Konformes Darlehen

Hypothek kaufen? Jetzt ist es an der Zeit, sich mit einer der beliebtesten Arten von Wohnungsbaudarlehen vertraut zu machen: einem konformen Darlehen. Es ist die Hypothek der Wahl für Kreditnehmer mit solider Bonität und genügend Bargeld oder Eigenkapital für eine beträchtliche Anzahlung. Auf einem Markt mit vielen Hypothekenoptionen ist ein konformes Darlehen der Standard und ein guter Ausgangspunkt für die Suche nach einer Finanzierung.

Was ist ein konformes Darlehen?

Konforme Kreditdefinition

Ein konformes Darlehen ist eine Hypothek, die von Fannie Mae und Freddie Mac, den staatlich geförderten Unternehmen oder GSEs, erworben werden kann, weil es ihren Standards entspricht – oder entspricht –, einschließlich der Begrenzung des Kreditbetrags.

Das 2022 konforme Kreditlimit für ein Einfamilienhaus beträgt auf den meisten Wohnungsmärkten 647.200 USD. In Gebieten mit höheren Kosten liegt die Grenze bei 970.800 $.

Ein gängiges Beispiel für ein konformes Darlehen ist eine Baufinanzierung mit 20 Prozent Anzahlung, 15 oder 30 Jahren Laufzeit, monatlicher Tilgungs- und Zinszahlung, ohne Vorfälligkeitsentschädigung, ohne Schlusszahlung und ohne private Hypothekenversicherung.

Was sind konforme Kreditstandards?

Fannie Mae und Freddie Mac kaufen konforme Kredite von Hypothekenbanken und packen sie zusammen, um hypothekenbesicherte Wertpapiere (MBS) zu erstellen, die dann an Investoren verkauft werden. Durch den Verkauf konformer Kredite an Fannie Mae und Freddie Mac können Kreditgeber neues Kapital zur Finanzierung zusätzlicher Hypotheken erhalten.

Daher muss eine Hypothek bestimmten Standards entsprechen, um als konform und für den Kauf durch die Unternehmen geeignet zu gelten. Hypotheken, die den Anforderungen von Fannie Mae und Freddie Mac entsprechen, sind für Anleger leicht zu kaufen und zu verkaufen, da sie diese Standards erfüllen, darunter:

Darlehenslimit – 647.200 $ für ein Einfamilienhaus in den meisten Märkten und 970.800 $ in teureren Gebieten
Kreditwürdigkeit – Mindestens 620
Schuldenquoten – Idealerweise eine Front-End-Ratio von 28 Prozent oder weniger und eine Back-End-Ratio, auch bekannt als Debt-to-Income (DTI) Ratio, von 36 Prozent oder weniger
Anzahlung/Eigenkapital – Idealerweise mindestens 20 Prozent Anzahlung für einen Kauf oder 20 Prozent Eigenkapital für eine Refinanzierung; Fannie und Freddie unterstützen jedoch auch herkömmliche Kredite mit einem Rückgang von nur 3 Prozent
Loan-to-Value (LTV)-Verhältnis – Idealerweise 80 Prozent oder weniger; Auch hier unterstützen Fannie und Freddie konventionelle Darlehen mit einem LTV-Maximum von 95 bis 97 Prozent, je nachdem, ob es sich um eine Hypothek mit variablem oder festem Zinssatz handelt oder ob Sie zum ersten Mal ein Eigenheim kaufen

Kann ich mich trotzdem mit einer geringeren Anzahlung qualifizieren?

Ein konformes Darlehen kann eine niedrigere Anzahlung haben, solange der Kreditnehmer eine private Hypothekenversicherung oder PMI zahlt. (Faktisch tauschen Sie eine große Anzahlung gegen die Unterstützung durch einen starken Dritten ein.) Wenn Sie für PMI bezahlen, können Sie in vielen Fällen ein konformes Darlehen mit nur 5 Prozent Anzahlung erhalten, oder mit nur 3 Prozent Anzahlung, wenn Sie eine haben Konventionelle 97, Fannie Mae HomeReady oder Freddie Mac HomeOne oder Home Possible Hypothek.

