Prestito conforme

Stai cercando un mutuo? Adesso è il momento di prendere dimestichezza con una delle tipologie più diffuse di mutuo per la casa: il mutuo conforme. È il mutuo ideale per i mutuatari con un credito solido e abbastanza denaro contante o capitale proprio per un acconto considerevole. In un mercato con molte opzioni di mutuo, un prestito conforme è lo standard e un buon punto di partenza quando si cerca un finanziamento.

Che cos'è un prestito conforme?

Definizione di prestito conforme

Un prestito conforme è un mutuo idoneo per essere acquistato da Fannie Mae e Freddie Mac, le imprese sponsorizzate dal governo o GSE, perché soddisfa - o è conforme - ai loro standard, compresi i limiti all'importo che può essere preso in prestito.

Il limite di prestito conforme al 2022 per una casa unifamiliare è di $ 647.200 nella maggior parte dei mercati immobiliari. Nelle aree più costose, il limite è di $ 970.800.

Un esempio comune di prestito conforme è un mutuo con un acconto del 20 per cento, una durata di 15 o 30 anni, pagamenti mensili di capitale e interessi, nessuna penale di pagamento anticipato, nessuna rata e nessuna assicurazione ipotecaria privata.

Cosa sono gli standard di prestito conformi?

Fannie Mae e Freddie Mac acquistano prestiti conformi da istituti di credito ipotecario e li impacchettano insieme per creare titoli garantiti da ipoteca (MBS), che vengono poi venduti agli investitori. Vendendo prestiti conformi a Fannie Mae e Freddie Mac, gli istituti di credito possono ottenere nuovo capitale per finanziare ulteriori mutui.

In quanto tale, un mutuo deve aderire a determinati standard per essere considerato conforme e idoneo all'acquisto da parte delle imprese. I mutui conformi ai requisiti di Fannie Mae e Freddie Mac sono facili da acquistare e vendere per gli investitori perché soddisfano questi standard, che includono:

Limite di prestito – $ 647.200 per una casa unifamiliare nella maggior parte dei mercati e $ 970.800 nelle aree più costose
Punteggio credito – Almeno 620
Rapporto di indebitamento – Idealmente, un rapporto front-end pari o inferiore al 28% e un rapporto back-end, noto anche come rapporto debito/reddito (DTI), pari o inferiore al 36%
Anticipo/equità – Idealmente, almeno il 20% in meno per un acquisto o il 20% in capitale per un rifinanziamento; tuttavia, Fannie e Freddie sostengono anche i prestiti convenzionali con un calo di appena il 3%.
Rapporto prestito/valore (LTV) – Idealmente, 80 percento o inferiore; ancora una volta, Fannie e Freddie rimborsano anche i prestiti convenzionali con un LTV massimo dal 95% al 97%, a seconda che si tratti di un mutuo a tasso variabile o fisso, o se sei un compratore di casa per la prima volta

Posso ancora qualificarmi con un acconto inferiore?

Un prestito conforme può avere un acconto più basso fintanto che il mutuatario paga un'assicurazione ipotecaria privata o PMI. (In effetti, scambi un grosso acconto con il sostegno di una terza parte forte.) Pagando per PMI, puoi ottenere un prestito conforme con solo il 5% in meno in molti casi, o solo il 3% in meno se hai un Convenzionale 97, Fannie Mae HomeReady o un mutuo Freddie Mac HomeOne o Home Possible.

Qual è il punteggio di credito minimo necessario per qualificarsi per un mutuo conforme?

Poiché un acconto più grande riduce il rischio, i prestatori sono disposti ad accettare un mutuatario con un punteggio di credito minimo di 620 per un prestito conforme, ma con due importanti avvertenze:

I singoli istituti di credito possono e hanno i propri standard di credito, spesso più elevati, oltre ai requisiti di Fannie Mae e Freddie Mac.
Un punteggio di 620 crediti generalmente non sarà sufficiente per ottenere il tasso di interesse più basso. Quando offrono il miglior tasso possibile, gli istituti di credito cercano mutuatari con punteggi di credito più elevati che rappresentano meno rischi. Se il tuo punteggio di credito è 780 o superiore, avrai molte più probabilità di ottenere la migliore tariffa disponibile.

Come verranno valutati i miei rapporti di indebitamento?

