Överensstämmande lån

Handla ett bolån? Nu är det dags att bekanta dig med en av de mest populära typerna av bostadslån: ett överensstämmande lån. Det är det bästa bolånet för låntagare med solid kredit och tillräckligt med kontanter eller eget kapital för en betydande handpenning. På en marknadsplats med många bolånealternativ är ett överensstämmande lån standarden och ett bra ställe att börja när du letar efter finansiering.

Vad är ett överensstämmande lån?

Överensstämmande lånedefinition

Ett överensstämmande lån är ett bolån som är berättigat att köpas av Fannie Mae och Freddie Mac, de statligt sponsrade företagen, eller GSEs, eftersom det uppfyller - eller överensstämmer - med deras standarder, inklusive gränser för det belopp som kan lånas.

Den 2022 överensstämmande lånegränsen för ett enfamiljshus är $647 200 på de flesta bostadsmarknader. I områden med högre kostnader är gränsen $970 800.

Ett vanligt exempel på ett överensstämmande lån är ett bolån med en handpenning på 20 procent, en löptid på 15 eller 30 år, månatliga amorterings- och räntebetalningar, ingen förskottsbetalning, ingen ballongbetalning och ingen privat bolåneförsäkring.

Vilka är överensstämmande lånestandarder?

Fannie Mae och Freddie Mac köper överensstämmande lån från hypotekslångivare och paketerar dem för att skapa inteckningsskyddade värdepapper (MBS), som sedan säljs till investerare. Genom att sälja överensstämmande lån till Fannie Mae och Freddie Mac kan långivare få nytt kapital för att finansiera ytterligare bolån.

Som sådan måste ett bolån följa vissa standarder för att anses överensstämmande och berättigade att köpas av företagen. Bolån som överensstämmer med Fannie Mae och Freddie Mac krav är lätta för investerare att köpa och sälja eftersom de uppfyller dessa standarder, som inkluderar:

• Lånegräns – 647 200 USD för ett enfamiljshus på de flesta marknader och 970 800 USD i områden med högre kostnader

• Kreditpoäng - Minst 620

• Skuldkvoter – Idealt sett en front-end-kvot på 28 procent eller mindre och en back-end-kvot, även känd som skuld-till-inkomst (DTI), på 36 procent eller mindre

• Avbetalning/eget kapital – Helst minst 20 procent ned för ett köp eller 20 procent eget kapital för en refinansiering; Fannie och Freddie backar dock också upp konventionella lån med så lite som 3 procent ned

• Belåningsgrad (LTV) – Helst 80 procent eller lägre; återigen, Fannie och Freddie stöder också konventionella lån med en LTV max på 95 procent till 97 procent, beroende på om det är en justerbar eller fast ränta, eller om du är en förstagångsbostadsköpare

Kan jag fortfarande kvalificera mig för en lägre handpenning?

Ett överensstämmande lån kan ha en lägre handpenning så länge som låntagaren betalar en privat bolåneförsäkring, eller PMI. (I själva verket byter du en stor handpenning mot stöd från en stark tredje part.) Genom att betala för PMI kan du få ett överensstämmande lån med bara 5 procent ned i många fall, eller så lite som 3 procent ned om du har en Konventionell 97, Fannie Mae HomeReady eller en Freddie Mac HomeOne eller hemmöjlig inteckning.

Vad är den lägsta kreditpoäng som krävs för att kvalificera sig för ett överensstämmande inteckning?

Eftersom en större handpenning minskar deras risk, är långivare villiga att acceptera en låntagare med en kreditpoäng så låg som 620 för ett överensstämmande lån - men med två viktiga varningar:

– Enskilda långivare kan och har sina egna, ofta högre kreditkrav, förutom Fannie Mae och Freddie Mac krav.

• En kreditpoäng på 620 räcker i allmänhet inte för att få den lägsta räntan. När de erbjuder bästa möjliga ränta letar långivare efter låntagare med högre kreditvärdighet som representerar mindre risk. Om din kreditpoäng är 780 eller högre, är det mycket mer sannolikt att du får den bästa tillgängliga räntan.

Hur kommer mina skuldkvoter att utvärderas?

