Darlehen für Gewerbeimmobilien (CRE).

Egal, ob Sie ein Bauträger sind, der ein neues Projekt in Angriff nimmt, oder ein Eigentümer eines Bürogebäudes, der sich refinanzieren möchte, die Chancen stehen gut, dass Sie ein gewerbliches Immobiliendarlehen benötigen. Gewerbliche Immobiliendarlehen funktionieren in Bezug auf Zeichnung, Struktur, Zinssätze und Gebühren anders als private Hypotheken, und es stehen mehrere Arten zur Auswahl. Hier ist eine Anleitung.

Was ist ein gewerblicher Immobilienkredit?

Ein Gewerbeimmobiliendarlehen wird in der Regel zum Kauf, Bau, zur Sanierung oder Refinanzierung von Gewerbe-, Industrie- und anderen nicht selbst genutzten Immobilien verwendet. Dazu können Bürogebäude, Mietshäuser mit mehreren Wohneinheiten, medizinische Einrichtungen, Lagerhäuser und Hotels gehören oder unbebautes Grundstück, auf dem eine oder mehrere dieser Arten von Immobilien gebaut werden können. Gewerbliche Hypotheken können auch verwendet werden, um Grundstücke zu kaufen und zu entwickeln, auf denen Ein- oder Mehrfamilienhäuser gebaut und verkauft werden

Im Gegensatz zu einer Wohnhypothek ist der zugrunde liegende Vermögenswert für ein Gewerbedarlehen kein Hauptwohnsitz. Stattdessen zeichnet der kommerzielle Kreditgeber auf der Grundlage der Einnahmen – wie z. B. der Miete von Mietern – und der Ausgaben, die die Immobilie generieren wird.

„Ideale Kandidaten für ein Gewerbeimmobiliendarlehen sind Kreditnehmer, die entweder Eigentümer der Immobilie sind und versuchen, ihren Zinssatz durch Refinanzierung zu senken oder Kapital durch eine Refinanzierung mit Auszahlung zu erhalten“, erklärt Chris Moreno, CEO von GoKapital, Inc. , mit Sitz in Miami. „Auch Investoren, die daran interessiert sind, mit Gewerbeimmobilien zu arbeiten und ihr Portfolio zu diversifizieren, sollten diese Art von Darlehensoption prüfen. Darüber hinaus sind Geschäftsinhaber, die einen Standort mieten und sich für ein gewerbliches Immobiliendarlehen qualifizieren, möglicherweise besser dran, eine Finanzierung für den Kauf ihrer Geschäftsimmobilie zu erhalten.“

Arten von gewerblichen Immobiliendarlehen

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„Wenn Sie eine Transaktion schnell abschließen möchten oder eine weniger als perfekte Kreditwürdigkeit haben, müssen Sie wahrscheinlich mit einem privaten Kreditgeber zusammenarbeiten“, sagt Moreno.

Gewerbliche Immobilienkredite werden auch nach Anlageklassen kategorisiert. Dazu gehören Mehrfamilienhäuser, Bürogebäude, medizinische Gebäude, Industriegebäude und Mehrfamilienhäuser im Vergleich zu Einmieterobjekten.

„All dies wird vom Kreditgeber unterschiedlich bewertet“, erklärt Barry Saywitz, Präsident von The Saywitz Company, einem gewerblichen Immobilienmakler mit Sitz in Newport Beach, Kalifornien. „Der Wert des Vermögenswerts wird durch die erforderliche Bewertung bestimmt, und die Bewertung wird auf der Grundlage der Qualität des Mieters, seiner Kreditwürdigkeit, seiner Zahlungshistorie und seines Mietzinses sowie des Zustands des Gebäudes und der damit verbundenen Kosten bestimmt.“

Gewerbe- vs. Wohnungsbaudarlehen

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Wie eine Wohnhypothek kann eine gewerbliche Hypothek zum Kauf oder zur Refinanzierung einer Immobilie verwendet werden. Gewerbliche Immobiliendarlehen haben jedoch in der Regel eine kürzere Laufzeit als ein Wohnungsbaudarlehen. Ein kommerzielles Darlehen könnte beispielsweise einen festen Zinssatz von fünf Jahren und eine Laufzeit von 15 Jahren haben, der über 20 Jahre abgeschrieben wird, erklärt James Sandagato, Vizepräsident und kaufmännischer Teamleiter bei der Cornerstone Bank in Worcester, Massachusetts.

„Der Zinssatz würde alle fünf Jahre angepasst, und der Restbetrag wäre am Ende der 15-jährigen Laufzeit fällig, was als Balloon Note bezeichnet wird“, sagt Sandagato. „Der Restbetrag könnte dann am Ende der Laufzeit zurückgezahlt oder das Darlehen zu zu diesem Zeitpunkt festzulegenden Raten und Konditionen verlängert werden.“

Im Gegensatz dazu sind die meisten Wohnbauhypotheken mit festen Zinssätzen ausgestattet und werden in der Regel über 15, 20 oder 30 Jahre zurückgezahlt.

Gewerbliche Kreditgeber betrachten auch die Immobilie als Quelle der Schuldenrückzahlung, nicht den Kreditnehmer.

„Bei einem Wohnungsbaudarlehen garantiert der Kreditgeber die Rückzahlungsfähigkeit des Kreditnehmers, indem er sein Einkommen und seine Kreditwürdigkeit analysiert“, sagt Suzanne Hollander, Immobilienanwältin und Professorin an der Florida International University in Miami. „Ein gewerblicher Kreditgeber betrachtet die Schuldendienstdeckungsquote anhand der Einnahmen, die die Immobilie generieren wird.“

Darüber hinaus sind die Gebühren und Abschlusskosten, die mit einem gewerblichen Immobiliendarlehen verbunden sind, zusammen mit der Anzahlung in der Regel viel höher als die für eine Wohnungsbauhypothek. Rechnen Sie mit einer Anzahlung von mindestens 20 Prozent, obwohl bis zu 45 Prozent verlangt werden könnten.

