Investor's wiki

القرض المطابق

القرض المطابق

التسوق للحصول على قرض عقاري؟ حان الوقت الآن للتعرف على أكثر أنواع قروض الإسكان شيوعًا: القرض المطابق. إنه الرهن العقاري للمقترضين الذين لديهم ائتمان قوي ونقود كافية أو حقوق ملكية منزل لدفع دفعة أولى كبيرة. في سوق به الكثير من خيارات الرهن العقاري ، يعتبر القرض المطابق هو المعيار ، ومكانًا جيدًا للبدء عند البحث عن التمويل.

ما هو قرض المطابقة؟


التوافق مع تعريف القرض

القرض المطابق هو رهن عقاري مؤهل ليتم شراؤه من قبل Fannie Mae و Freddie Mac ، أو المؤسسات التي ترعاها الحكومة ، أو GSEs ، لأنها تلبي - أو تتوافق - مع معاييرها ، بما في ذلك القيود المفروضة على المبلغ الذي يمكن اقتراضه.


حد القرض المطابق لعام 2022 لمنزل الأسرة الواحدة هو 647.200 دولار في معظم أسواق الإسكان. في المناطق ذات التكلفة العالية ، الحد الأقصى هو 970،800 دولار.

من الأمثلة الشائعة على القرض المطابق الرهن العقاري بدفع 20٪ كدفعة أولى ، ومدة 15 أو 30 عامًا ، ومدفوعات رأس المال والفائدة الشهرية ، ولا توجد غرامة على الدفع المسبق ، ولا سداد بالون ولا تأمين خاص على الرهن العقاري.

ما هي مطابقة معايير القرض؟

تشتري فاني ماي وفريدي ماك قروضًا مطابقة من مقرضي الرهن العقاري ويجمعونها معًا لإنشاء أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري (MBS) ، والتي يتم بيعها بعد ذلك للمستثمرين. من خلال بيع القروض المطابقة لفاني ماي وفريدي ماك ، يمكن للمقرضين الحصول على رأس مال جديد لتمويل الرهون العقارية الإضافية.

على هذا النحو ، يجب أن يلتزم الرهن العقاري بمعايير معينة حتى يتم اعتباره مطابقًا ومؤهلًا للشراء من قبل الشركات. الرهون العقارية التي تتوافق مع متطلبات فاني ماي وفريدي ماك يسهل على المستثمرين شراؤها وبيعها لأنها تلبي هذه المعايير ، والتي تشمل:

  • ** حد القرض ** - 647.200 دولار لمنزل الأسرة الواحدة في معظم الأسواق و 970.800 دولار في المناطق ذات التكلفة المرتفعة

  • ** الدرجة الائتمانية ** - 620 على الأقل

  • ** نسب الدين ** - من الناحية المثالية ، تبلغ نسبة الواجهة الأمامية 28 بالمائة أو أقل ونسبة النهاية الخلفية ، المعروفة أيضًا باسم نسبة الدين إلى الدخل (DTI) ، تبلغ 36 بالمائة أو أقل

  • ** الدفعة المقدمة / حقوق الملكية ** - من الناحية المثالية ، خصم 20 بالمائة على الأقل للشراء أو 20 بالمائة من حقوق الملكية لإعادة التمويل ؛ ومع ذلك ، فقد دعمت فاني وفريدي القروض التقليدية بنسبة أقل من 3 في المائة

  • نسبة القرض إلى القيمة - من الناحية المثالية ، 80 في المائة أو أقل ؛ مرة أخرى ، تدعم فاني وفريدي القروض التقليدية بحد أقصى من 95٪ إلى 97٪ ، اعتمادًا على ما إذا كان رهنًا عقاريًا قابل للتعديل أو بسعر ثابت ، أو إذا كنت تشتري منزلًا لأول مرة

هل لا يزال بإمكاني التأهل بدفعة أولى أقل؟

يمكن أن يكون للقرض المطابق دفعة أولى أقل طالما أن المقترض يدفع تأمين الرهن العقاري الخاص ، أو PMI. (في الواقع ، يمكنك مقايضة دفعة مقدمة كبيرة بدعم من طرف ثالث قوي.) من خلال الدفع مقابل PMI ، يمكنك الحصول على قرض مطابق بنسبة 5 في المائة فقط في كثير من الحالات ، أو أقل من 3 في المائة إذا كان لديك تقليدي 97 أو Fannie Mae HomeReady أو Freddie Mac HomeOne أو الرهن العقاري المنزلي المحتمل.