Per qualificarsi per un prestito conforme, gli istituti di credito cercheranno anche di assicurarsi che tu possa permetterti le rate mensili del mutuo valutando i rapporti di indebitamento. Ci sono due misure, a volte espresse come 28/36:

Rapporto front-end: Il rapporto front-end misura quanto del tuo reddito mensile lordo viene assegnato al tuo mutuo, inclusa la rata mensile (capitale e interessi), tasse sulla proprietà, assicurazione e commissioni HOA (se applicabile). In genere, gli istituti di credito cercano un rapporto front-end del 28 percento o meno. Ad esempio, se il tuo reddito mensile lordo è di $ 8.000, il costo del mutuo consentito potrebbe non essere superiore a $ 2.240 per essere considerato un prestito conforme.
Rapporto back-end: Il rapporto back-end, chiamato anche rapporto debito/reddito (DTI), include il rapporto front-end più altri debiti mensili, come prestito auto, debito studentesco, personale prestiti e pagamenti con carta di credito. Per essere considerato un prestito conforme, il rapporto massimo di back-end è del 36%. Quindi, se il tuo reddito mensile lordo è di $ 8.000, i pagamenti del debito consentiti potrebbero non essere superiori a $ 2.880 per essere considerato un prestito conforme.

È possibile ottenere un prestito conforme con rapporti di indebitamento più elevati, ma in genere è più basso il caso migliore sia per il mutuatario che per il prestatore.

Quanto è flessibile il limite di prestito conforme?

Sfortunatamente, uno degli standard inamovibili per i prestiti conformi è il limite del prestito: puoi prendere in prestito solo così tanto e non di più. I limiti di prestito sono stabiliti dalla Federal Housing Finance Agency (FHFA) e sono generalmente adeguati ogni anno, con limiti più alti per le proprietà con due, tre e quattro unità (purché tu viva in una delle unità).

Tieni presente che i requisiti possono variare anche in altri modi. Ad esempio, gli standard potrebbero essere più severi per un rifinanziamento cash-out rispetto a un rifinanziamento a tasso e termine.

Pro e contro dei prestiti conformi

Professionisti

Se effettui almeno un acconto del 20 percento, significa che ci sono meno soldi da prendere in prestito e anche più equità domestica al momento dell'acquisto della tua casa. A loro volta, i pagamenti mensili sono inferiori rispetto a un prestito con meno soldi in anticipo.
Se abbassi almeno il 20%, non dovrai pagare per il PMI, che rappresenta un notevole risparmio mensile. A seconda dell'importo del prestito, PMI può costare alcune centinaia di dollari al mese.
Se riesci a ridurre del 20 percento, e hai un buon credito e forti riserve finanziarie, è probabile che ti qualifichi per il miglior tasso del prestatore e per i pagamenti mensili più bassi in generale.

Contro

Il rapporto DTI deve soddisfare gli standard di prestito conformi. Il rapporto DTI massimo è in genere del 36 percento, ma può arrivare al 45 percento o addirittura al 50 percento se hai altri "fattori di compensazione", come un punteggio di credito più alto.
La casa che vuoi acquistare potrebbe superare i limiti di prestito conformi, soprattutto se ti trovi in un mercato con un prezzo più alto.

Alternative ai prestiti conformi

Prestiti conformi e non conformi

Un prestito conforme è conforme o soddisfa gli standard di Fannie Mae e Freddie Mac relativi al credito del mutuatario, all'anticipo e ad altri fattori come l'entità del prestito. Un prestito non conforme, invece, non è conforme o soddisfa questi standard. Ad esempio, un prestito jumbo è un prestito non conforme perché l'importo preso in prestito supera il limite di Fannie Mae e Freddie Mac. Il fatto che un prestito non sia conforme non significa però che sia negativo; significa semplicemente che non soddisfa i criteri per essere acquistato dalle imprese.

Prestiti conformi e convenzionali

Un prestito conforme deve soddisfare criteri specifici stabiliti dalla FHFA, compresi i limiti di prestito conforme. Un prestito convenzionale è qualsiasi prestito che non è garantito o assicurato dal governo (prestiti FHA, VA e USDA). I prestiti convenzionali possono essere conformi o non conformi.

Quali sono i tassi di prestito conformi?