Auch der Bewertungsprozess sei anders, sagt Saywitz. Ein gewerblicher Immobiliengutachter prüft die potenziellen Mieteinnahmen, vergleichbaren Verkäufe und voraussichtlichen Wiederbeschaffungskosten der Immobilie. Dies dauert in der Regel länger als eine Wohnungsbewertung, die oft nur vergleichbare Verkäufe in der Umgebung untersucht.

Wenn es um die Zinssätze geht, erwarten Sie auch mehr für eine gewerbliche Hypothek.

„Herkömmliche Kreditgeber bieten heute in der Regel Zinssätze zwischen 3,5 und 5 Prozent an und verlangen für herkömmliche gewerbliche Finanzierungen eine Kreditwürdigkeit von mindestens 680“, sagt Moreno. „Private Kreditgeber hingegen bieten in der Regel Zinssätze von 7 bis 12 Prozent an.“

Kreditzinsen für gewerbliche Immobilien für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

Die Zinssätze für Gewerbekredite variieren je nach Art der Immobilie, für die sie verwendet werden, und dem voraussichtlichen Einkommen, das die Immobilie generieren wird. Denken Sie daran, dass gewerbliche Käufer dafür verantwortlich sein könnten, viel mehr Geld anzulegen als normale Käufer von Eigenheimen, da gewerbliche Kreditgeber häufig niedrigere Beleihungsquoten (LTV) verlangen.

Genau wie bei Wohnungsbaudarlehen werden die Zinssätze für Gewerbedarlehen von einer Vielzahl von Faktoren bestimmt und häufig an die Marktbedingungen angepasst.

So erhalten Sie einen gewerblichen Immobilienkredit

Der Prozess der Verfolgung und Beantragung einer Finanzierung für eine Gewerbeimmobilie umfasst mehrere Schritte.

1. Schätzen Sie die Finanzen der Gewerbeimmobilie sorgfältig ein. „Die Kreditgeber werden nicht nur Ihre persönliche Kredithistorie und Ihre Finanzen überprüfen, sondern auch den zugrunde liegenden Vermögenswert gründlich bewerten“, sagt Moreno.

2. Bestimmen Sie die Art des gewerblichen Darlehens, das Sie benötigen, und sehen Sie sich um. Wenn Sie ein starkes Kreditprofil haben und Ihre Finanzen in guter Verfassung sind, sollten Sie in der Lage sein, mit einer Bank zusammenzuarbeiten.

3. Füllen Sie einen Gewerbeimmobiliendarlehensantrag aus. Sie müssen Unterlagen vorlegen, z. B. persönliche und geschäftliche Steuererklärungen für drei Jahre, einen persönlichen Jahresabschluss, eine persönliche Bilanz sowie historische Einnahmen und Ausgaben für die Immobilie . "[Dies] kann auch den Schedule E des Immobilienverkäufers aus seiner Bundessteuererklärung oder einen vom Verkäufer erstellten Jahresabschluss enthalten", sagt Sandagato. Halten Sie außerdem bereit, eine aktuelle Auflistung aller Mieter, der von ihnen belegten Fläche, der Mietbeginndaten, Mietdetails und Mietverträge bereitzustellen.

4. Warten Sie auf die Darlehensbearbeitung und -übernahme. Der Kreditgeber wird die von Ihnen bereitgestellten Informationen verwenden, um die Fähigkeit der Immobilie zur Rückzahlung der Schulden zu belegen. „Im Allgemeinen suchen Kreditgeber nach Immobilien, die eine Schuldendienstdeckungsquote von 1,2 zu 1 unterstützen können“, sagt Sandagato. „Das bedeutet, dass für jeden US-Dollar an Hypothekenschulden auf Jahresbasis 1,20 US-Dollar an Cashflow zur Verfügung stehen.“

5. Abschluss des Darlehens. Der Abschluss eines gewerblichen Darlehens kann oft länger dauern als bei einer Wohnungsbauhypothek. „Denken Sie daran, dass der Kreditgeber einen Kredit zum Kauf von Gewerbeimmobilien als riskanter ansieht als Wohnimmobilien, also müssen sie seine Sorgfaltspflicht erfüllen“, sagt Hollander.

Endeffekt

Gewerbliche Immobiliendarlehen sind für Investoren, Entwickler und andere geschäftliche Zwecke gedacht. Wenn Sie für ein geplantes Projekt eine benötigen, sollten Sie sich an einen Kreditgeber wenden, der auf diese Art der Finanzierung spezialisiert ist.

Höhepunkte

• CRE-Darlehen werden von Banken, unabhängigen Kreditgebern, Versicherungsgesellschaften, Pensionskassen, Privatinvestoren und anderen Kapitalquellen wie dem 504 Loan Program der US Small Business Administration angeboten.

• Kreditgeber berücksichtigen bei der Bewertung von gewerblichen Immobilienkrediten die Art der Sicherheit (der gekauften Immobilie), die Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers und die Finanzkennzahlen.

• CRE-Darlehen sind in der Regel teurer als Wohnungsbaudarlehen.

• Ein CRE-Darlehen ist eine Hypothek, die durch ein Pfandrecht auf eine Gewerbeimmobilie gesichert ist.

• CRE-Darlehen werden im Allgemeinen an Investoren wie Unternehmen oder Organisationen vergeben, die Gewerbeimmobilien besitzen und betreiben.