Investor's wiki

Överensstämmande lån

Överensstämmande lån

Handla ett bolÄn? Nu Àr det dags att bekanta dig med en av de mest populÀra typerna av bostadslÄn: ett överensstÀmmande lÄn. Det Àr det bÀsta bolÄnet för lÄntagare med solid kredit och tillrÀckligt med kontanter eller eget kapital för en betydande handpenning. PÄ en marknadsplats med mÄnga bolÄnealternativ Àr ett överensstÀmmande lÄn standarden och ett bra stÀlle att börja nÀr du letar efter finansiering.

Vad Àr ett överensstÀmmande lÄn?


ÖverensstĂ€mmande lĂ„nedefinition

Ett överensstÀmmande lÄn Àr ett bolÄn som Àr berÀttigat att köpas av Fannie Mae och Freddie Mac, de statligt sponsrade företagen, eller GSEs, eftersom det uppfyller - eller överensstÀmmer - med deras standarder, inklusive grÀnser för det belopp som kan lÄnas.


Den 2022 överensstÀmmande lÄnegrÀnsen för ett enfamiljshus Àr $647 200 pÄ de flesta bostadsmarknader. I omrÄden med högre kostnader Àr grÀnsen $970 800.

Ett vanligt exempel pÄ ett överensstÀmmande lÄn Àr ett bolÄn med en handpenning pÄ 20 procent, en löptid pÄ 15 eller 30 Är, mÄnatliga amorterings- och rÀntebetalningar, ingen förskottsbetalning, ingen ballongbetalning och ingen privat bolÄneförsÀkring.

Vilka Àr överensstÀmmande lÄnestandarder?

Fannie Mae och Freddie Mac köper överensstÀmmande lÄn frÄn hypotekslÄngivare och paketerar dem för att skapa inteckningsskyddade vÀrdepapper (MBS), som sedan sÀljs till investerare. Genom att sÀlja överensstÀmmande lÄn till Fannie Mae och Freddie Mac kan lÄngivare fÄ nytt kapital för att finansiera ytterligare bolÄn.

Som sÄdan mÄste ett bolÄn följa vissa standarder för att anses överensstÀmmande och berÀttigade att köpas av företagen. BolÄn som överensstÀmmer med Fannie Mae och Freddie Mac krav Àr lÀtta för investerare att köpa och sÀlja eftersom de uppfyller dessa standarder, som inkluderar:

  • LĂ„negrĂ€ns – 647 200 USD för ett enfamiljshus pĂ„ de flesta marknader och 970 800 USD i omrĂ„den med högre kostnader

  • KreditpoĂ€ng - Minst 620

  • Skuldkvoter – Idealt sett en front-end-kvot pĂ„ 28 procent eller mindre och en back-end-kvot, Ă€ven kĂ€nd som skuld-till-inkomst (DTI), pĂ„ 36 procent eller mindre

  • Avbetalning/eget kapital – Helst minst 20 procent ned för ett köp eller 20 procent eget kapital för en refinansiering; Fannie och Freddie backar dock ocksĂ„ upp konventionella lĂ„n med sĂ„ lite som 3 procent ned

  • BelĂ„ningsgrad (LTV) – Helst 80 procent eller lĂ€gre; Ă„terigen, Fannie och Freddie stöder ocksĂ„ konventionella lĂ„n med en LTV max pĂ„ 95 procent till 97 procent, beroende pĂ„ om det Ă€r en justerbar eller fast rĂ€nta, eller om du Ă€r en förstagĂ„ngsbostadsköpare

Kan jag fortfarande kvalificera mig för en lÀgre handpenning?

Ett överensstÀmmande lÄn kan ha en lÀgre handpenning sÄ lÀnge som lÄntagaren betalar en privat bolÄneförsÀkring, eller PMI. (I sjÀlva verket byter du en stor handpenning mot stöd frÄn en stark tredje part.) Genom att betala för PMI kan du fÄ ett överensstÀmmande lÄn med bara 5 procent ned i mÄnga fall, eller sÄ lite som 3 procent ned om du har en Konventionell 97, Fannie Mae HomeReady eller en Freddie Mac HomeOne eller hemmöjlig inteckning.

