Кредит на коммерческую недвижимость (CRE)

Являетесь ли вы застройщиком, приступающим к новому проекту, или владельцем офисного здания, желающим рефинансировать, скорее всего, вам понадобится кредит на коммерческую недвижимость. Кредиты на коммерческую недвижимость работают иначе, чем жилищные ипотечные кредиты с точки зрения андеррайтинга, структуры, процентных ставок и сборов, и есть несколько типов на выбор. Вот руководство.

Что такое кредит на коммерческую недвижимость?

** Кредит на коммерческую недвижимость обычно используется для покупки, строительства, ремонта или рефинансирования коммерческой, промышленной и другой собственности, не занимаемой владельцем. ** Это может включать офисные здания, многоквартирные арендуемые здания, медицинские учреждения, склады, отели. или свободная земля, на которой можно построить один или несколько из этих типов собственности. Коммерческая ипотека также может быть использована для покупки и развития земли, на которой будут построены и проданы дома на одну или несколько семей.

В отличие от жилищной ипотеки, базовым активом коммерческого кредита не является основное место жительства. Вместо этого коммерческий кредитор гарантирует, исходя из доходов, таких как арендная плата от арендаторов, и расходов, которые будет генерировать недвижимость.

«Идеальными кандидатами на получение кредита на коммерческую недвижимость являются заемщики, которые либо владеют недвижимостью и стремятся снизить свою процентную ставку за счет рефинансирования, либо стремятся получить капитал за счет рефинансирования наличными», — объясняет Крис Морено, генеральный директор GoKapital, Inc. , базирующаяся в Майами. «Кроме того, инвесторы, которые заинтересованы в работе с коммерческой недвижимостью и диверсификации своего портфеля, должны изучить этот тип кредита. Кроме того, владельцам бизнеса, которые арендуют помещения и имеют право на получение кредита на коммерческую недвижимость, может быть выгоднее получить финансирование для покупки своей коммерческой недвижимости».

Виды кредита на коммерческую недвижимость

ТТТ

«Если вы хотите быстро завершить транзакцию или у вас далеко не идеальная кредитная история, вам, вероятно, придется работать с частным кредитором», — говорит Морено.

Кредиты на коммерческую недвижимость также классифицируются по классам активов. К ним относятся многоквартирные дома, офисные здания, медицинские здания, промышленные здания и многоквартирные активы по сравнению с активами с одним арендатором.

«Все они оцениваются кредитором по-разному», — объясняет Барри Сейвиц, президент The Saywitz Company, брокерской компании по коммерческой недвижимости, базирующейся в Ньюпорт-Бич, Калифорния. «Стоимость актива будет определяться требуемой оценкой, а оценка будет определяться на основе качества арендатора, его кредитоспособности, истории платежей и арендной ставки, а также состояния здания и связанных с этим расходов».

Коммерческий и жилищный кредит

ТТТ

Как и жилищная ипотека, коммерческая ипотека может использоваться для покупки или рефинансирования недвижимости. Однако кредиты на коммерческую недвижимость обычно выдаются на более короткий срок, чем ипотечный кредит на жилье. Например, коммерческий кредит может иметь фиксированную ставку на пять лет и 15-летний срок, амортизируемый в течение 20 лет, объясняет Джеймс Сандагато, вице-президент и руководитель коммерческой группы Cornerstone Bank в Вустере, штат Массачусетс.

«Процентная ставка будет корректироваться каждые пять лет, а остаток должен быть выплачен в конце 15-летнего срока, что называется раздутой нотой», — говорит Сандагато. «Затем остаток может быть погашен в конце срока, или кредит может быть продлен по ставкам, срокам и условиям, которые будут определены в то время».

Напротив, большинство жилищных ипотечных кредитов выдаются с фиксированной процентной ставкой и обычно выплачиваются в течение 15, 20 или 30 лет.

Кредиторы коммерческого кредита также рассматривают собственность, а не заемщика, как источник погашения долга.

«В случае жилищного кредита кредитор гарантирует платежеспособность заемщика, анализируя его или ее доход и кредитоспособность», — говорит Сюзанна Холландер, юрист по недвижимости и профессор Международного университета Флориды в Майами. «Кредитор коммерческого кредита смотрит на коэффициент покрытия обслуживания долга исходя из дохода, который будет генерировать недвижимость».

