Kredyt na nieruchomości komercyjne (CRE)

Niezależnie od tego, czy jesteś deweloperem, który rozpoczyna nowy projekt, czy właścicielem budynku biurowego, który chce refinansować, prawdopodobnie będziesz potrzebować kredytu na nieruchomości komercyjne. Kredyty na nieruchomości komercyjne działają inaczej niż hipoteki mieszkaniowe pod względem gwarancji, struktury, stóp procentowych i opłat, a do wyboru jest kilka rodzajów. Oto przewodnik.

Co to jest kredyt na nieruchomości komercyjne?

Kredyt na nieruchomość komercyjną jest zwykle używany do zakupu, budowy, renowacji lub refinansowania nieruchomości komercyjnych, przemysłowych i innych nieruchomości, które nie są zajmowane przez właściciela. Może to obejmować budynki biurowe, wielorodzinne budynki do wynajęcia, placówki medyczne, magazyny, hotele lub pusta działka, na której można wybudować jedną lub więcej tego typu nieruchomości. Komercyjne kredyty hipoteczne mogą być również przeznaczone na zakup i zagospodarowanie gruntów, na których zostaną wybudowane i sprzedane domy jedno- lub wielorodzinne

W przeciwieństwie do hipoteki mieszkaniowej, aktywa bazowe kredytu komercyjnego nie są głównym miejscem zamieszkania. Zamiast tego, komercyjny pożyczkodawca udziela gwarancji na podstawie dochodów – takich jak czynsz od najemców – i wydatków, które wygeneruje nieruchomość.

„Idealni kandydaci do ubiegania się o kredyt na nieruchomości komercyjne to kredytobiorcy, którzy są właścicielami nieruchomości i chcą obniżyć oprocentowanie poprzez refinansowanie lub starają się uzyskać kapitał poprzez refinansowanie wypłaty”, wyjaśnia Chris Moreno, dyrektor generalny GoKapital, Inc. , z siedzibą w Miami. „Ponadto inwestorzy zainteresowani współpracą z nieruchomościami komercyjnymi i dywersyfikacją swojego portfela powinni zbadać ten rodzaj kredytu. Co więcej, właściciele firm, którzy wynajmują lokalizację i kwalifikują się do kredytu na nieruchomość komercyjną, mogą lepiej uzyskać finansowanie na zakup nieruchomości biznesowej”.

Rodzaje kredytów na nieruchomości komercyjne

TTT

„Jeśli chcesz szybko zamknąć transakcję lub masz mniej niż doskonały kredyt, prawdopodobnie będziesz musiał współpracować z prywatnym pożyczkodawcą” – mówi Moreno.

Kredyty na nieruchomości komercyjne są również klasyfikowane według klas aktywów. Należą do nich budynki mieszkalne, biurowce, budynki medyczne, budynki przemysłowe oraz aktywa wielorodzinne i jednoosobowe.

„Każdy z nich jest różnie oceniany przez pożyczkodawcę”, wyjaśnia Barry Saywitz, prezes The Saywitz Company, pośrednika w obrocie nieruchomościami komercyjnymi z siedzibą w Newport Beach w Kalifornii. „Wartość aktywów zostanie określona na podstawie wymaganej wyceny, a wycena zostanie ustalona na podstawie jakości najemcy, jego historii kredytowej, historii płatności i stawki czynszu oraz stanu budynku i związanych z tym wydatków.”

Kredyt komercyjny a kredyt mieszkaniowy

TTT

Podobnie jak kredyt hipoteczny mieszkaniowy, kredyt hipoteczny komercyjny może zostać wykorzystany na zakup lub refinansowanie nieruchomości. Kredyty na nieruchomości komercyjne są jednak zazwyczaj krótsze niż kredyty hipoteczne. Kredyt komercyjny może mieć stałą stopę procentową przez pięć lat i 15-letni okres, amortyzowany na przykład przez 20 lat, wyjaśnia James Sandagato, wiceprezes i lider zespołu handlowego w Cornerstone Bank w Worcester w stanie Massachusetts.

„Oprocentowanie zmieniałoby się co pięć lat, a saldo byłoby należne na koniec 15-letniego okresu, który jest określany jako banknot balonowy” – mówi Sandagato. „Saldo może następnie zostać spłacone na koniec okresu lub pożyczka może zostać odnowiona na podstawie stawek i warunków, które zostaną określone w tym czasie”.

Z kolei większość kredytów hipotecznych na mieszkania ma stałe oprocentowanie i zwykle jest spłacana przez 15, 20 lub 30 lat.

Pożyczkodawcy kredytów komercyjnych również traktują nieruchomość, a nie kredytobiorcę, jako źródło spłaty zadłużenia.

„W przypadku kredytu mieszkaniowego pożyczkodawca gwarantuje zdolność kredytobiorcy do spłaty, analizując jego dochód i zdolność kredytową” – mówi Suzanne Hollander, prawnik ds. nieruchomości i profesor na Florida International University z siedzibą w Miami. „Pożyczkodawca zajmujący się kredytami komercyjnymi patrzy na wskaźnik pokrycia obsługi zadłużenia z dochodu, jaki wygeneruje nieruchomość”.

Ponadto opłaty i koszty zamknięcia związane z kredytem na nieruchomości komercyjne są zwykle znacznie wyższe niż w przypadku kredytu hipotecznego, wraz z zaliczką. Możesz liczyć na wpłatę zaliczki w wysokości co najmniej 20 procent, chociaż może być wymagane do 45 procent.