Vad Àr den lÀgsta kreditpoÀng som krÀvs för att kvalificera sig för ett överensstÀmmande inteckning?

Eftersom en större handpenning minskar deras risk, Àr lÄngivare villiga att acceptera en lÄntagare med en kreditpoÀng sÄ lÄg som 620 för ett överensstÀmmande lÄn - men med tvÄ viktiga varningar:

– Enskilda lĂ„ngivare kan och har sina egna, ofta högre kreditkrav, förutom Fannie Mae och Freddie Mac krav.

  • En kreditpoĂ€ng pĂ„ 620 rĂ€cker i allmĂ€nhet inte för att fĂ„ den lĂ€gsta rĂ€ntan. NĂ€r de erbjuder bĂ€sta möjliga rĂ€nta letar lĂ„ngivare efter lĂ„ntagare med högre kreditvĂ€rdighet som representerar mindre risk. Om din kreditpoĂ€ng Ă€r 780 eller högre, Ă€r det mycket mer sannolikt att du fĂ„r den bĂ€sta tillgĂ€ngliga rĂ€ntan.

Hur kommer mina skuldkvoter att utvÀrderas?

För att kvalificera sig för ett överensstÀmmande lÄn kommer lÄngivare ocksÄ att se till att du har rÄd med dina mÄnatliga bolÄnebetalningar genom att utvÀrdera dina skuldkvoter. Det finns tvÄ mÄtt, ibland uttryckta som 28/36:

  • Front-end-kvot: Front-end-kvoten mĂ€ter hur mycket av din bruttomĂ„nadsinkomst som allokeras till ditt bolĂ„n, inklusive den mĂ„natliga betalningen (kapitalbelopp och rĂ€nta), fastighetsskatter, försĂ€kringar och HOA-avgifter (om tillĂ€mpligt). Vanligtvis letar lĂ„ngivare efter en front-end-kvot pĂ„ 28 procent eller mindre. Till exempel, om din bruttomĂ„nadsinkomst Ă€r 8 000 USD, kan din tillĂ„tna bolĂ„nekostnad inte vara mer Ă€n 2 240 USD för att betraktas som ett överensstĂ€mmande lĂ„n.

  • Back-end-kvot: Back-end-kvoten, Ă€ven kallad debt-to-income (DTI), inkluderar front-end-kvoten plus andra mĂ„natliga skuldförpliktelser, sĂ„som billĂ„n, studieskulder, personliga lĂ„n lĂ„n och kreditkortsbetalningar. För att betraktas som ett överensstĂ€mmande lĂ„n Ă€r den maximala back-end-kvoten 36 procent. SĂ„ om din bruttomĂ„nadsinkomst Ă€r 8 000 $, kan dina tillĂ„tna skuldbetalningar inte vara mer Ă€n 2 880 $ för att betraktas som ett överensstĂ€mmande lĂ„n.

Det Àr möjligt att fÄ ett överensstÀmmande lÄn med högre skuldkvoter, men lÀgre Àr generellt sett det bÀsta fallet för bÄde lÄntagare och lÄngivare.

Hur flexibel Àr den överensstÀmmande lÄnegrÀnsen?

TyvÀrr Àr en av de fasta standarderna för överensstÀmmande lÄn lÄnegrÀnsen - du kan bara lÄna sÄ mycket och inte mer. LÄnegrÀnser sÀtts av Federal Housing Finance Agency (FHFA) och justeras i allmÀnhet varje Är, med högre grÀnser för fastigheter med tvÄ, tre och fyra enheter (sÄ lÀnge du bor i en av enheterna).

TÀnk pÄ att kraven ocksÄ kan variera pÄ andra sÀtt. Till exempel kan standarder vara strÀngare för en utbetalningsrefinansiering Àn för en refinansiering med rÀnta och löptid.

