Pinjaman Hartanah Komersial (CRE).

Sama ada anda seorang pemaju subbahagian yang memulakan projek baharu atau pemilik bangunan pejabat yang ingin membiayai semula, kemungkinan besar anda memerlukan pinjaman hartanah komersial. Pinjaman hartanah komersial berfungsi secara berbeza daripada gadai janji kediaman dari segi pengunderaitan, struktur, kadar faedah dan yuran, dan terdapat beberapa jenis untuk dipilih. Berikut adalah panduan.

Apakah pinjaman hartanah komersial?

Pinjaman hartanah komersial biasanya digunakan untuk membeli, membina, memulihkan atau membiayai semula hartanah komersial, perindustrian dan lain-lain yang tidak diduduki pemilik. Itu boleh termasuk bangunan pejabat, bangunan sewa berbilang unit, kemudahan perubatan, gudang, hotel atau tanah kosong di mana satu atau lebih daripada jenis hartanah ini boleh dibina. Gadai janji komersial juga boleh digunakan untuk membeli dan membangunkan tanah di mana rumah tunggal atau berbilang keluarga akan dibina dan dijual

Tidak seperti gadai janji kediaman, aset asas untuk pinjaman komersial bukanlah kediaman utama. Sebaliknya, pemberi pinjaman komersial mengunderait berdasarkan pendapatan — seperti sewa daripada penyewa — dan perbelanjaan yang akan dijana oleh harta itu.

"Calon yang sesuai untuk mendapatkan pinjaman hartanah komersial termasuk peminjam yang sama ada memiliki hartanah dan berusaha untuk menurunkan kadar faedah mereka dengan membiayai semula atau mencari modal melalui pembiayaan semula tunai," jelas Chris Moreno, Ketua Pegawai Eksekutif GoKapital, Inc. , berpangkalan di Miami. “Selain itu, pelabur yang berminat untuk bekerja dengan hartanah komersial dan mempelbagaikan portfolio mereka harus meneroka pilihan pinjaman jenis ini. Tambahan pula, pemilik perniagaan yang menyewa lokasi dan layak untuk pinjaman hartanah komersial mungkin lebih baik mendapatkan pembiayaan untuk membeli hartanah perniagaan mereka.”

Jenis pinjaman hartanah komersial

TTT

"Jika anda ingin menutup transaksi dengan cepat atau mempunyai kredit yang kurang sempurna, anda mungkin perlu bekerjasama dengan pemberi pinjaman persendirian," kata Moreno.

Pinjaman hartanah komersial juga dikategorikan mengikut kelas aset. Ini termasuk bangunan pangsapuri, bangunan pejabat, bangunan perubatan, bangunan perindustrian dan aset berbilang unit berbanding penyewa tunggal.

"Semua ini dinilai secara berbeza oleh pemberi pinjaman," jelas Barry Saywitz, presiden The Saywitz Company, pembrokeran hartanah komersial yang berpangkalan di Newport Beach, California. "Nilai aset akan ditentukan oleh penilaian yang diperlukan, dan penilaian akan ditentukan berdasarkan kualiti penyewa, kredit mereka, sejarah pembayaran dan kadar sewa, serta keadaan bangunan dan perbelanjaan yang terlibat."

Pinjaman komersial lwn kediaman

TTT

Seperti gadai janji kediaman, gadai janji komersial boleh digunakan untuk membeli atau membiayai semula hartanah. Pinjaman hartanah komersial, bagaimanapun, biasanya datang dengan jangka masa yang lebih pendek daripada pinjaman gadai janji kediaman. Pinjaman komersial boleh mempunyai kadar tetap selama lima tahun dan tempoh 15 tahun, dilunaskan selama 20 tahun, sebagai contoh, jelas James Sandagato, naib presiden dan ketua pasukan komersial dengan Cornerstone Bank di Worcester, Massachusetts.

"Kadar faedah akan diselaraskan setiap lima tahun, dan bakinya akan dibayar pada penghujung tempoh 15 tahun, yang dirujuk sebagai nota belon," kata Sandagato. “Baki kemudiannya boleh dibayar balik pada penghujung tempoh, atau pinjaman boleh diperbaharui pada kadar, terma dan syarat yang akan ditentukan pada masa itu.”

Sebaliknya, kebanyakan gadai janji kediaman datang dengan kadar faedah tetap dan biasanya dibayar balik dalam tempoh 15, 20 atau 30 tahun.

Pemberi pinjaman komersial juga melihat kepada harta, bukan peminjam, sebagai sumber pembayaran balik hutang.

"Dengan pinjaman kediaman, pemberi pinjaman menaja jamin kapasiti pembayaran balik peminjam dengan menganalisis pendapatan dan kelayakan kreditnya," kata Suzanne Hollander, seorang peguam hartanah dan profesor di Florida International University yang berpangkalan di Miami. "Peminjam pinjaman komersial melihat nisbah perlindungan perkhidmatan hutang daripada pendapatan yang akan dijana oleh harta itu."