ما هو الحد الأدنى لدرجة الائتمان اللازمة للتأهل للحصول على قرض عقاري مطابق؟

نظرًا لأن الدفعة الأولى الأكبر تقلل من المخاطر ، فإن المقرضين على استعداد لقبول مقترض بدرجة ائتمان منخفضة تصل إلى 620 للحصول على قرض مطابق - ولكن مع تحذيرين مهمين:

  • يمكن للمقرضين الفرديين أن يكون لديهم معايير ائتمانية خاصة بهم ، وغالبًا ما تكون أعلى ، بالإضافة إلى متطلبات فاني ماي وفريدي ماك.

  • درجة الائتمان 620 بشكل عام لن تكون كافية للحصول على أقل معدل فائدة. عند تقديم أفضل سعر ممكن ، يبحث المقرضون عن المقترضين ذوي الدرجات الائتمانية الأعلى والذين يمثلون مخاطر أقل. إذا كانت درجة الائتمان الخاصة بك 780 أو أعلى ، فمن المرجح أن تحصل على أفضل سعر متاح.

كيف سيتم تقييم نسب ديوني؟

للتأهل للحصول على قرض مطابق ، سيبحث المقرضون أيضًا للتأكد من قدرتك على تحمل أقساط الرهن العقاري الشهرية من خلال تقييم نسب الديون الخاصة بك. هناك نوعان من المقاييس ، يتم التعبير عنها أحيانًا بـ 28/36:

  • ** نسبة الواجهة الأمامية: ** تقيس نسبة الواجهة الأمامية مقدار الدخل الشهري الإجمالي المخصص لقرضك العقاري ، بما في ذلك الدفعة الشهرية (رأس المال والفائدة) ، وضرائب الملكية ، والتأمين ورسوم HOA (إن وجدت). عادة ، يبحث المقرضون عن نسبة 28 في المائة أو أقل. على سبيل المثال ، إذا كان دخلك الشهري الإجمالي هو 8000 دولار ، فإن تكلفة الرهن العقاري المسموح بها لا يمكن أن تزيد عن 2240 دولارًا ليتم اعتبارها قرضًا مطابقًا.

  • ** نسبة النهاية الخلفية: ** نسبة النهاية الخلفية ، والتي تسمى أيضًا نسبة الدين إلى الدخل (DTI) ، تشمل نسبة الواجهة الأمامية بالإضافة إلى التزامات الديون الشهرية الأخرى ، مثل قرض السيارة وديون الطلاب والشخصية سداد القروض وبطاقات الائتمان. لكي يتم اعتباره قرضًا مطابقًا ، فإن الحد الأقصى لنسبة النهاية الخلفية هو 36 بالمائة. لذلك ، إذا كان دخلك الشهري الإجمالي هو 8000 دولار ، فإن مدفوعات الديون المسموح بها لا يمكن أن تزيد عن 2880 دولارًا ليتم اعتبارها قرضًا مطابقًا.

من الممكن الحصول على قرض متوافق مع نسب دين أعلى ، ولكن الأقل هو الأفضل عمومًا لكل من المقترض والمقرض.

ما مدى مرونة الحد المطابق للقرض؟

لسوء الحظ ، فإن أحد المعايير الثابتة للقروض المطابقة هو حد القرض - يمكنك اقتراض الكثير فقط وليس أكثر. يتم تحديد حدود القرض من قبل وكالة تمويل الإسكان الفيدرالية (FHFA) ويتم تعديلها بشكل عام كل عام ، مع حدود أعلى للعقارات التي تحتوي على وحدتين وثلاث وأربع وحدات (طالما أنك تعيش في إحدى الوحدات).

ضع في اعتبارك أن المتطلبات يمكن أن تختلف بطرق أخرى أيضًا. على سبيل المثال ، قد تكون المعايير أكثر صرامة فيما يتعلق بإعادة تمويل الخروج النقدي من إعادة التمويل على أساس السعر والمدة.