Кроме того, сборы и затраты на закрытие, связанные с кредитом на коммерческую недвижимость, обычно намного выше, чем при ипотеке на жилье, наряду с первоначальным взносом. Рассчитывайте на внесение первоначального взноса в размере не менее 20 процентов, хотя может потребоваться до 45 процентов.

Процесс оценки также отличается, говорит Сайвиц. Оценщик коммерческой недвижимости рассмотрит потенциальный доход от аренды имущества, сопоставимые продажи и предполагаемые затраты на замену. Обычно это занимает больше времени, чем оценка жилья, которая часто просто исследует сопоставимые продажи в этом районе.

Когда дело доходит до процентных ставок, будьте готовы платить больше и за коммерческую ипотеку.

«Обычные кредиторы, как правило, сегодня предлагают ставки в диапазоне от 3,5 до 5 процентов и требуют кредитного рейтинга не менее 680 для обычного коммерческого финансирования», — говорит Морено. «Частные кредиторы, с другой стороны, обычно предлагают ставки от 7 до 12 процентов».

Ставки по кредиту на коммерческую недвижимость для инвестиционной недвижимости

Ставки по коммерческим кредитам варьируются в зависимости от типа собственности, для которой они используются, и предполагаемого дохода, который будет приносить недвижимость. Имейте в виду, что коммерческие покупатели могут нести ответственность за вложение гораздо большего количества денег, чем обычные покупатели жилья, потому что коммерческие кредиторы часто требуют более низкие отношения кредита к стоимости (LTV).

Как и в случае с жилищными кредитами, процентные ставки по коммерческим кредитам определяются множеством факторов и часто корректируются в зависимости от рыночных условий.

Как получить кредит под коммерческую недвижимость

Процесс поиска и подачи заявки на финансирование коммерческой недвижимости включает в себя несколько этапов.

1. ** Тщательно оцените финансовые показатели коммерческой недвижимости. ** «Кредиторы не только изучат вашу личную кредитную историю и финансовые показатели, но также тщательно оценят базовый актив», — говорит Морено.

2. Определите тип коммерческого кредита, который вам нужен, и присмотритесь. Если у вас хороший кредитный профиль и ваши финансовые дела в хорошем состоянии, вы сможете работать с банком.

3. ** Заполните заявку на получение кредита на коммерческую недвижимость. ** Вам необходимо предоставить документы, такие как налоговые декларации физических и юридических лиц за три года, личный финансовый отчет, личный баланс и исторические доходы и расходы на недвижимость. . «[Это] может также включать Приложение E продавца недвижимости из его федеральной налоговой декларации или финансовый отчет, подготовленный продавцом», — говорит Сандагато. Кроме того, будьте готовы предоставить текущий список каждого арендатора, площадь, которую они занимают, даты начала аренды, детали аренды и договоры аренды.

4. Дождитесь оформления кредита и оформления андеррайтинга. Кредитор будет использовать предоставленную вами информацию для подтверждения способности собственности погасить долг. «В целом кредиторы ищут недвижимость, которая сможет поддерживать коэффициент покрытия долга 1,2 к 1», — говорит Сандагато. «Это означает, что на каждый доллар ипотечного долга в год приходится 1,20 доллара денежного потока для его поддержки».

5. Закрытие кредита. Закрытие коммерческого кредита часто может занять больше времени, чем для ипотечного кредита. «Помните, что кредитор считает кредит на покупку коммерческой недвижимости более рискованным, чем жилой, поэтому им необходимо проявить должную осмотрительность», — говорит Холландер.

Нижняя линия

Кредиты на коммерческую недвижимость предназначены для инвесторов, застройщиков и других целей бизнеса. Если вам нужен один для проекта, который вы планируете, вам нужно связаться с кредитором, который специализируется на этом виде финансирования.

Особенности

• Кредиты CRE предлагаются банками, независимыми кредиторами, страховыми компаниями, пенсионными фондами, частными инвесторами и другими источниками капитала, такими как кредитная программа 504 Управления по делам малого бизнеса США.

• Кредиторы учитывают характер залога (покупаемого имущества), кредитоспособность заемщика и финансовые коэффициенты при оценке кредитов на коммерческую недвижимость.

• Кредиты CRE, как правило, дороже, чем жилищные кредиты.

• Кредит CRE — это ипотечный кредит, обеспеченный залогом коммерческой недвижимости.

• Кредиты CRE обычно предоставляются инвесторам, таким как корпорации или организации, которые владеют коммерческой недвижимостью и управляют ею.