Lån för kommersiella fastigheter (CRE).

Oavsett om du är en underavdelningsutvecklare som påbörjar ett nytt projekt eller en kontorsbyggnadsägare som vill refinansiera, är chansen stor att du behöver ett kommersiellt fastighetslån. Lån för kommersiella fastigheter fungerar annorlunda än bostadslån vad gäller teckning, struktur, räntor och avgifter, och det finns flera typer att välja mellan. Här är en guide.

Vad är ett kommersiellt fastighetslån?

Ett lån för kommersiella fastigheter används vanligtvis för att köpa, bygga, rehabilitera eller refinansiera kommersiella, industriella och andra icke-ägda fastigheter. Det kan inkludera kontorsbyggnader, hyresbyggnader med flera enheter, medicinska anläggningar, lager, hotell eller ledig mark på vilken en eller flera av dessa typer av fastigheter kan byggas. Kommersiella bolån kan också användas för att köpa och utveckla mark där en- eller flerfamiljshus kommer att byggas och säljas

Till skillnad från ett bostadslån är den underliggande tillgången för ett kommersiellt lån inte en primär bostad. Istället garanterar den kommersiella långivaren baserat på inkomsten - såsom hyra från hyresgästerna - och utgifter som fastigheten kommer att generera.

"Ideala kandidater för att ta ett kommersiellt fastighetslån inkluderar låntagare som antingen äger fastigheten och försöker sänka sin ränta genom att refinansiera eller försöka skaffa kapital genom en utbetalningsrefinansiering", förklarar Chris Moreno, VD för GoKapital, Inc. , baserat i Miami. "Dessutom bör investerare som är intresserade av att arbeta med kommersiella fastigheter och diversifiera sin portfölj undersöka den här typen av lånealternativ. Dessutom kan företagare som hyr en plats och kvalificerar sig för ett kommersiellt fastighetslån ha det bättre att få finansiering för att köpa sin affärsfastighet."

Lånetyper för kommersiella fastigheter

TTT

"Om du vill avsluta en transaktion snabbt eller har mindre än perfekt kredit, måste du förmodligen arbeta med en privat långivare," säger Moreno.

Kommersiella fastighetslån kategoriseras också efter tillgångsklasser. Dessa inkluderar flerbostadshus, kontorsbyggnader, medicinska byggnader, industribyggnader och tillgångar med flera enheter jämfört med en hyresgäst.

"Alla dessa utvärderas olika av långivaren", förklarar Barry Saywitz, VD för The Saywitz Company, en kommersiell fastighetsmäklare baserad i Newport Beach, Kalifornien. "Värdet på tillgången kommer att bestämmas av den värdering som krävs, och värderingen kommer att bestämmas baserat på hyresgästens kvalitet, deras kredit, betalningshistorik och hyresnivå, samt skicket på byggnaden och de inblandade kostnaderna."

Kommersiellt kontra bostadslån

TTT

Liksom ett bostadslån kan ett kommersiellt bolån användas för att köpa eller refinansiera en fastighet. Kommersiella fastighetslån har dock vanligtvis en kortare löptid än ett bostadslån. Ett kommersiellt lån kan ha fast ränta på fem år och en löptid på 15 år, amorteras över 20 år, till exempel, förklarar James Sandagato, vicepresident och kommersiell teamledare på Cornerstone Bank i Worcester, Massachusetts.

"Räntan skulle justeras vart femte år, och saldot skulle betalas i slutet av 15-årsperioden, vilket kallas en ballongsedel," säger Sandagato. "Saldot kan sedan återbetalas i slutet av löptiden, eller så kan lånet förnyas på räntor, villkor och villkor som ska fastställas vid den tidpunkten."

Däremot kommer de flesta bostadslån med fast ränta och betalas vanligtvis tillbaka på 15, 20 eller 30 år.

Långivare för kommersiella lån ser också till fastigheten, inte låntagaren, som källan till skuldåterbetalning.

"Med ett bostadslån garanterar långivaren låntagarens återbetalningsförmåga genom att analysera hans eller hennes inkomst och kreditvärdighet", säger Suzanne Hollander, fastighetsadvokat och professor vid Miami-baserade Florida International University. "En kommersiell långivare tittar på skuldtjänsttäckningsgraden från inkomsten som fastigheten kommer att generera."