För att kvalificera sig för ett överensstämmande lån kommer långivare också att se till att du har råd med dina månatliga bolånebetalningar genom att utvärdera dina skuldkvoter. Det finns två mått, ibland uttryckta som 28/36:

• Front-end-kvot: Front-end-kvoten mäter hur mycket av din bruttomånadsinkomst som allokeras till ditt bolån, inklusive den månatliga betalningen (kapitalbelopp och ränta), fastighetsskatter, försäkringar och HOA-avgifter (om tillämpligt). Vanligtvis letar långivare efter en front-end-kvot på 28 procent eller mindre. Till exempel, om din bruttomånadsinkomst är 8 000 USD, kan din tillåtna bolånekostnad inte vara mer än 2 240 USD för att betraktas som ett överensstämmande lån.

• Back-end-kvot: Back-end-kvoten, även kallad debt-to-income (DTI), inkluderar front-end-kvoten plus andra månatliga skuldförpliktelser, såsom billån, studieskulder, personliga lån lån och kreditkortsbetalningar. För att betraktas som ett överensstämmande lån är den maximala back-end-kvoten 36 procent. Så om din bruttomånadsinkomst är 8 000 $, kan dina tillåtna skuldbetalningar inte vara mer än 2 880 $ för att betraktas som ett överensstämmande lån.

Det är möjligt att få ett överensstämmande lån med högre skuldkvoter, men lägre är generellt sett det bästa fallet för både låntagare och långivare.

Hur flexibel är den överensstämmande lånegränsen?

Tyvärr är en av de fasta standarderna för överensstämmande lån lånegränsen - du kan bara låna så mycket och inte mer. Lånegränser sätts av Federal Housing Finance Agency (FHFA) och justeras i allmänhet varje år, med högre gränser för fastigheter med två, tre och fyra enheter (så länge du bor i en av enheterna).

Tänk på att kraven också kan variera på andra sätt. Till exempel kan standarder vara strängare för en utbetalningsrefinansiering än för en refinansiering med ränta och löptid.

För- och nackdelar med överensstämmande lån

Fördelar

• Om du betalar minst 20 procent i handpenning betyder det att du har mindre pengar att låna och även mer eget kapital när du köper din bostad. I sin tur är dina månatliga betalningar lägre jämfört med ett lån med mindre pengar ner.

– Om du lägger ner minst 20 procent behöver du inte betala för PMI, vilket innebär betydande månatliga besparingar. Beroende på ditt lånebelopp kan PMI kosta några hundra dollar per månad.

• Om du kan lägga ner 20 procent och har bra krediter och starka finansiella reserver, kommer du sannolikt att kvalificera dig för långivarens bästa ränta och de lägsta månatliga betalningarna totalt sett.

Nackdelar

• Din DTI-kvot måste uppfylla överensstämmande lånestandarder. Det maximala DTI-förhållandet är vanligtvis 36 procent, men det kan sträcka sig till 45 procent eller till och med 50 procent om du har andra "kompenserande faktorer", såsom en högre kreditpoäng.

• Bostaden du vill köpa kan överskrida överensstämmande lånegränser, särskilt om du är på en marknad med högre priser.

Alternativ till konforma lån

Konforma vs. icke-konforma lån

Ett överensstämmande lån överensstämmer med, eller uppfyller, Fannie Mae och Freddie Mac standarder avseende låntagarens kredit, handpenning och andra faktorer som lånestorlek. Ett lån som inte uppfyller kraven, å andra sidan, överensstämmer inte med eller uppfyller inte dessa standarder. Till exempel är ett jumbolån ett icke-konformt lån eftersom det lånade beloppet överstiger Fannie Mae och Freddie Mac-gränsen. Det faktum att ett lån inte uppfyller kraven betyder dock inte att det är dåligt; det betyder helt enkelt att det inte uppfyller kriterierna för att köpas av företagen.

Konforma kontra konventionella lån

Ett överensstämmande lån måste uppfylla specifika kriterier som fastställts av FHFA, inklusive överensstämmande lånegränser. Ett konventionellt lån är alla lån som inte är garanterade eller försäkrade av staten (FHA-, VA- och USDA-lån). Konventionella lån kan vara antingen överensstämmande eller icke-överensstämmande.