Wie hoch ist die Mindestbonität, die erforderlich ist, um sich für eine konforme Hypothek zu qualifizieren?

Da eine größere Anzahlung ihr Risiko verringert, sind Kreditgeber bereit, einen Kreditnehmer mit einer Kreditwürdigkeit von nur 620 für ein konformes Darlehen zu akzeptieren – jedoch mit zwei wichtigen Vorbehalten:

Einzelne Kreditgeber können und haben zusätzlich zu den Anforderungen von Fannie Mae und Freddie Mac ihre eigenen, oft höheren Kreditstandards.
Eine Kreditwürdigkeit von 620 reicht im Allgemeinen nicht aus, um den niedrigsten Zinssatz zu erhalten. Wenn Kreditgeber den bestmöglichen Zinssatz anbieten, suchen sie nach Kreditnehmern mit höheren Kredit-Scores, die ein geringeres Risiko darstellen. Wenn Ihre Kreditwürdigkeit 780 oder mehr beträgt, ist es viel wahrscheinlicher, dass Sie den besten verfügbaren Zinssatz erhalten.

Wie werden meine Schuldenquoten bewertet?

Um sich für ein konformes Darlehen zu qualifizieren, werden die Kreditgeber auch versuchen, sicherzustellen, dass Sie sich Ihre monatlichen Hypothekenzahlungen leisten können, indem sie Ihre Schuldenquoten bewerten. Es gibt zwei Maße, die manchmal als 28/36 ausgedrückt werden:

Front-End-Ratio: Die Front-End-Ratio misst, wie viel Ihres monatlichen Bruttoeinkommens Ihrer Hypothek zugeteilt wird, einschließlich der monatlichen Zahlung (Kapital und Zinsen), Grundsteuern, Versicherungen und HOA-Gebühren (falls zutreffend). . Typischerweise streben Kreditgeber eine Front-End-Ratio von 28 Prozent oder weniger an. Wenn Ihr monatliches Bruttoeinkommen beispielsweise 8.000 USD beträgt, dürfen Ihre zulässigen Hypothekenkosten nicht mehr als 2.240 USD betragen, um als konformes Darlehen zu gelten.
Back-End-Ratio: Die Back-End-Ratio, auch Debt-to-Income (DTI)-Ratio genannt, umfasst die Front-End-Ratio plus andere monatliche Schuldenverpflichtungen wie Autokredite, Studentenschulden, Privatkredite Kredit- und Kreditkartenzahlungen. Um als konformes Darlehen zu gelten, beträgt die maximale Back-End-Ratio 36 Prozent. Wenn Ihr monatliches Bruttoeinkommen also 8.000 US-Dollar beträgt, können Ihre zulässigen Schuldenzahlungen nicht mehr als 2.880 US-Dollar betragen, um als konformes Darlehen zu gelten.

Es ist möglich, ein konformes Darlehen mit höheren Verschuldungsquoten zu erhalten, aber niedriger ist im Allgemeinen sowohl für den Kreditnehmer als auch für den Kreditgeber der bessere Fall.

Wie flexibel ist die konforme Kreditlimite?

Leider ist einer der unverrückbaren Standards für konforme Kredite das Kreditlimit – Sie können nur so viel leihen und nicht mehr. Kreditlimits werden von der Bundesanstalt für Wohnungsbaufinanzierung (FHFA) festgelegt und in der Regel jedes Jahr angepasst, mit höheren Limits für Immobilien mit zwei, drei und vier Einheiten (sofern Sie in einer der Einheiten wohnen).

Beachten Sie, dass die Anforderungen auch auf andere Weise variieren können. Beispielsweise könnten die Standards für eine Cash-out-Refinanzierung strenger sein als für eine Rate-and-Term-Refinanzierung.