Dessutom är avgifterna och stängningskostnaderna för ett kommersiellt fastighetslån ofta mycket högre än för ett bostadslån, tillsammans med handpenningen. Räkna med att göra en handpenning på minst 20 procent, även om upp till 45 procent kan krävas.

Utvärderingsprocessen är också annorlunda, säger Saywitz. En kommersiell fastighetsvärderingsman kommer att granska fastighetens potentiella hyresintäkter, jämförbara försäljningar och potentiella ersättningskostnader. Detta tar i allmänhet längre tid än en bostadsvärdering som ofta bara undersöker jämförbar försäljning i området.

När det gäller räntor, räkna med att betala mer för ett kommersiellt bolån också.

"Konventionella långivare kommer vanligtvis att erbjuda räntor i dag som sträcker sig från 3,5 procent till 5 procent och kräver en kreditpoäng på minst 680 för konventionell kommersiell finansiering," säger Moreno. "Privata långivare, å andra sidan, erbjuder i allmänhet priser från 7 procent till 12 procent."

Låneräntor för kommersiella fastigheter för investeringsfastigheter

Räntorna för kommersiella lån varierar beroende på vilken typ av egendom de används för och den framtida inkomst som fastigheten kommer att generera. Tänk på att kommersiella köpare kan vara ansvariga för att lägga ner mycket mer pengar än vanliga bostadsköpare, eftersom kommersiella långivare ofta kräver lägre belåningsgrad (LTV).

Precis som med bostadslån, bestäms kommersiella låneräntor av en mängd olika faktorer och anpassas ofta utifrån marknadsförhållanden.

Hur får man ett kommersiellt fastighetslån

Processen att söka och ansöka om finansiering för en kommersiell fastighet omfattar flera steg.

1. Utvärdera den kommersiella fastighetens ekonomi noggrant. "Långivare kommer inte bara att granska din personliga kredithistorik och ekonomi, utan de kommer också att utvärdera den underliggande tillgången noggrant," säger Moreno.

2. Bestämma vilken typ av kommersiellt lån du behöver och shoppa runt. Om du har en stark kreditprofil och din ekonomi är i bra skick bör du kunna arbeta med en bank.

3. Fyll i en ansökan om lån för kommersiella fastigheter. Du måste tillhandahålla dokumentation såsom tre års skattedeklarationer för privatpersoner och företag, ett personligt bokslut, personlig balansräkning och historiska intäkter och kostnader för fastigheten . "[Detta] kan också inkludera fastighetssäljarens schema E från deras federala skattedeklaration eller ett bokslut utarbetat av säljaren," säger Sandagato. Var också redo att tillhandahålla en aktuell lista över varje hyresgäst, utrymmet de upptar, datum för hyresstart, hyresdetaljer och hyresavtal.

4. Väntar på lånehanteringen och emissionsgarantin. Långivaren kommer att använda den information du lämnar för att styrka fastighetens förmåga att betala tillbaka skulden. "I allmänhet letar långivare efter att fastigheten ska kunna stödja en täckningsgrad för skuldtjänst på 1,2 till 1," säger Sandagato. "Vad det betyder är att för varje $1 i bolåneskuld på årsbasis finns det $1,20 i kassaflöde för att stödja det."

5. Stäng på lånet. Att avsluta ett kommersiellt lån kan ofta ta längre tid än vad det skulle för ett bostadslån. "Kom ihåg att långivaren ser ett lån för att köpa kommersiella fastigheter som mer riskabelt än bostäder, så de måste göra sin due diligence," säger Hollander.

Slutsats

Kommersiella fastighetslån är avsedda för investerare, utvecklare och andra affärsanvändningar. Om du är i behov av en för ett projekt du planerar, vill du kontakta en långivare som är specialiserad på denna typ av finansiering.

Höjdpunkter

• CRE-lån erbjuds av banker, oberoende långivare, försäkringsbolag, pensionsfonder, privata investerare och andra kapitalkällor, såsom US Small Business Administrations 504 Loan Program.

• Långivare tar hänsyn till arten av säkerheten (fastigheten som köps), låntagarens kreditvärdighet och finansiella nyckeltal när de utvärderar kommersiella fastighetslån.

– CRE-lån tenderar att vara dyrare än bostadslån.

– Ett CRE-lån är en panträtt med pant i en kommersiell fastighet.

• CRE-lån görs i allmänhet till investerare som företag eller organisationer som äger och driver kommersiella fastigheter.