Vilka är överensstämmande låneräntor?

• Om du tror att räntorna kommer att stiga under den kommande månaden eller så, kan du välja att låsa din kurs för att säkerställa lägsta möjliga kurs.

• Se upp för räntor som verkar för låga för att vara sanna med tanke på din ekonomiska ställning. För närvarande är den riktmärke 30-åriga konventionella låneräntan 5,570 %. Om du stöter på ett lågt pris kan det vara så att värdet på det låga priset kompenseras av högre förskottskostnader. Var noga med att utvärdera hela kostnaden för lånet noggrant.

– Olika långivare har olika finansiering tillgänglig och olika kostnader. Av denna anledning lönar det sig att leta efter de bästa priserna och villkoren.

– Tänk på att du kan få antingen ett fast- eller justerbart bolån. Ett bolån med fast ränta sträcker sig i allmänhet från 10 till 30 år, och räntan förblir densamma under lånets löptid. Med ett räntejusterbart bolån kan din ränta fluktuera baserat på marknadsfaktorer.

Hur får du det bästa lånet för dig

Det finns ett antal steg du kan ta som kan hjälpa dig att få det bästa lånet för dina omständigheter:

1. Kontrollera din kreditupplysning

Så mycket i förväg som möjligt, kontrollera dina kreditupplysningar på AnnualCreditReport.com. På grund av pandemin är kreditupplysningar nu tillgängliga utan kostnad varje vecka från Experian, Equifax och TransUnion till och med den 20 april 2022. Kontrollera dina rapporter noggrant för inaktuella artiklar och faktafel. Bestrid eventuella fel du upptäcker, eftersom även mindre problem kan resultera i en lägre kreditpoäng.

2. Få ordning på dina dokument

Få ihop dina papper så att du är förberedd för ansökningsprocessen för bolån. Långivare kan nu få mycket information direkt från banker och IRS, men det är fortfarande en bra idé att ha dokument som lönesummar, kontoutdrag, pensionskonton, W-2-formulär och skattedeklarationer till hands.

3. Jämför låneräntor

Ta dig tid att jämföra bolåneerbjudanden från minst tre olika långivare. Tänk på dina behov och preferenser när du skapar en kort lista över långivare att arbeta med - du kanske vill börja med din bank (om den erbjuder bolån), eller överväga en kreditförening eller onlinelångivare, till exempel. Utöver de allmänna villkoren för lånet, titta noga på varje långivares avgifter och poäng.

4. Bli förgodkänd

När du har hittat en långivare som du är intresserad av att arbeta med kan du få ett förhandsgodkännande för ett lån, vilket kan hjälpa till att påskynda finansieringsprocessen och avslöja eventuella problem relaterade till din kredit innan de dyker upp när du formellt ansöker om ett bolån. Att bli godkänd på förhand hjälper också att visa för en husförsäljare att du är en seriös köpare.

5. Undvik överdrivna utgifter

Långivare kan kontrollera och omkontrollera din kreditupplysning och poäng och olika finansiella konton ända fram till ditt bolånedatum. Tänk på tiden mellan när du ansöker om ett lån och när du stänger som en "lugn" period, då du spenderar så lite som möjligt. Medan din bolåneansökan pågår, ansök inte om någon ny kredit, som ett kreditkort eller ett privatlån, och undvik att spendera på saker du egentligen inte behöver. Detta kommer att hjälpa till att säkerställa att stängningsprocessen går smidigt och att du får den finansiering du förväntar dig.

Höjdpunkter

– Konforma lån får inte överstiga en viss dollargräns, som ändras från år till år. År 2022 är gränsen $647 200 för de flesta delar av USA men är högre i vissa dyrare områden.

• Ett överensstämmande lån är ett bolån med villkor som uppfyller finansieringskriterierna för Fannie Mae och Freddie Mac.

• Anpassade lån erbjuder vanligtvis lägre räntor än andra typer av bolån.

• Långivare föredrar att ge ut överensstämmande lån eftersom de kan paketeras och säljas på den sekundära bolånemarknaden.