För- och nackdelar med överensstÀmmande lÄn

Fördelar

  • Om du betalar minst 20 procent i handpenning betyder det att du har mindre pengar att lĂ„na och Ă€ven mer eget kapital nĂ€r du köper din bostad. I sin tur Ă€r dina mĂ„natliga betalningar lĂ€gre jĂ€mfört med ett lĂ„n med mindre pengar ner.

– Om du lĂ€gger ner minst 20 procent behöver du inte betala för PMI, vilket innebĂ€r betydande mĂ„natliga besparingar. Beroende pĂ„ ditt lĂ„nebelopp kan PMI kosta nĂ„gra hundra dollar per mĂ„nad.

  • Om du kan lĂ€gga ner 20 procent och har bra krediter och starka finansiella reserver, kommer du sannolikt att kvalificera dig för lĂ„ngivarens bĂ€sta rĂ€nta och de lĂ€gsta mĂ„natliga betalningarna totalt sett.

Nackdelar

  • Din DTI-kvot mĂ„ste uppfylla överensstĂ€mmande lĂ„nestandarder. Det maximala DTI-förhĂ„llandet Ă€r vanligtvis 36 procent, men det kan strĂ€cka sig till 45 procent eller till och med 50 procent om du har andra "kompenserande faktorer", sĂ„som en högre kreditpoĂ€ng.

  • Bostaden du vill köpa kan överskrida överensstĂ€mmande lĂ„negrĂ€nser, sĂ€rskilt om du Ă€r pĂ„ en marknad med högre priser.

Alternativ till konforma lÄn

Konforma vs. icke-konforma lÄn

Ett överensstÀmmande lÄn överensstÀmmer med, eller uppfyller, Fannie Mae och Freddie Mac standarder avseende lÄntagarens kredit, handpenning och andra faktorer som lÄnestorlek. Ett lÄn som inte uppfyller kraven, Ä andra sidan, överensstÀmmer inte med eller uppfyller inte dessa standarder. Till exempel Àr ett jumbolÄn ett icke-konformt lÄn eftersom det lÄnade beloppet överstiger Fannie Mae och Freddie Mac-grÀnsen. Det faktum att ett lÄn inte uppfyller kraven betyder dock inte att det Àr dÄligt; det betyder helt enkelt att det inte uppfyller kriterierna för att köpas av företagen.

Konforma kontra konventionella lÄn

Ett överensstÀmmande lÄn mÄste uppfylla specifika kriterier som faststÀllts av FHFA, inklusive överensstÀmmande lÄnegrÀnser. Ett konventionellt lÄn Àr alla lÄn som inte Àr garanterade eller försÀkrade av staten (FHA-, VA- och USDA-lÄn). Konventionella lÄn kan vara antingen överensstÀmmande eller icke-överensstÀmmande.

Vilka Àr överensstÀmmande lÄnerÀntor?

  • Om du tror att rĂ€ntorna kommer att stiga under den kommande mĂ„naden eller sĂ„, kan du vĂ€lja att lĂ„sa din kurs för att sĂ€kerstĂ€lla lĂ€gsta möjliga kurs.

  • Se upp för rĂ€ntor som verkar för lĂ„ga för att vara sanna med tanke pĂ„ din ekonomiska stĂ€llning. För nĂ€rvarande Ă€r den riktmĂ€rke 30-Ă„riga konventionella lĂ„nerĂ€ntan 5,570 %. Om du stöter pĂ„ ett lĂ„gt pris kan det vara sĂ„ att vĂ€rdet pĂ„ det lĂ„ga priset kompenseras av högre förskottskostnader. Var noga med att utvĂ€rdera hela kostnaden för lĂ„net noggrant.

– Olika lĂ„ngivare har olika finansiering tillgĂ€nglig och olika kostnader. Av denna anledning lönar det sig att leta efter de bĂ€sta priserna och villkoren.

– TĂ€nk pĂ„ att du kan fĂ„ antingen ett fast- eller justerbart bolĂ„n. Ett bolĂ„n med fast rĂ€nta strĂ€cker sig i allmĂ€nhet frĂ„n 10 till 30 Ă„r, och rĂ€ntan förblir densamma under lĂ„nets löptid. Med ett rĂ€ntejusterbart bolĂ„n kan din rĂ€nta fluktuera baserat pĂ„ marknadsfaktorer.

