Pożyczka zgodna

Kupujesz na kredyt hipoteczny? Nadszedł czas, aby zapoznać się z jednym z najpopularniejszych rodzajów kredytów mieszkaniowych: kredytem zgodnym. Jest to idealny kredyt hipoteczny dla kredytobiorców z solidnym kredytem i wystarczającą ilością gotówki lub kapitału własnego na spory wkład własny. Na rynku z wieloma opcjami kredytu hipotecznego, pożyczka zgodna jest standardem i dobrym miejscem do rozpoczęcia poszukiwania finansowania.

Co to jest pożyczka zgodna?

Zgodna definicja pożyczki

Pożyczka zgodna to kredyt hipoteczny kwalifikujący się do zakupu przez Fannie Mae i Freddie Mac, przedsiębiorstwa sponsorowane przez rząd lub GSE, ponieważ spełnia lub jest zgodny z ich standardami, w tym limitami kwoty, którą można pożyczyć.

Limit pożyczki zgodny z 2022 r. na dom jednorodzinny wynosi 647 200 USD na większości rynków mieszkaniowych. W obszarach o wyższych kosztach limit wynosi 970 800 USD.

Typowym przykładem pożyczki zgodnej jest kredyt hipoteczny z 20-procentową zaliczką, okresem 15 lub 30 lat, miesięcznymi spłatami kapitału i odsetek, bez kary za przedpłatę, bez spłaty balonu i bez prywatnego ubezpieczenia hipotecznego.

Jakie są zgodne standardy kredytowe?

Fannie Mae i Freddie Mac kupują zgodne pożyczki od pożyczkodawców hipotecznych i łączą je, tworząc papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką (MBS), które są następnie sprzedawane inwestorom. Sprzedając zgodne pożyczki Fannie Mae i Freddie Mac, pożyczkodawcy mogą pozyskać nowy kapitał na sfinansowanie dodatkowych kredytów hipotecznych.

Jako taki, kredyt hipoteczny musi spełniać określone standardy, aby można go było uznać za zgodny i kwalifikujący się do zakupu przez przedsiębiorstwa. Kredyty hipoteczne zgodne z wymogami Fannie Mae i Freddie Mac są łatwe do kupienia i sprzedania przez inwestorów, ponieważ spełniają te standardy, które obejmują:

Limit kredytu – 647 200 USD na dom jednorodzinny na większości rynków i 970 800 USD w obszarach o wyższych kosztach
Wynik kredytowy – Co najmniej 620
Wskaźniki zadłużenia – Idealnie wskaźnik front-end wynoszący 28 procent lub mniej i wskaźnik back-end, znany również jako wskaźnik zadłużenia do dochodu (DTI), wynoszący 36 procent lub mniej
Zaliczka/kapitał własny – Idealnie, co najmniej 20% zaliczki na zakup lub 20% kapitału na refinansowanie; jednak Fannie i Freddie również wspierają konwencjonalne pożyczki z zaledwie 3% spadkiem
Stosunek wartości kredytu do wartości (LTV) – najlepiej 80 procent lub mniej; ponownie, Fannie i Freddie wspierają również konwencjonalne pożyczki z maksymalnym LTV wynoszącym 95–97 procent, w zależności od tego, czy jest to kredyt hipoteczny o zmiennym czy stałym oprocentowaniu, czy też kupujesz dom po raz pierwszy

Czy nadal mogę się kwalifikować z niższą zaliczką?

Pożyczka zgodna może mieć niższą zaliczkę, o ile pożyczkobiorca płaci prywatne ubezpieczenie hipoteczne lub PMI. (W efekcie zamieniasz dużą zaliczkę na wsparcie ze strony silnej strony trzeciej.) Płacąc za PMI, możesz uzyskać odpowiednią pożyczkę z zaledwie 5% spadkiem w wielu przypadkach lub zaledwie 3 procentami, jeśli masz Konwencjonalny 97, Fannie Mae HomeReady lub Freddie Mac HomeOne lub Home Possible hipoteczny.