إيجابيات وسلبيات مطابقة القروض

الايجابيات

  • إذا قمت بسداد دفعة مقدمة بنسبة 20 في المائة على الأقل ، فهذا يعني أن هناك أموالاً أقل يمكنك اقتراضها والمزيد من حقوق الملكية في وقت شراء منزلك. في المقابل ، تكون دفعاتك الشهرية أقل مقارنة بالقرض مع انخفاض نقودك.

  • إذا قمت بتخفيض نسبة 20 في المائة على الأقل ، فلن تحتاج إلى الدفع مقابل مؤشر مديري المشتريات ، والذي يمثل مدخرات شهرية كبيرة. اعتمادًا على مبلغ القرض الخاص بك ، يمكن أن يكلف PMI بضع مئات من الدولارات شهريًا.

  • إذا كان بإمكانك خفض 20 في المائة ، ولديك ائتمان جيد واحتياطيات مالية قوية ، فمن المحتمل أن تكون مؤهلاً للحصول على أفضل سعر للمقرض وأدنى مدفوعات شهرية بشكل عام.

سلبيات

  • يجب أن تفي نسبة DTI الخاصة بك بمعايير القرض المطابقة. يبلغ الحد الأقصى لنسبة DTI عادةً 36 بالمائة ، ولكن يمكن أن يمتد إلى 45 بالمائة أو حتى 50 بالمائة إذا كان لديك "عوامل تعويضية" أخرى ، مثل درجة ائتمان أعلى.

  • يمكن أن يتجاوز المنزل الذي ترغب في شرائه حدود القرض المطابقة ، خاصة إذا كنت في سوق أعلى سعرًا.

بدائل القروض المطابقة

القروض المتوافقة مقابل القروض غير المطابقة

يتوافق القرض المطابق مع معايير Fannie Mae و Freddie Mac أو يفي بها فيما يتعلق بائتمان المقترض والدفعة المقدمة وعوامل أخرى مثل حجم القرض. من ناحية أخرى ، لا يتوافق القرض غير المطابق مع هذه المعايير أو يفي بها. على سبيل المثال ، القرض الجامبو هو قرض غير مطابق لأن المبلغ المقترض يتجاوز حد فاني ماي وفريدي ماك. ومع ذلك ، فإن حقيقة أن القرض غير متوافق لا يعني أنه سيئ ؛ هذا يعني ببساطة أنه لا يفي بالمعايير التي سيتم شراؤها من قبل الشركات.

المطابقة مقابل القروض التقليدية

يجب أن يفي القرض المطابق بالمعايير المحددة التي وضعتها FHFA ، بما في ذلك مطابقة حدود القرض. القرض التقليدي هو أي قرض غير مضمون أو مؤمن عليه من قبل الحكومة (قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية وقروض إدارة الإسكان الفدرالية ووزارة الزراعة الأمريكية). يمكن أن تكون القروض التقليدية إما مطابقة أو غير مطابقة.

ما هي معدلات القرض المطابقة؟

  • إذا كنت تعتقد أن أسعار الفائدة سترتفع في الشهر القادم أو نحو ذلك ، فقد تختار قفل السعر الخاص بك لضمان أقل سعر ممكن.

  • احذر من الأسعار التي تبدو منخفضة جدًا لدرجة يصعب تصديقها في ضوء وضعك المالي. حاليًا ، يبلغ معدل القرض التقليدي المطابق القياسي لمدة 30 عامًا 5.570٪. إذا واجهت سعرًا منخفضًا ، فمن الممكن أن يتم تعويض قيمة السعر المنخفض بتكاليف مقدمة أكبر. تأكد من تقييم التكلفة الكاملة للقرض بعناية.

  • المقرضين المختلفين لديهم تمويل مختلف متاح وتكاليف مختلفة. لهذا السبب ، من المفيد التسوق للحصول على أفضل الأسعار والشروط.

  • تذكر أنه يمكنك الحصول على قرض عقاري بسعر ثابت أو قابل للتعديل. يتراوح معدل الرهن العقاري الثابت بشكل عام من 10 إلى 30 عامًا ، ويظل معدل الفائدة كما هو طوال مدة القرض. مع الرهن العقاري القابل للتعديل ، يمكن أن يتقلب سعر الفائدة الخاص بك بناءً على عوامل السوق.

