Samræmt lán

Að kaupa húsnæðislán? Nú er kominn tími til að kynna sér eina af vinsælustu tegundum húsnæðislána: lán í samræmi við það. Það er veðlán fyrir lántakendur með traust lánsfé og nóg reiðufé eða eigið fé fyrir umtalsverða útborgun. Á markaði með fullt af veðmöguleikum er samræmd lán staðalbúnaður og góður staður til að byrja þegar leitað er að fjármögnun.

Hvað er samræmislán?

Í samræmi við skilgreiningu lána

Samræmt lán er veð sem hægt er að kaupa af Fannie Mae og Freddie Mac, ríkisstyrktum fyrirtækjum, eða GSE, vegna þess að það uppfyllir - eða er í samræmi við - staðla þeirra, þar á meðal takmarkanir á upphæðinni sem hægt er að lána.

Samræmd lánamörk 2022 fyrir einbýlishús eru $647.200 á flestum húsnæðismörkuðum. Á svæðum með hærri kostnað er hámarkið $970.800.

Algengt dæmi um samræmd lán er húsnæðislán með 20 prósenta innborgun, 15 eða 30 ára tíma, mánaðarlegar höfuðstóls- og vaxtagreiðslur, engin uppgreiðslusekt, engin blöðrugreiðsla og engin sérveðtrygging.

Hvað eru í samræmi við lánastaðla?

Fannie Mae og Freddie Mac kaupa samræmd lán frá húsnæðislánum og pakka þeim saman til að búa til veðtryggð verðbréf (MBS), sem síðan eru seld fjárfestum. Með því að selja samsvarandi lán til Fannie Mae og Freddie Mac geta lánveitendur fengið nýtt fjármagn til að fjármagna viðbótarhúsnæðislán.

Sem slík þarf veð að fylgja ákveðnum stöðlum til að teljast vera í samræmi og hæft til að kaupa af fyrirtækjunum. Auðvelt er fyrir fjárfesta að kaupa og selja húsnæðislán sem uppfylla kröfur Fannie Mae og Freddie Mac vegna þess að þau uppfylla þessa staðla, sem fela í sér:

Lánstakmark - $647.200 fyrir einbýlishús á flestum mörkuðum og $970.800 á svæðum með hærri kostnað
Inneignarstig - Að minnsta kosti 620
Skuldahlutfall - Helst er framhliðarhlutfall 28 prósent eða minna og bakhlutfall, einnig þekkt sem skuldahlutfall (DTI), 36 prósent eða minna
Niðurborgun/eigið fé - Helst, að minnsta kosti 20 prósent niður fyrir kaup eða 20 prósent eigið fé fyrir endurfjármögnun; Hins vegar, Fannie og Freddie bakka einnig hefðbundin lán með allt að 3 prósent lækkun
Lánshlutfall (LTV) - Helst 80 prósent eða lægra; aftur, Fannie og Freddie styðja einnig hefðbundin lán með LTV hámarki 95 prósent til 97 prósent, allt eftir því hvort það er stillanlegt eða fastvaxta húsnæðislán, eða ef þú ert að kaupa íbúð í fyrsta skipti.

Get ég samt átt rétt á lægri útborgun?

Samræmt lán getur haft lægri útborgun svo framarlega sem lántakandi greiðir einkaveðtryggingu eða PMI. (Í raun skiptir þú út stórri útborgun fyrir stuðning frá sterkum þriðja aðila.) Með því að borga fyrir PMI geturðu fengið lán í samræmi við aðeins 5 prósent niður í mörgum tilfellum, eða allt að 3 prósent niður ef þú ert með Hefðbundið 97, Fannie Mae HomeReady eða Freddie Mac HomeOne eða Home Mögulegt veð.

Hver er lágmarks lánshæfiseinkunn sem þarf til að eiga rétt á húsnæðisláni í samræmi?

Vegna þess að stærri útborgun dregur úr áhættu þeirra, eru lánveitendur tilbúnir til að samþykkja lántaka með lánshæfiseinkunn allt að 620 fyrir samræmt lán - en með tveimur mikilvægum fyrirvörum:

Einstakir lánveitendur geta og hafa sína eigin, oft hærri lánskröfur, auk Fannie Mae og Freddie Mac kröfur.
620 lánshæfiseinkunn dugar almennt ekki til að fá lægstu vexti. Þegar þeir bjóða upp á bestu mögulegu vextina leita lánveitendur að lántakendum með hærra lánstraust sem tákna minni áhættu. Ef lánstraustið þitt er 780 eða hærra, muntu vera mun líklegri til að fá besta fáanlega verðið.

Hvernig verða skuldahlutföllin mín metin?