Di samping itu, yuran dan kos penutupan yang terlibat dengan pinjaman hartanah komersial biasanya jauh lebih tinggi daripada untuk gadai janji kediaman, bersama-sama dengan bayaran muka. Berharap untuk membuat bayaran muka sekurang-kurangnya 20 peratus, walaupun sehingga 45 peratus mungkin diperlukan.

Proses penilaian juga berbeza, kata Saywitz. Penilai hartanah komersial akan menyemak potensi pendapatan sewa hartanah, jualan setanding dan kos penggantian prospektif. Ini biasanya mengambil masa lebih lama daripada penilaian kediaman yang selalunya hanya meneliti jualan setanding di kawasan itu.

Apabila ia berkaitan dengan kadar faedah, jangkakan untuk membayar lebih untuk gadai janji komersial juga.

"Peminjam konvensional biasanya akan menawarkan kadar hari ini antara 3.5 peratus hingga 5 peratus dan memerlukan skor kredit sekurang-kurangnya 680 untuk pembiayaan komersial konvensional," kata Moreno. "Peminjam swasta, sebaliknya, biasanya menawarkan kadar dari 7 peratus hingga 12 peratus."

Kadar pinjaman hartanah komersial untuk hartanah pelaburan

Kadar pinjaman komersial berbeza-beza mengikut jenis hartanah yang digunakan dan prospek pendapatan yang akan dijana oleh harta itu. Perlu diingat, pembeli komersial boleh bertanggungjawab untuk meletakkan lebih banyak wang daripada pembeli rumah biasa, kerana pemberi pinjaman komersial selalunya memerlukan nisbah pinjaman kepada nilai (LTV) yang lebih rendah.

Sama seperti pinjaman kediaman, kadar faedah pinjaman komersial ditentukan oleh pelbagai faktor dan kerap diselaraskan berdasarkan keadaan pasaran.

Bagaimana untuk mendapatkan pinjaman hartanah komersial

Proses mengejar dan memohon pembiayaan untuk hartanah komersial melibatkan beberapa langkah.

1. Menilai kewangan harta komersil dengan teliti. “Peminjam bukan sahaja akan menyemak sejarah kredit dan kewangan peribadi anda, tetapi mereka juga akan menilai aset asas dengan teliti,” kata Moreno.

2. Tentukan jenis pinjaman komersial yang anda perlukan dan belanja. Jika anda mempunyai profil kredit yang kukuh dan kewangan anda berada dalam keadaan yang baik, anda sepatutnya boleh bekerja dengan bank.

3. Lengkapkan permohonan pinjaman hartanah komersial. Anda perlu menyediakan dokumentasi seperti penyata cukai peribadi dan perniagaan bernilai tiga tahun, penyata kewangan peribadi, kunci kira-kira peribadi dan sejarah pendapatan serta perbelanjaan untuk harta itu . “[Ini] juga boleh termasuk Jadual E penjual hartanah daripada penyata cukai persekutuan mereka atau penyata kewangan yang disediakan oleh penjual,” kata Sandagato. Juga, bersedia untuk memberikan penyenaraian semasa setiap penyewa, ruang yang mereka duduki, tarikh mula penyewaan, butiran pajakan dan perjanjian pajakan.

4. Tunggu pemprosesan pinjaman dan pengunderaitan. Pemberi pinjaman akan menggunakan maklumat yang anda berikan untuk membuktikan keupayaan hartanah untuk membayar balik hutang. "Secara amnya, pemberi pinjaman mencari harta itu untuk menyokong nisbah perlindungan perkhidmatan hutang 1.2 kepada 1," kata Sandagato. "Maksudnya, untuk setiap $1 dalam hutang gadai janji pada asas tahunan, terdapat $1.20 dalam aliran tunai untuk menyokongnya."

5. Tutup pinjaman. Menutup pinjaman komersial selalunya boleh mengambil masa lebih lama daripada gadai janji kediaman. "Ingat bahawa pemberi pinjaman melihat pinjaman untuk membeli hartanah komersial sebagai lebih berisiko daripada kediaman, jadi mereka perlu melakukan usaha wajar mereka," kata Hollander.

Pokoknya

Pinjaman hartanah komersial bertujuan untuk pelabur, pemaju dan kegunaan perniagaan lain. Jika anda memerlukan satu untuk projek yang anda rancang, anda perlu berhubung dengan pemberi pinjaman yang pakar dalam pembiayaan jenis ini.

Sorotan

• Pinjaman CRE ditawarkan oleh bank, pemberi pinjaman bebas, syarikat insurans, dana pencen, pelabur swasta dan sumber modal lain, seperti Program Pinjaman 504 Pentadbiran Perniagaan Kecil AS.

• Pemberi pinjaman mempertimbangkan sifat cagaran (harta yang dibeli), kelayakan kredit peminjam, dan nisbah kewangan semasa menilai pinjaman hartanah komersial.

• Pinjaman CRE cenderung lebih mahal daripada pinjaman kediaman.

• Pinjaman CRE ialah gadai janji yang dijamin oleh lien ke atas harta komersil.

• Pinjaman CRE biasanya dibuat kepada pelabur seperti syarikat atau organisasi yang memiliki dan mengendalikan hartanah komersial.