Se ritieni che i tassi di interesse aumenteranno nel prossimo mese, potresti scegliere di bloccare il tasso per garantire il tasso più basso possibile.
Fai attenzione alle tariffe che sembrano troppo basse per essere vere data la tua posizione finanziaria. Attualmente, il tasso di prestito convenzionale conforme a 30 anni di riferimento è del 5,570%. Se incontri una tariffa bassa, è possibile che il valore della tariffa bassa venga compensato da maggiori costi iniziali. Assicurati di valutare attentamente il costo completo del prestito.
Diversi finanziatori hanno diversi finanziamenti disponibili e costi diversi. Per questo motivo, conviene guardarsi intorno per le migliori tariffe e condizioni.
Ricorda che puoi ottenere un mutuo a tasso fisso o variabile. Un mutuo a tasso fisso varia generalmente da 10 a 30 anni e il tasso di interesse rimane lo stesso per tutta la vita del prestito. Con un mutuo a tasso variabile, il tasso di interesse può variare in base a fattori di mercato.

Come ottenere il miglior prestito conforme per te

Ci sono una serie di passaggi che puoi intraprendere che possono aiutarti a ottenere il miglior prestito conforme alle tue circostanze:

1. Controlla il tuo rapporto di credito

Il più in anticipo possibile, controlla i tuoi rapporti di credito su AnnualCreditReport.com. A causa della pandemia, i rapporti di credito sono ora disponibili gratuitamente su base settimanale da Experian, Equifax e TransUnion fino al 20 aprile 2022. Controlla attentamente i tuoi rapporti per articoli scaduti ed errori di fatto. Contesta eventuali errori che rilevi, perché anche problemi minori possono comportare un punteggio di credito inferiore.

2. Metti in ordine i tuoi documenti

Metti insieme le tue scartoffie in modo da essere preparato per il processo di richiesta del mutuo. Gli istituti di credito possono ora ottenere molte informazioni direttamente dalle banche e dall'IRS, ma è comunque una buona idea avere a portata di mano documenti come buste paga, estratti conto bancari, conti pensionistici, moduli W-2 e dichiarazioni dei redditi.

3. Confronta i tassi di prestito

Prenditi il tempo per confrontare le offerte di mutui di almeno tre diversi istituti di credito. Considera le tue esigenze e preferenze quando crei un breve elenco di istituti di credito con cui lavorare: potresti voler iniziare con la tua banca (se offre mutui) o prendere in considerazione un'unione di credito o un prestatore online, ad esempio. Al di là delle condizioni generali del prestito, guarda attentamente le commissioni e i punti di ciascun prestatore.

4. Ottieni la pre-approvazione

Una volta trovato un prestatore con cui sei interessato a lavorare, puoi ottenere la pre-approvazione per un prestito, che può aiutare ad accelerare il processo di finanziamento e scoprire eventuali problemi relativi al tuo credito prima che si manifestino quando richiedi formalmente un mutuo. Ottenere la pre-approvazione aiuta anche a dimostrare a un venditore di case che sei un acquirente serio.

5. Evita spese eccessive

Gli istituti di credito possono controllare e ricontrollare il rapporto di credito e il punteggio e vari conti finanziari fino alla data di chiusura del mutuo. Pensa al periodo che intercorre tra quando richiedi un prestito e quando chiudi come un periodo “tranquillo”, quando spendi il meno possibile. Mentre la tua richiesta di mutuo è in corso, non richiedere alcun nuovo credito, come una carta di credito o un prestito personale, ed evita di spendere per cose che non ti servono realmente. Ciò contribuirà a garantire che il processo di chiusura si svolga senza intoppi e che tu riceva il finanziamento che ti aspetti.

Mette in risalto

I prestiti conformi non possono superare un determinato limite di dollari, che cambia di anno in anno. Nel 2022, il limite è di $ 647.200 per la maggior parte degli Stati Uniti, ma è più alto in alcune aree più costose.
Un prestito conforme è un mutuo con termini e condizioni che soddisfano i criteri di finanziamento di Fannie Mae e Freddie Mac.
I prestiti conformi in genere offrono tassi di interesse inferiori rispetto ad altri tipi di mutui.
Gli istituti di credito preferiscono emettere prestiti conformi perché possono essere impacchettati e venduti nel mercato dei mutui secondari.