Jaka jest minimalna ocena kredytowa wymagana do zakwalifikowania się do kredytu hipotecznego zgodnego?

Ponieważ większa zaliczka zmniejsza ich ryzyko, pożyczkodawcy są skłonni zaakceptować pożyczkobiorcę z oceną kredytową tak niską, jak 620 dla pożyczki zgodnej – ale z dwoma ważnymi zastrzeżeniami:

Indywidualni pożyczkodawcy mogą i mają własne, często wyższe standardy kredytowe, oprócz wymagań Fannie Mae i Freddie Mac.
Ocena kredytowa 620 zazwyczaj nie wystarczy, aby uzyskać najniższe oprocentowanie. Oferując najlepszą możliwą stawkę, pożyczkodawcy szukają pożyczkobiorców o wyższej ocenie kredytowej, którzy reprezentują mniejsze ryzyko. Jeśli Twoja ocena kredytowa wynosi 780 lub więcej, masz większe szanse na uzyskanie najlepszej dostępnej stawki.

Jak będą oceniane moje wskaźniki zadłużenia?

Aby zakwalifikować się do pożyczki zgodnej, pożyczkodawcy będą również sprawdzać, czy możesz sobie pozwolić na comiesięczne spłaty kredytu hipotecznego, oceniając wskaźniki zadłużenia. Istnieją dwie miary, czasami wyrażane jako 28/36:

Wskaźnik front-end: Wskaźnik front-end mierzy, jaka część dochodu miesięcznego brutto jest przeznaczona na kredyt hipoteczny, w tym miesięczną spłatę (kapitał i odsetki), podatki od nieruchomości, ubezpieczenie i opłaty HOA (jeśli dotyczy). Zazwyczaj pożyczkodawcy szukają wskaźnika front-end na poziomie 28 procent lub mniej. Na przykład, jeśli twój miesięczny dochód brutto wynosi 8000 USD, dopuszczalny koszt kredytu hipotecznego może wynosić nie więcej niż 2 240 USD, aby można go było uznać za pożyczkę zgodną.
Wskaźnik back-end: Wskaźnik back-end, zwany również wskaźnikiem zadłużenia do dochodu (DTI), obejmuje wskaźnik front-end plus inne miesięczne zobowiązania dłużne, takie jak kredyt samochodowy, zadłużenie studenckie, osobiste płatności kredytowe i kartą kredytową. Aby uznać pożyczkę zgodną, maksymalny wskaźnik zaplecza wynosi 36 procent. Tak więc, jeśli Twój miesięczny dochód brutto wynosi 8000 USD, dopuszczalne spłaty zadłużenia nie mogą przekraczać 2880 USD, aby można je było uznać za zgodną pożyczkę.

Możliwe jest uzyskanie pożyczki zgodnej z wyższymi wskaźnikami zadłużenia, ale niższy jest zazwyczaj lepszym rozwiązaniem zarówno dla pożyczkobiorcy, jak i pożyczkodawcy.

Jak elastyczny jest zgodny limit pożyczki?

Niestety, jednym z niezmiennych standardów w zakresie udzielania pożyczek jest limit pożyczki — możesz pożyczyć tylko tyle i nic więcej. Limity pożyczek są ustalane przez Federalną Agencję Finansowania Mieszkalnictwa (FHFA) i są na ogół dostosowywane co roku, przy czym wyższe limity dotyczą nieruchomości z dwoma, trzema i czterema lokalami (o ile mieszkasz w jednym z lokali).

Pamiętaj, że wymagania mogą się różnić również na inne sposoby. Na przykład normy mogą być bardziej rygorystyczne w przypadku refinansowania typu „cash-out” niż w przypadku refinansowania opartego na stopie i terminie.