Hur fÄr du det bÀsta lÄnet för dig

Det finns ett antal steg du kan ta som kan hjÀlpa dig att fÄ det bÀsta lÄnet för dina omstÀndigheter:

1. Kontrollera din kreditupplysning

SÄ mycket i förvÀg som möjligt, kontrollera dina kreditupplysningar pÄ AnnualCreditReport.com. PÄ grund av pandemin Àr kreditupplysningar nu tillgÀngliga utan kostnad varje vecka frÄn Experian, Equifax och TransUnion till och med den 20 april 2022. Kontrollera dina rapporter noggrant för inaktuella artiklar och faktafel. Bestrid eventuella fel du upptÀcker, eftersom Àven mindre problem kan resultera i en lÀgre kreditpoÀng.

2. FÄ ordning pÄ dina dokument

FÄ ihop dina papper sÄ att du Àr förberedd för ansökningsprocessen för bolÄn. LÄngivare kan nu fÄ mycket information direkt frÄn banker och IRS, men det Àr fortfarande en bra idé att ha dokument som lönesummar, kontoutdrag, pensionskonton, W-2-formulÀr och skattedeklarationer till hands.

3. JÀmför lÄnerÀntor

Ta dig tid att jÀmföra bolÄneerbjudanden frÄn minst tre olika lÄngivare. TÀnk pÄ dina behov och preferenser nÀr du skapar en kort lista över lÄngivare att arbeta med - du kanske vill börja med din bank (om den erbjuder bolÄn), eller övervÀga en kreditförening eller onlinelÄngivare, till exempel. Utöver de allmÀnna villkoren för lÄnet, titta noga pÄ varje lÄngivares avgifter och poÀng.

4. Bli förgodkÀnd

NÀr du har hittat en lÄngivare som du Àr intresserad av att arbeta med kan du fÄ ett förhandsgodkÀnnande för ett lÄn, vilket kan hjÀlpa till att pÄskynda finansieringsprocessen och avslöja eventuella problem relaterade till din kredit innan de dyker upp nÀr du formellt ansöker om ett bolÄn. Att bli godkÀnd pÄ förhand hjÀlper ocksÄ att visa för en husförsÀljare att du Àr en seriös köpare.

5. Undvik överdrivna utgifter

LÄngivare kan kontrollera och omkontrollera din kreditupplysning och poÀng och olika finansiella konton Ànda fram till ditt bolÄnedatum. TÀnk pÄ tiden mellan nÀr du ansöker om ett lÄn och nÀr du stÀnger som en "lugn" period, dÄ du spenderar sÄ lite som möjligt. Medan din bolÄneansökan pÄgÄr, ansök inte om nÄgon ny kredit, som ett kreditkort eller ett privatlÄn, och undvik att spendera pÄ saker du egentligen inte behöver. Detta kommer att hjÀlpa till att sÀkerstÀlla att stÀngningsprocessen gÄr smidigt och att du fÄr den finansiering du förvÀntar dig.

Höjdpunkter

– Konforma lĂ„n fĂ„r inte överstiga en viss dollargrĂ€ns, som Ă€ndras frĂ„n Ă„r till Ă„r. År 2022 Ă€r grĂ€nsen $647 200 för de flesta delar av USA men Ă€r högre i vissa dyrare omrĂ„den.

  • Ett överensstĂ€mmande lĂ„n Ă€r ett bolĂ„n med villkor som uppfyller finansieringskriterierna för Fannie Mae och Freddie Mac.

  • Anpassade lĂ„n erbjuder vanligtvis lĂ€gre rĂ€ntor Ă€n andra typer av bolĂ„n.

  • LĂ„ngivare föredrar att ge ut överensstĂ€mmande lĂ„n eftersom de kan paketeras och sĂ€ljas pĂ„ den sekundĂ€ra bolĂ„nemarknaden.