Til að eiga rétt á samræmdu láni munu lánveitendur einnig leitast við að tryggja að þú hafir efni á mánaðarlegum húsnæðislánum þínum með því að meta skuldahlutföllin þín. Það eru tveir mælikvarðar, stundum gefin upp sem 28/36:

Framhlutfall: Framhliðahlutfallið mælir hversu stórum hluta af vergum mánaðartekjum þínum er ráðstafað í húsnæðislánið þitt, þar á meðal mánaðarleg greiðsla (höfuðstóll og vextir), fasteignaskattar, tryggingar og HOA gjöld (ef við á). Venjulega leita lánveitendur að framhliðarhlutfalli sem er 28 prósent eða minna. Til dæmis, ef brúttó mánaðartekjur þínar eru $8.000, gæti leyfilegur veðkostnaður þinn ekki verið hærri en $2.240 til að teljast samræmd lán.
Bat-end hlutfall: Back-end hlutfall, einnig kallað skulda-til-tekjur (DTI) hlutfall, felur í sér framhlið hlutfall auk annarra mánaðarlegra skuldbindinga, svo sem bílalán, námsskuldir, persónulegar skuldir lán og kreditkortagreiðslur. Til að teljast samræmd lán er hámarks bakhlutfall 36 prósent. Þannig að ef brúttó mánaðartekjur þínar eru $8.000, gætu leyfilegar skuldagreiðslur þínar ekki verið meira en $2.880 til að teljast vera í samræmi við lán.

Það er hægt að fá samræmd lán með hærri skuldahlutföllum, en lægra er almennt betra fyrir bæði lántakanda og lánveitanda.

Hversu sveigjanleg eru lánsmörk í samræmi?

Því miður er einn af óhreyfanlegu stöðlunum fyrir samræmd lán lánamörkin - þú getur aðeins lánað svo mikið og ekki meira. Lánsmörk eru sett af Federal Housing Finance Agency (FHFA) og eru almennt leiðrétt á hverju ári, með hærri mörkum fyrir eignir með tvær, þrjár og fjórar einingar (svo lengi sem þú býrð í einni af einingunum).

Hafðu í huga að kröfur geta einnig verið mismunandi á annan hátt. Til dæmis gætu staðlar verið strangari fyrir endurfjármögnun með útborgun en fyrir endurfjármögnun á vöxtum og tíma.

Kostir og gallar við samræmislán

Kostir

Ef þú greiðir að minnsta kosti 20 prósent innborgun þýðir það að það er minni peningur fyrir þig að lána og einnig meira eigið fé á þeim tíma sem þú kaupir húsið þitt. Aftur á móti eru mánaðarlegar greiðslur þínar lægri miðað við lán með minna fé niður.
Ef þú setur að minnsta kosti 20 prósent niður þarftu ekki að borga fyrir PMI, sem táknar umtalsverðan mánaðarlegan sparnað. Það fer eftir lánsupphæðinni þinni, PMI getur kostað nokkur hundruð dollara á mánuði.
Ef þú getur sett 20 prósent niður og átt gott lánstraust og sterkan fjármagnsforða er líklegt að þú uppfyllir skilyrði fyrir besta vexti lánveitandans og lægstu mánaðargreiðslur í heildina.

Gallar

DTI hlutfall þitt verður að uppfylla samsvarandi lánastaðla. Hámarks DTI hlutfall er venjulega 36 prósent, en það getur teygt sig í 45 prósent eða jafnvel 50 prósent ef þú ert með aðra „uppbótarþætti“, svo sem hærra lánstraust.
Húsið sem þú vilt kaupa gæti farið yfir lánamörk í samræmi við það, sérstaklega ef þú ert á dýrari markaði.

Val á samræmdum lánum

Lán í samræmi við ósamræmi

Samræmt lán er í samræmi við, eða uppfyllir, Fannie Mae og Freddie Mac staðla sem lúta að lánsfé lántaka, útborgun og öðrum þáttum eins og lánsstærð. Lán sem ekki er í samræmi er hins vegar ekki í samræmi við eða uppfyllir ekki þessa staðla. Til dæmis er risalán ósamræmislán vegna þess að upphæðin sem lánuð er fara yfir mörk Fannie Mae og Freddie Mac. Það að lán sé ekki í samræmi þýðir þó ekki að það sé slæmt; það þýðir einfaldlega að það uppfyllir ekki skilyrðin sem fyrirtækin kaupa.

Í samræmi við hefðbundin lán

Samræmt lán verður að uppfylla tiltekin skilyrði sem FHFA setur, þar á meðal samræmd lánamörk. Hefðbundið lán er hvaða lán sem er sem er ekki tryggt eða tryggt af stjórnvöldum (FHA, VA og USDA lán). Hefðbundin lán geta annað hvort verið í samræmi eða ósamræmi.

Hvað eru í samræmi við lánavexti?