Vor- und Nachteile konformer Kredite

Vorteile

Wenn Sie mindestens 20 Prozent Anzahlung leisten, bedeutet dies, dass Sie beim Kauf Ihres Eigenheims weniger Geld leihen und auch mehr Eigenheimkapital haben. Im Gegenzug sind Ihre monatlichen Zahlungen im Vergleich zu einem Kredit mit weniger Geld niedriger.
Wenn Sie mindestens 20 Prozent sparen, müssen Sie nicht für PMI bezahlen, was erhebliche monatliche Einsparungen bedeutet. Abhängig von Ihrer Kredithöhe kann PMI einige hundert Dollar pro Monat kosten.
Wenn Sie 20 Prozent zurückzahlen können und über eine gute Bonität und starke finanzielle Reserven verfügen, qualifizieren Sie sich wahrscheinlich für den besten Zinssatz des Kreditgebers und die niedrigsten monatlichen Zahlungen insgesamt.

Nachteile

Ihr DTI-Verhältnis muss den entsprechenden Kreditstandards entsprechen. Das maximale DTI-Verhältnis beträgt normalerweise 36 Prozent, kann sich jedoch auf 45 Prozent oder sogar 50 Prozent ausdehnen, wenn Sie andere „kompensierende Faktoren“ wie eine höhere Kreditwürdigkeit haben.
Das Haus, das Sie kaufen möchten, könnte die zulässigen Kreditlimits überschreiten, insbesondere wenn Sie sich in einem höherpreisigen Markt befinden.

Alternativen zu konformen Darlehen

Konforme vs. nicht konforme Kredite

Ein konformes Darlehen entspricht oder erfüllt die Standards von Fannie Mae und Freddie Mac in Bezug auf die Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers, die Anzahlung und andere Faktoren wie die Kredithöhe. Ein nicht konformes Darlehen hingegen entspricht oder erfüllt diese Standards nicht. Beispielsweise ist ein Jumbo-Darlehen ein nicht konformes Darlehen, da der geliehene Betrag das Limit von Fannie Mae und Freddie Mac überschreitet. Die Tatsache, dass ein Darlehen nicht konform ist, bedeutet jedoch nicht, dass es schlecht ist; es bedeutet einfach, dass es nicht die Kriterien erfüllt, um von den Unternehmen gekauft zu werden.

Konforme vs. konventionelle Kredite

Ein konformes Darlehen muss bestimmte vom FHFA festgelegte Kriterien erfüllen, einschließlich konformer Darlehensgrenzen. Ein herkömmliches Darlehen ist jedes Darlehen, das nicht von der Regierung garantiert oder versichert ist (FHA-, VA- und USDA-Darlehen). Herkömmliche Darlehen können entweder konform oder nicht konform sein.

Was sind konforme Kreditzinsen?

Wenn Sie glauben, dass die Zinssätze im kommenden Monat oder so steigen werden, können Sie Ihren Zinssatz sperren, um den niedrigstmöglichen Zinssatz zu gewährleisten.
Hüten Sie sich vor Zinsen, die angesichts Ihrer finanziellen Situation zu niedrig erscheinen, um wahr zu sein. Derzeit beträgt der 30-Jahres-Standardzinssatz für herkömmliche Darlehen 5,570 %. Wenn Sie auf eine niedrige Rate stoßen, kann es sein, dass der Wert der niedrigen Rate durch höhere Vorabkosten ausgeglichen wird. Achten Sie darauf, die Gesamtkosten des Darlehens sorgfältig abzuschätzen.
Verschiedene Kreditgeber haben unterschiedliche Finanzierungsmöglichkeiten und unterschiedliche Kosten. Aus diesem Grund lohnt es sich, nach den besten Preisen und Konditionen zu suchen.
Denken Sie daran, dass Sie entweder eine Hypothek mit festem oder variablem Zinssatz erhalten können. Eine Festhypothek hat in der Regel eine Laufzeit von 10 bis 30 Jahren und der Zinssatz bleibt über die gesamte Laufzeit gleich. Bei einer Hypothek mit variablem Zinssatz kann Ihr Zinssatz aufgrund von Marktfaktoren schwanken.

