Ticari Gayrimenkul (CRE) Kredisi

İster yeni bir projeye başlayan bir alt bölüm geliştiricisi olun, ister yeniden finanse etmek isteyen bir ofis binası sahibi olun, ticari bir gayrimenkul kredisine ihtiyacınız olabilir. Ticari gayrimenkul kredileri, yüklenim, yapı, faiz oranları ve ücretler açısından konut ipoteklerinden farklı çalışır ve aralarından seçim yapabileceğiniz çeşitli türler vardır. İşte bir rehber.

Ticari gayrimenkul kredisi nedir?

Ticari gayrimenkul kredisi tipik olarak ticari, endüstriyel ve sahibi olmayan diğer mülkleri satın almak, inşa etmek, rehabilite etmek veya yeniden finanse etmek için kullanılır. Bu, ofis binalarını, çok birimli kiralık binaları, tıbbi tesisleri, depoları, otelleri içerebilir. veya bu tip mülklerden birinin veya daha fazlasının inşa edilebileceği boş arazi. Ticari ipotekler, üzerinde tek veya çok aileli evlerin inşa edileceği ve satılacağı arazi satın almak ve geliştirmek için de kullanılabilir.

Konut ipoteğinin aksine, ticari kredinin dayanak varlığı birincil konut değildir. Bunun yerine, ticari borç veren, kiracılardan alınan kira gibi gelire ve mülkün üreteceği giderlere dayalı olarak taahhütte bulunur.

GoKapital, Inc.'in CEO'su Chris Moreno, "Ticari gayrimenkul kredisi almak için ideal adaylar arasında mülk sahibi olan ve faiz oranlarını yeniden finanse ederek düşürmeyi veya nakit çıkışlı yeniden finansman yoluyla sermaye elde etmeyi amaçlayan borçlular yer alıyor" diye açıklıyor. , Miami merkezli. “Ayrıca, ticari mülklerle çalışmak ve portföylerini çeşitlendirmek isteyen yatırımcılar bu tür kredi seçeneğini araştırmalıdır. Ayrıca, bir yer kiralayan ve ticari gayrimenkul kredisi almaya hak kazanan işletme sahipleri, ticari mülklerini satın almak için finansman elde etmekten daha iyi olabilir.”

Ticari gayrimenkul kredisi türleri

TTT

Moreno, "Bir işlemi hızlı bir şekilde kapatmak veya mükemmel olmayan krediye sahip olmak istiyorsanız, muhtemelen özel bir borç verenle çalışmak zorunda kalacaksınız" diyor.

Ticari gayrimenkul kredileri de varlık sınıflarına göre sınıflandırılır. Bunlara apartman binaları, ofis binaları, tıbbi binalar, endüstriyel binalar ve çok birimli ve tek kiracılı varlıklar dahildir.

Newport Beach, California merkezli bir ticari emlak komisyoncusu olan The Saywitz Company'nin başkanı Barry Saywitz, “Bütün bunlar borç veren tarafından farklı şekilde değerlendirilir” diye açıklıyor. “Varlığın değeri, gerekli değerleme ile belirlenecek ve değerleme, kiracının kalitesine, kredisine, ödeme geçmişine ve kira oranına, binanın durumuna ve ilgili masraflara göre belirlenecektir.”

Ticari ve konut kredisi

TTT

Bir konut ipoteği gibi, bir mülkü satın almak veya yeniden finanse etmek için ticari bir ipotek kullanılabilir. Bununla birlikte, ticari gayrimenkul kredileri, genellikle bir konut ipoteği kredisinden daha kısa vadeli gelir. Örneğin, Worcester, Massachusetts'teki Cornerstone Bank'ın başkan yardımcısı ve ticari ekip lideri James Sandagato, ticari bir kredinin beş yıl için sabit bir faiz oranı ve 20 yıl boyunca amorti edilmiş 15 yıl vadeli olabileceğini açıklıyor.

Sandagato, "Faiz oranı her beş yılda bir ayarlanacak ve bakiye, balon notu olarak adlandırılan 15 yıllık vadenin sonunda ödenecek" diyor. Bakiye vade sonunda geri ödenebilir veya o tarihte belirlenecek oran, şart ve koşullarda kredi yenilenebilir.”

Buna karşılık, çoğu konut ipoteği sabit faiz oranlarıyla gelir ve genellikle 15, 20 veya 30 yılda geri ödenir.

Ticari kredi verenler de borç geri ödeme kaynağı olarak borçluya değil mülke bakarlar.

Miami merkezli Florida International University'de emlak avukatı ve profesör olan Suzanne Hollander, “Bir konut kredisi ile borç veren, borçlunun gelirini ve kredi itibarını analiz ederek geri ödeme kapasitesini garanti eder” diyor. "Ticari bir kredi veren, mülkün üreteceği gelirden borç servisi karşılama oranına bakar."

Ek olarak, ticari gayrimenkul kredisi ile ilgili ücretler ve kapanış maliyetleri, peşinatla birlikte konut ipoteğine göre genellikle çok daha yüksektir. Yüzde 45'e kadar gerekli olabilse de, en az yüzde 20'lik bir peşinat ödemeye güvenin.