Ef þú heldur að vextir muni hækka á næstu mánuðum eða svo gætirðu valið að læsa vöxtunum til að tryggja lægsta mögulega vexti.
Varist vextir sem virðast of lágir til að vera satt miðað við fjárhagsstöðu þína. Eins og er, eru hefðbundin 30 ára viðmiðunarvextir 5,570%. Ef þú lendir í lágu gengi gæti það verið að verðmæti lága gengisins verði á móti stærri fyrirframkostnaði. Vertu viss um að meta heildarkostnað lánsins vandlega.
Mismunandi lánveitendur hafa mismunandi fjármögnun í boði og mismunandi kostnað. Af þessum sökum borgar sig að versla í kringum bestu verð og kjör.
Mundu að þú getur fengið annað hvort fast- eða breytanlegt húsnæðislán. Fastvaxta húsnæðislán er að jafnaði á bilinu 10 til 30 ár og haldast vextirnir óbreyttir út líftíma lánsins. Með húsnæðisláni með breytilegum vöxtum geta vextir þínir sveiflast eftir markaðsþáttum.

Hvernig á að fá besta lánið fyrir þig

Það eru nokkur skref sem þú getur tekið sem geta hjálpað þér að fá besta lánið fyrir aðstæður þínar:

1. Athugaðu lánshæfismatsskýrsluna þína

Athugaðu lánshæfisskýrslur þínar eins mikið fyrirfram og mögulegt er á AnnualCreditReport.com. Vegna heimsfaraldursins eru lánsfjárskýrslur nú fáanlegar án endurgjalds vikulega frá Experian, Equifax og TransUnion til og með 20. apríl 2022. Athugaðu skýrslur þínar vandlega fyrir gamaldags atriði og staðreyndavillur. Andmæltu allar villur sem þú sérð, því jafnvel minniháttar vandamál geta leitt til lægri lánstrausts.

2. Komdu skjölunum þínum í röð

Taktu saman pappírana þína svo þú sért tilbúinn fyrir umsóknarferlið um veð. Lánveitendur geta nú fengið mikið af upplýsingum beint frá bönkum og IRS, en það er samt góð hugmynd að hafa skjöl eins og launaseðla, bankayfirlit, eftirlaunareikninga, W-2 eyðublöð og skattskil við höndina.

3. Berðu saman lánsvexti

Taktu þér tíma til að bera saman veðtilboð frá að minnsta kosti þremur mismunandi lánveitendum. Íhugaðu þarfir þínar og óskir þegar þú býrð til stuttan lista yfir lánveitendur til að vinna með - þú gætir viljað byrja með bankanum þínum (ef hann býður upp á húsnæðislán), eða íhuga lánafélag eða lánveitanda á netinu, til dæmis. Fyrir utan almenna skilmála lánsins skaltu skoða vel gjöld hvers lánveitanda og punkta.

4. Fáðu samþykki fyrirfram

Þegar þú hefur fundið lánveitanda sem þú hefur áhuga á að vinna með geturðu fengið fyrirframsamþykkt fyrir láni, sem getur hjálpað til við að flýta fyrir fjármögnunarferlinu og afhjúpa öll vandamál sem tengjast lánsfé þínu áður en þau birtast þegar þú sækir formlega um veð. Að fá fyrirframsamþykkt hjálpar einnig að sýna fram á fyrir hússöluaðila að þú sért alvarlegur kaupandi.

5. Forðastu of mikla eyðslu

Lánveitendur geta athugað og endurskoðað lánshæfismatsskýrslu þína og stig og ýmsa fjármálareikninga alveg fram að lokunardegi veðsins. Hugsaðu um tímann á milli þess að þú sækir um lán og þar til þú lokar sem „rólegt“ tímabil, þegar þú eyðir eins litlu og mögulegt er. Á meðan veðumsóknin þín er í vinnslu skaltu ekki sækja um nýtt lánsfé, svo sem kreditkort eða persónulegt lán, og forðastu að eyða í hluti sem þú þarft ekki í raun. Þetta mun hjálpa til við að tryggja að lokunarferlið gangi vel og þú færð þá fjármögnun sem þú átt von á.

Hápunktar

Samræmd lán mega ekki fara yfir ákveðin dollaramörk sem breytast frá ári til árs. Árið 2022 eru mörkin $647.200 fyrir flesta hluta Bandaríkjanna en eru hærri á sumum dýrari svæðum.
Samræmt lán er veð með skilmálum og skilyrðum sem uppfylla fjármögnunarskilyrði Fannie Mae og Freddie Mac.
Samræmd lán bjóða venjulega lægri vexti en aðrar tegundir húsnæðislána.
Lánveitendur kjósa að gefa út samræmd lán vegna þess að hægt er að pakka þeim og selja á eftirmarkaði húsnæðislána.