كيف تحصل على أفضل قرض مطابق لك

هناك عدد من الخطوات التي يمكنك اتخاذها والتي يمكن أن تساعدك في الحصول على أفضل قرض متوافق مع ظروفك:

1. تحقق من تقرير الائتمان الخاصة بك

في وقت مبكر قدر الإمكان ، تحقق من تقارير الائتمان الخاصة بك على موقع AnnualCreditReport.com. نظرًا للوباء ، تتوفر تقارير الائتمان الآن مجانًا على أساس أسبوعي من Experian و Equifax و TransUnion حتى 20 أبريل 2022. تحقق من تقاريرك بعناية بحثًا عن العناصر القديمة والأخطاء الواقعية. اعترض على أي أخطاء تكتشفها ، لأنه حتى المشكلات البسيطة يمكن أن تؤدي إلى انخفاض درجة الائتمان.

2. ترتيب المستندات الخاصة بك

اجمع أوراقك معًا حتى تكون مستعدًا لعملية طلب الرهن العقاري. يمكن للمقرضين الآن الحصول على الكثير من المعلومات مباشرة من البنوك ومصلحة الضرائب ، ولكن لا يزال من الجيد أن يكون لديك مستندات مثل إيصالات الرواتب والبيانات المصرفية وحسابات التقاعد ونماذج W-2 والإقرارات الضريبية في متناول اليد.

3. قارن معدلات القروض

خذ الوقت الكافي لمقارنة عروض الرهن العقاري من ثلاثة مقرضين مختلفين على الأقل. ضع في اعتبارك احتياجاتك وتفضيلاتك عند إنشاء قائمة قصيرة بالمقرضين للعمل معهم - قد ترغب في البدء مع البنك الذي تتعامل معه (إذا كان يقدم قروضًا عقارية) ، أو التفكير في اتحاد ائتماني أو مقرض عبر الإنترنت ، على سبيل المثال. إلى جانب الشروط العامة للقرض ، انظر عن كثب إلى رسوم ونقاط كل مقرض.

4. احصل على موافقة مسبقة

بمجرد العثور على المقرض الذي ترغب في العمل معه ، يمكنك الحصول على موافقة مسبقة للحصول على قرض ، مما يمكن أن يساعد في تسريع عملية التمويل والكشف عن أي مشكلات متعلقة بائتمانك قبل ظهوره عند التقدم بطلب رسمي للحصول على قرض عقاري. يساعد الحصول على الموافقة المسبقة أيضًا في إثبات لبائع المنزل أنك مشتري جاد.

5. تجنب الإنفاق المفرط

يمكن للمقرضين فحص وإعادة التحقق من تقرير الائتمان الخاص بك والنتيجة والحسابات المالية المختلفة حتى تاريخ إغلاق الرهن العقاري الخاص بك. فكر في الوقت بين وقت تقديمك للحصول على قرض ووقت إغلاقك كفترة "هادئة" ، عندما تنفق أقل ما يمكن. أثناء معالجة طلب الرهن العقاري الخاص بك ، لا تتقدم بطلب للحصول على أي ائتمان جديد ، مثل بطاقة ائتمان أو قرض شخصي ، وتجنب الإنفاق على أشياء لا تحتاجها حقًا. سيساعد هذا في ضمان سير عملية الإغلاق بسلاسة والحصول على التمويل الذي تتوقعه.

يسلط الضوء

  • لا يمكن أن تتجاوز القروض المطابقة حدًا معينًا بالدولار ، والذي يتغير من سنة إلى أخرى. في عام 2022 ، يبلغ الحد الأقصى 647.200 دولارًا أمريكيًا لمعظم أجزاء الولايات المتحدة ولكنه أعلى في بعض المناطق الأكثر تكلفة.

  • القرض المطابق هو رهن عقاري بشروط وأحكام تفي بمعايير التمويل الخاصة بشركة Fannie Mae و Freddie Mac.

  • عادة ما تقدم القروض المطابقة معدلات فائدة أقل من الأنواع الأخرى من الرهون العقارية.

  • يفضل المقرضون إصدار قروض مطابقة لأنه يمكن تعبئتها وبيعها في سوق الرهن العقاري الثانوي.