Proces oceny jest również inny, mówi Saywitz. Rzeczoznawca majątkowy sprawdzi potencjalny dochód z wynajmu nieruchomości, porównywalną sprzedaż i potencjalne koszty odtworzenia. Zwykle trwa to dłużej niż wycena lokalu mieszkalnego, która często obejmuje jedynie porównywalną sprzedaż w okolicy.

Jeśli chodzi o stopy procentowe, spodziewaj się, że zapłacisz więcej również za kredyt hipoteczny.

„Pożyczkodawcy konwencjonalni zazwyczaj oferują dziś oprocentowanie od 3,5 do 5 procent i wymagają oceny kredytowej na poziomie co najmniej 680 w przypadku konwencjonalnego finansowania komercyjnego” – mówi Moreno. „Z drugiej strony prywatni pożyczkodawcy zazwyczaj oferują stawki od 7 do 12 procent”.

Oprocentowanie kredytów na nieruchomości komercyjne na nieruchomości inwestycyjne

Oprocentowanie kredytów komercyjnych różni się w zależności od rodzaju nieruchomości, do której są wykorzystywane, i potencjalnego dochodu, jaki nieruchomość będzie generować. Należy pamiętać, że nabywcy komercyjni mogą być odpowiedzialni za odłożenie znacznie większej kwoty pieniędzy niż zwykli nabywcy domów, ponieważ kredytodawcy komercyjni często wymagają niższych wskaźników wartości kredytu do wartości (LTV).

Podobnie jak w przypadku kredytów mieszkaniowych, oprocentowanie kredytów komercyjnych jest określane przez wiele czynników i często dostosowuje się do warunków rynkowych.

Jak uzyskać kredyt na nieruchomości komercyjne

Proces dochodzenia i ubiegania się o finansowanie nieruchomości komercyjnej składa się z kilku etapów.

Oceń dokładnie finanse nieruchomości komercyjnej. „Pożyczkodawcy nie tylko przejrzą Twoją osobistą historię kredytową i finanse, ale również dokładnie ocenią aktywa bazowe” – mówi Moreno.
Określ rodzaj kredytu komercyjnego, którego potrzebujesz i rozejrzyj się. Jeśli masz mocny profil kredytowy, a Twoje finanse są w dobrej kondycji, powinieneś być w stanie współpracować z bankiem.
Wypełnij wniosek o pożyczkę na nieruchomość komercyjną. Musisz dostarczyć dokumenty, takie jak deklaracje podatkowe z trzech lat, osobiste i biznesowe, osobiste sprawozdanie finansowe, bilans osobisty oraz historyczne dochody i wydatki dotyczące nieruchomości . „[To] może również obejmować wykaz E sprzedawcy nieruchomości z ich federalnego zeznania podatkowego lub sprawozdanie finansowe sporządzone przez sprzedającego”, mówi Sandagato. Przygotuj się również na udostępnienie aktualnego spisu każdego najemcy, zajmowanej przez niego powierzchni, dat rozpoczęcia najmu, szczegółów najmu oraz umów najmu.
Poczekaj na proces kredytowy i gwarancje. Pożyczkodawca wykorzysta podane przez Ciebie informacje do potwierdzenia zdolności nieruchomości do spłaty zadłużenia. „Ogólnie rzecz biorąc, pożyczkodawcy szukają nieruchomości, które będą w stanie utrzymać wskaźnik obsługi zadłużenia na poziomie 1,2 do 1”, mówi Sandagato. „Oznacza to, że na każdy 1 dolar zadłużenia hipotecznego w ujęciu rocznym przypada 1,20 dolara przepływów pieniężnych na jego wsparcie”.
Zamknięcie kredytu. Sfinalizowanie kredytu komercyjnego może często trwać dłużej niż w przypadku hipoteki mieszkaniowej. „Pamiętaj, że pożyczkodawca postrzega kredyt na zakup nieruchomości komercyjnej jako bardziej ryzykowny niż mieszkaniowy, więc musi dołożyć należytej staranności” – mówi Hollander.

Dolna linia

Kredyty na nieruchomości komercyjne są przeznaczone dla inwestorów, deweloperów i innych zastosowań biznesowych. Jeśli potrzebujesz go do projektu, który planujesz, skontaktuj się z pożyczkodawcą, który specjalizuje się w tego rodzaju finansowaniu.

Przegląd najważniejszych wydarzeń

Pożyczki CRE są oferowane przez banki, niezależnych pożyczkodawców, towarzystwa ubezpieczeniowe, fundusze emerytalne, prywatnych inwestorów i inne źródła kapitału, takie jak 504 Loan Program Amerykańskiej Administracji Małych Przedsiębiorstw.
Przy ocenie kredytów na nieruchomości komercyjne kredytodawcy biorą pod uwagę charakter zabezpieczenia (kupowanej nieruchomości), zdolność kredytową kredytobiorcy oraz wskaźniki finansowe.
Kredyty na mieszkania są zazwyczaj droższe niż kredyty mieszkaniowe.
Kredyt CRE to hipoteka zabezpieczona zastawem na nieruchomości komercyjnej.
Pożyczki CRE są zazwyczaj udzielane inwestorom, takim jak korporacje lub organizacje, które posiadają i zarządzają nieruchomościami komercyjnymi.