Plusy i minusy zgodnych pożyczek

Plusy

Jeśli wpłacisz co najmniej 20 procent zaliczki, oznacza to, że w momencie zakupu domu masz mniej pieniędzy do pożyczenia, a także więcej kapitału własnego. Z kolei Twoje miesięczne spłaty są niższe w porównaniu z pożyczką z mniejszą ilością pieniędzy.
Jeśli obniżysz co najmniej 20 procent, nie będziesz musiał płacić za PMI, co oznacza znaczne miesięczne oszczędności. W zależności od kwoty pożyczki, PMI może kosztować kilkaset dolarów miesięcznie.
Jeśli możesz odłożyć 20% i masz dobry kredyt i silne rezerwy finansowe, prawdopodobnie zakwalifikujesz się do najlepszej stopy pożyczkodawcy i najniższych miesięcznych płatności ogółem.

Cons

Twój wskaźnik DTI musi spełniać odpowiednie standardy kredytowe. Maksymalny współczynnik DTI wynosi zwykle 36 procent, ale może się on rozciągnąć do 45 procent, a nawet 50 procent, jeśli masz inne „czynniki kompensujące”, takie jak wyższa ocena kredytowa.
Dom, który chcesz kupić, może przekroczyć obowiązujące limity kredytowe, zwłaszcza jeśli jesteś na droższym rynku.

Alternatywy dla pożyczek zgodnych

Pożyczki zgodne a pożyczki niezgodne

Pożyczka zgodna jest zgodna lub spełnia standardy Fannie Mae i Freddie Mac dotyczące kredytu pożyczkobiorcy, zaliczki i innych czynników, takich jak wielkość pożyczki. Z drugiej strony pożyczka niezgodna z tymi standardami nie spełnia tych standardów. Na przykład pożyczka jumbo jest pożyczką niezgodną, ponieważ pożyczona kwota przekracza limit Fannie Mae i Freddie Mac. Fakt, że pożyczka jest niezgodna, nie oznacza jednak, że jest zła; oznacza to po prostu, że nie spełnia kryteriów zakupu przez przedsiębiorstwa.

Pożyczki zgodne a pożyczki konwencjonalne

Zgodna pożyczka musi spełniać określone kryteria określone przez FHFA, w tym zgodne limity pożyczek. Pożyczka konwencjonalna to każda pożyczka, która nie jest gwarantowana lub ubezpieczona przez rząd (pożyczki FHA, VA i USDA). Pożyczki konwencjonalne mogą być zgodne lub niezgodne.

Jakie są zgodne oprocentowanie pożyczek?

Jeśli uważasz, że stopy procentowe wzrosną w ciągu najbliższego miesiąca, możesz zdecydować się na zablokowanie stawki, aby zapewnić najniższą możliwą stopę.
Uważaj na stawki, które wydają się zbyt niskie, aby mogły być prawdziwe, biorąc pod uwagę Twoją sytuację finansową. Obecnie referencyjna 30-letnia zgodna z konwencjonalną stopą kredytową wynosi 5,570%. Jeśli napotkasz niską stawkę, może się zdarzyć, że wartość niskiej stawki zostanie zrekompensowana wyższymi kosztami początkowymi. Pamiętaj, aby dokładnie oszacować całkowity koszt pożyczki.
Różni pożyczkodawcy mają różne dostępne fundusze i różne koszty. Z tego powodu warto rozejrzeć się za najlepszymi stawkami i warunkami.
Pamiętaj, że możesz otrzymać kredyt hipoteczny o stałym lub zmiennym oprocentowaniu. Kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu zazwyczaj wynosi od 10 do 30 lat, a oprocentowanie pozostaje takie samo przez cały okres kredytowania. W przypadku kredytu hipotecznego o zmiennym oprocentowaniu Twoje oprocentowanie może się zmieniać w zależności od czynników rynkowych.