So erhalten Sie das beste konforme Darlehen für Sie

Es gibt eine Reihe von Schritten, die Sie unternehmen können, um das für Ihre Umstände am besten geeignete Darlehen zu erhalten:

1. Überprüfen Sie Ihre Kreditauskunft

Überprüfen Sie so früh wie möglich Ihre Kreditauskünfte auf AnnualCreditReport.com. Aufgrund der Pandemie sind jetzt bis zum 20. April 2022 wöchentlich kostenlose Kreditauskünfte von Experian, Equifax und TransUnion erhältlich. Überprüfen Sie Ihre Berichte sorgfältig auf veraltete Elemente und sachliche Fehler. Weisen Sie alle Fehler an, die Sie entdecken, denn selbst geringfügige Probleme können zu einer niedrigeren Kreditwürdigkeit führen.

2. Bringen Sie Ihre Dokumente in Ordnung

Stellen Sie Ihre Unterlagen zusammen, damit Sie auf den Hypothekenantrag vorbereitet sind. Kreditgeber können jetzt viele Informationen direkt von Banken und dem IRS erhalten, aber es ist immer noch eine gute Idee, Dokumente wie Gehaltsabrechnungen, Kontoauszüge, Rentenkonten, W-2-Formulare und Steuererklärungen griffbereit zu haben.

3. Kreditzinsen vergleichen

Nehmen Sie sich die Zeit, Hypothekenangebote von mindestens drei verschiedenen Kreditgebern zu vergleichen. Berücksichtigen Sie Ihre Bedürfnisse und Vorlieben, wenn Sie eine kurze Liste von Kreditgebern erstellen, mit denen Sie zusammenarbeiten möchten. Vielleicht möchten Sie mit Ihrer Bank beginnen (wenn sie Hypotheken anbietet) oder beispielsweise eine Kreditgenossenschaft oder einen Online-Kreditgeber in Betracht ziehen. Sehen Sie sich neben den allgemeinen Kreditbedingungen die Gebühren und Punkte jedes Kreditgebers genau an.

4. Lassen Sie sich vorab genehmigen

Sobald Sie einen Kreditgeber gefunden haben, mit dem Sie zusammenarbeiten möchten, können Sie eine Vorabgenehmigung für ein Darlehen erhalten, was dazu beitragen kann, den Finanzierungsprozess zu beschleunigen und alle Probleme im Zusammenhang mit Ihrem Kredit aufzudecken, bevor sie bei der formellen Beantragung einer Hypothek auftreten. Eine Vorabgenehmigung hilft auch, einem Hausverkäufer zu demonstrieren, dass Sie ein ernsthafter Käufer sind.

5. Vermeiden Sie übermäßige Ausgaben

Kreditgeber können Ihre Kreditauskunft und Ihren Score sowie verschiedene Finanzkonten bis zum Abschlussdatum Ihrer Hypothek überprüfen und erneut überprüfen. Betrachten Sie die Zeit zwischen der Beantragung eines Kredits und dem Abschluss als „ruhige“ Zeit, in der Sie so wenig wie möglich ausgeben. Während Ihr Hypothekenantrag bearbeitet wird, beantragen Sie keine neuen Kredite, wie z. B. eine Kreditkarte oder einen Privatkredit, und vermeiden Sie Ausgaben für Dinge, die Sie nicht wirklich brauchen. Dies trägt dazu bei, dass der Abschlussprozess reibungslos verläuft und Sie die Finanzierung erhalten, die Sie erwarten.

Höhepunkte

Konforme Darlehen dürfen eine bestimmte Dollargrenze nicht überschreiten, die sich von Jahr zu Jahr ändert. Im Jahr 2022 liegt das Limit für die meisten Teile der USA bei 647.200 $, ist aber in einigen teureren Gebieten höher.
Ein konformes Darlehen ist eine Hypothek mit Konditionen, die die Finanzierungskriterien von Fannie Mae und Freddie Mac erfüllen.
Konforme Darlehen bieten in der Regel niedrigere Zinssätze als andere Arten von Hypotheken.
Kreditgeber ziehen es vor, konforme Kredite auszugeben, weil sie verpackt und auf dem sekundären Hypothekenmarkt verkauft werden können.