldobeløpet kan deretter tilbakebetales ved slutten av løpetiden, eller lånet kan fornyes til priser, vilkår og betingelser som fastsettes på det tidspunktet."

Derimot kommer de fleste boliglån med fast rente og betales vanligvis tilbake over 15, 20 eller 30 år.

Kommersielle lån långivere ser også på eiendommen, ikke låntakeren, som kilden til gjeldsnedbetaling.

"Med et boliglån garanterer långiveren tilbakebetalingskapasiteten til låntakeren ved å analysere hans eller hennes inntekt og kredittverdighet," sier Suzanne Hollander, eiendomsadvokat og professor ved Miami-baserte Florida International University. "En kommersiell låneutlåner ser på gjeldstjenestedekningsgraden fra inntekten eiendommen vil generere."

I tillegg er gebyrene og avsluttende kostnadene forbundet med et næringseiendomslån ofte mye høyere enn for et boliglån, sammen med forskuddsbetalingen. Regn med å foreta en forskuddsbetaling på minst 20 prosent, selv om opptil 45 prosent kan kreves.

Vurderingsprosessen er også annerledes, sier Saywitz. En næringseiendomstakstmann vil vurdere eiendommens potensielle leieinntekter, sammenlignbare salg og potensielle erstatningskostnader. Dette tar vanligvis lengre tid enn en boligvurdering som ofte bare undersøker sammenlignbare salg i området.

Når det kommer til renter, forvent å betale mer for et kommersielle boliglån også.

"Konvensjonelle långivere vil vanligvis tilby priser i dag som varierer fra 3,5 prosent til 5 prosent og krever en kredittscore på minst 680 for konvensjonell kommersiell finansiering," sier Moreno. "Private långivere, på den annen side, tilbyr vanligvis priser fra 7 prosent til 12 prosent."

Lånerenter for næringseiendom for investeringseiendommer

Kommersielle lån varierer etter hvilken type eiendom de blir brukt til og den potensielle inntekten som eiendommen vil generere. Husk at kommersielle kjøpere kan være ansvarlige for å sette ned mye mer penger enn vanlige boligkjøpere, fordi kommersielle långivere ofte krever lavere belåningsgrad (LTV).

Akkurat som med boliglån, bestemmes rentene for kommersielle lån av en rekke faktorer og justeres ofte basert på markedsforhold.

Hvordan få et næringseiendomslån

Prosessen med å forfølge og søke om finansiering for en næringseiendom omfatter flere trinn.

1. Vurder næringseiendommens økonomi nøye. "Långivere vil ikke bare gjennomgå din personlige kreditthistorie og økonomi, men de vil også evaluere den underliggende eiendelen grundig," sier Moreno.

2. Finn ut hvilken type kommersielle lån du trenger og se deg rundt. Hvis du har en sterk kredittprofil og økonomien din er i god form, bør du kunne jobbe med en bank.

3. Fullfør en søknad om lån til næringseiendom. Du må fremlegge dokumentasjon som tre års selvangivelse for personlig og bedrift, et personlig regnskap, personlig balanse og historiske inntekter og utgifter for eiendommen . "[Dette] kan også inkludere eiendomselgers Schedule E fra deres føderale selvangivelse eller en finansiell rapport utarbeidet av selgeren," sier Sandagato. Vær også klar til å gi en gjeldende liste over hver leietaker, plassen de okkuperer, oppstartsdatoer for leieforhold, leiedetaljer og leieavtaler.

4. Vent på lånebehandlingen og garantien. Långiveren vil bruke informasjonen du gir til å underbygge eiendommens evne til å betale tilbake gjelden. "Generelt ser långivere etter at eiendommen skal kunne støtte et dekningsforhold for gjeldstjenester på 1,2 til 1," sier Sandagato. "Det betyr at for hver $1 i boliglånsgjeld på årsbasis, er det $1,20 i kontantstrøm for å støtte den."

5. Stenge på lånet. Å stenge et næringslån kan ofte ta lengre tid enn det ville gjort for et boliglån. "Husk at utlåner ser på et lån for å kjøpe næringseiendom som mer risikabelt enn bolig, så de må gjøre sin due diligence," sier Hollander.

Bunnlinjen

Kommersielle eiendomslån er ment for investorer, utviklere og annen forretningsbruk. Hvis du trenger en for et prosjekt du planlegger, bør du kontakte en utlåner som spesialiserer seg på denne typen finansiering.

Høydepunkter

• CRE-lån tilbys av banker, uavhengige långivere, forsikringsselskaper, pensjonsfond, private investorer og andre kapitalkilder, slik som US Small Business Administrations 504 Loan Program.

• Långivere vurderer arten av sikkerheten (eiendommen som kjøpes), kredittverdigheten til låntakeren og økonomiske nøkkeltall når de vurderer lån til næringseiendom.

– CRE-lån pleier å være dyrere enn boliglån.

– Et CRE-lån er et boliglån med pant i en næringseiendom.

• CRE-lån gis vanligvis til investorer som selskaper eller organisasjoner som eier og driver næringseiendom.