Jak uzyskać najlepszą pożyczkę odpowiadającą dla Ciebie

Istnieje kilka kroków, które możesz podjąć, które mogą pomóc Ci uzyskać najlepszą pożyczkę zgodną z Twoimi okolicznościami:

1. Sprawdź swój raport kredytowy

Z jak największym wyprzedzeniem sprawdź swoje raporty kredytowe na stronie AnnualCreditReport.com. Ze względu na pandemię raporty kredytowe są teraz dostępne bezpłatnie co tydzień w firmach Experian, Equifax i TransUnion do 20 kwietnia 2022 r. Dokładnie sprawdzaj swoje raporty pod kątem nieaktualnych pozycji i błędów merytorycznych. Zakwestionuj wszelkie wykryte błędy, ponieważ nawet drobne problemy mogą skutkować niższą oceną kredytową.

2. Uporządkuj swoje dokumenty

Zbierz papierkową robotę, aby przygotować się na proces ubiegania się o kredyt hipoteczny. Pożyczkodawcy mogą teraz uzyskać wiele informacji bezpośrednio z banków i IRS, ale nadal dobrze jest mieć pod ręką dokumenty, takie jak odcinki płacowe, wyciągi bankowe, konta emerytalne, formularze W-2 i deklaracje podatkowe.

3. Porównaj oprocentowanie kredytów

Poświęć trochę czasu na porównanie ofert kredytów hipotecznych od co najmniej trzech różnych pożyczkodawców. Zastanów się nad swoimi potrzebami i preferencjami podczas tworzenia krótkiej listy pożyczkodawców, z którymi możesz współpracować — możesz na przykład zacząć od swojego banku (jeśli oferuje kredyty hipoteczne) lub rozważyć na przykład unię kredytową lub pożyczkodawcę internetowego. Poza ogólnymi warunkami pożyczki, uważnie przyjrzyj się opłatom i punktom każdego pożyczkodawcy.

4. Uzyskaj wstępne zatwierdzenie

Po znalezieniu pożyczkodawcy, z którym jesteś zainteresowany współpracą, możesz uzyskać wstępne zatwierdzenie pożyczki, co może przyspieszyć proces finansowania i wykryć wszelkie problemy związane z Twoim kredytem, zanim pojawią się one podczas formalnego ubiegania się o kredyt hipoteczny. Wstępne zatwierdzenie pomaga również zademonstrować sprzedającemu dom, że jesteś poważnym kupującym.

5. Unikaj nadmiernych wydatków

Kredytodawcy mogą sprawdzić i ponownie sprawdzić Twój raport kredytowy i ocenę oraz różne konta finansowe aż do daty zamknięcia kredytu hipotecznego. Pomyśl o czasie pomiędzy złożeniem wniosku o pożyczkę a zamknięciem jako o „spokojnym” okresie, kiedy wydajesz jak najmniej. Podczas gdy Twój wniosek o kredyt hipoteczny jest w toku, nie ubiegaj się o nowy kredyt, taki jak karta kredytowa lub pożyczka osobista, i unikaj wydatków na rzeczy, których tak naprawdę nie potrzebujesz. Pomoże to zapewnić sprawny proces zamknięcia i otrzymanie oczekiwanego finansowania.

Przegląd najważniejszych wydarzeń

Pożyczki zgodne nie mogą przekroczyć pewnego limitu w dolarach, który zmienia się z roku na rok. W 2022 r. limit wynosi 647 200 USD dla większości części Stanów Zjednoczonych, ale jest wyższy w niektórych droższych obszarach.
Pożyczka zgodna to kredyt hipoteczny z warunkami, które spełniają kryteria finansowania Fannie Mae i Freddie Mac.
Pożyczki zgodne zazwyczaj oferują niższe oprocentowanie niż inne rodzaje kredytów hipotecznych.
Kredytodawcy wolą udzielać pożyczek zgodnych, ponieważ można je pakować i sprzedawać na wtórnym rynku kredytów hipotecznych.