Saywitz, değerlendirme sürecinin de farklı olduğunu söylüyor. Ticari gayrimenkul değerleme uzmanı, mülkün potansiyel kira gelirini, karşılaştırılabilir satışları ve olası yenileme maliyetlerini gözden geçirecektir. Bu genellikle, yalnızca bölgedeki karşılaştırılabilir satışları inceleyen bir konut değerlendirmesinden daha uzun sürer.

Faiz oranları söz konusu olduğunda, ticari ipotek için de daha fazla ödeme yapmayı bekleyin.

Moreno, "Geleneksel borç verenler bugün tipik olarak yüzde 3,5 ile yüzde 5 arasında değişen oranlar sunacak ve geleneksel ticari finansman için en az 680 kredi puanı gerektirecek" diyor. “Öte yandan, özel borç verenler genellikle yüzde 7'den yüzde 12'ye kadar oranlar sunuyorlar.”

Yatırım amaçlı gayrimenkuller için ticari gayrimenkul kredisi oranları

Ticari kredi oranları, kullanıldıkları mülkün türüne ve mülkün sağlayacağı olası gelire göre değişir. Ticari alıcıların, normal ev alıcılarından çok daha fazla para yatırmaktan sorumlu olabileceğini unutmayın, çünkü ticari borç verenler genellikle daha düşük kredi-değer (LTV) oranları gerektirir.

Tıpkı konut kredilerinde olduğu gibi, ticari kredi faiz oranları da çeşitli faktörler tarafından belirlenmekte ve piyasa koşullarına göre sıklıkla ayarlanmaktadır.

Ticari gayrimenkul kredisi nasıl alınır

Ticari bir mülk için finansman arayışı ve başvurusu süreci birkaç adımdan oluşur.

1. Ticari mülkün mali durumunu dikkatlice değerlendirin. Moreno, "Kredi verenler yalnızca kişisel kredi geçmişinizi ve mali durumunuzu gözden geçirmekle kalmayacak, aynı zamanda dayanak varlığı kapsamlı bir şekilde değerlendireceklerdir" diyor.

2. İhtiyacınız olan ticari kredi türünü belirleyin ve alışveriş yapın. Güçlü bir kredi profiliniz varsa ve mali durumunuz iyiyse, bir banka ile çalışabilmelisiniz.

3. Ticari gayrimenkul kredisi başvurusunu tamamlayın. Mülk için üç yıllık kişisel ve ticari vergi beyannamesi, kişisel mali tablo, kişisel bilanço ve geçmiş gelir ve giderler gibi belgeler sağlamanız gerekir. . Sandagato, “[Bu], mülk satıcısının federal vergi beyannamesinden E Çizelgesi'ni veya satıcı tarafından hazırlanan bir mali beyanı da içerebilir” diyor. Ayrıca, her kiracının güncel bir listesini, kapladıkları alanı, kiracılığın başlangıç tarihlerini, kira ayrıntılarını ve kira sözleşmelerini sunmaya hazır olun.

4. Kredi işlemini ve sigortayı bekleyin. Borç veren, mülkün borcu geri ödeyebileceğini doğrulamak için sağladığınız bilgileri kullanacaktır. Sandagato, "Genel olarak, borç verenler mülkün 1,2'ye 1'lik bir borç servisi kapsama oranını destekleyebilmesini arıyorlar" diyor. “Bunun anlamı, yıllık bazda her 1 dolarlık ipotek borcu için, onu desteklemek için 1,20 dolarlık nakit akışı var.”

5. Kredi kapatın. Ticari bir kredinin kapatılması genellikle konut ipoteğine göre daha uzun sürebilir. Hollander, "Borç verenin ticari mülk satın almak için bir krediyi konuttan daha riskli olarak gördüğünü unutmayın, bu nedenle durum tespiti yapmaları gerekiyor" diyor.

Sonuç olarak

Ticari gayrimenkul kredileri, yatırımcılar, geliştiriciler ve diğer ticari kullanımlar içindir. Planladığınız bir proje için birine ihtiyacınız varsa, bu tür finansman konusunda uzmanlaşmış bir borç verenle bağlantı kurmak isteyeceksiniz.

Öne Çıkanlar

• CRE kredileri bankalar, bağımsız borç verenler, sigorta şirketleri, emeklilik fonları, özel yatırımcılar ve ABD Küçük İşletme İdaresi'nin 504 Kredi Programı gibi diğer sermaye kaynakları tarafından sunulmaktadır.

• Kredi verenler, ticari gayrimenkul kredilerini değerlendirirken teminatın niteliğini (satın alınan mülk), borçlunun kredibilitesini ve finansal oranları dikkate alır.

• CRE kredileri konut kredilerinden daha pahalı olma eğilimindedir.

• Bir CRE kredisi, ticari bir mülk üzerinde ipotek ile güvence altına alınan bir ipotektir.

• CRE kredileri genellikle ticari gayrimenkul sahibi olan ve işleten şirket veya kuruluşlar gibi yatırımcılara verilmektedir.